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過去的幾年，鄭州“豪宅片區(qū)”北龍湖的多宗地塊出讓，幾個(gè)意外讓人“意外”。有人總結(jié)，外來地產(chǎn)品牌沒有競(jìng)買拿地，都是本土房企拿地；有地塊沒有達(dá)到熔斷價(jià)格就成交了，這和此前肉少狼多爭(zhēng)搶激烈的場(chǎng)景有“不符合劇情”。

事實(shí)還是表象？地價(jià)大跌?

更值得一提也是讓老百姓和開發(fā)商都關(guān)心的地價(jià)，每平方米樓面價(jià)接近20000元，甚至“低至”17000萬/㎡左右。而此前，鄭東新區(qū)北龍湖地價(jià)可是多在每平方25000元，甚至有地塊樓面價(jià)都在36000元/㎡，相比照，地價(jià)可是降低了近一半！

無獨(dú)有偶，有幾個(gè)情況也值得大家關(guān)注。

一是近日南京2宗土地流拍。

二是南京最近7家樓盤開盤，去化率和購房者觀望氛圍較前滯留態(tài)勢(shì)明顯。

三是鄭州近期開盤的幾家樓盤，去化率和市場(chǎng)反應(yīng)也有了明顯企穩(wěn)，被開發(fā)商自詡的高去化率隨后也被變相進(jìn)行了改頭換面的再推廣再營銷。

值得一提的是，2016年去年8月18日，鄭東新區(qū)北龍湖出讓土地，即鄭政東出〔2016〕14號(hào)（網(wǎng)）地塊位于朝陽路南、龍翔二街東，使用權(quán)面積55930.95㎡，約83.896畝，容積率大于1小于1.7，建筑高度小于24米。起始價(jià)13.4億元，起始單價(jià)1597.22萬元/畝，起始樓面價(jià)14093.01元/㎡，增價(jià)幅度500萬元。

經(jīng)過近10個(gè)小時(shí)的膠著，233輪的爭(zhēng)搶，北京覽秀城置業(yè)有限公司以35.1億元（折合樓面價(jià)3.692萬元/㎡，單價(jià)4183萬元/畝）摘得鄭州“三料地王”。

比較而言，當(dāng)時(shí)起始價(jià)與昨日出讓土地成交價(jià)旗鼓相當(dāng)，而昨日成交價(jià)相當(dāng)于去年8月該宗土地出讓價(jià)的約一半。

也就是，相比較去年8月份“地王”，昨日鄭東新區(qū)北龍湖土地價(jià)下跌了將近一半。

當(dāng)然，如此簡單的土地價(jià)格比較也許沒有實(shí)際意義，但一個(gè)很長時(shí)期，刷新了公眾對(duì)鄭州地價(jià)和房價(jià)的心理界線，一時(shí)間，有觀點(diǎn)預(yù)測(cè)，該區(qū)域的房價(jià)或?qū)⑤p輕松松過6萬+10萬+了。

上述論點(diǎn)不是沒有一點(diǎn)道理，2016年以來，鄭州鄭東新區(qū)北龍湖地價(jià)接連走高。也有經(jīng)歷了195輪的廝殺，融創(chuàng)以總價(jià)25.54億元人民幣拿下了地王窩里的13號(hào)地塊，單價(jià)3630.935萬元/畝，樓面價(jià)36310元/平方米。

當(dāng)?shù)貥I(yè)界人士介紹，彼時(shí)，參與此次競(jìng)拍的房企可有10余家，幾乎都是進(jìn)入河南或河南本土知名房企。

如此，鄭州北龍湖樓面價(jià)每平近3.7萬，還有沒有更高？彼時(shí)，相信不少人的心理傾向于走高，而看低者不多亦底氣不足。

微利薄利，減配不行?

針對(duì)鄭州北龍湖土地出讓話題，一位鄭州開發(fā)商認(rèn)為，現(xiàn)在是土地資源稀缺，開發(fā)商只要能搶到地，（非）金融機(jī)構(gòu)跟著搶付款買單。

“這個(gè)地價(jià)房價(jià)售3.2萬元/平方米是微利?！编嵵萦袠I(yè)內(nèi)人士分析，不排除有些開發(fā)商有這樣的心理：鄭州對(duì)限價(jià)房流于形式，所以，下一步更有房企搶北龍湖地。

事實(shí)上，“被豪宅”“被高地價(jià)”的鄭州北龍湖承載著鄭州豪宅區(qū)的“使命”。每一次土地出讓價(jià)格走高，都會(huì)為區(qū)域拿地房企帶來心理的慰藉，畢竟，房子還沒有銷售，土地還沒有開發(fā)，土地就已經(jīng)“升值”千萬甚至上數(shù)億了。

如此，在地價(jià)的參照和區(qū)域樓盤競(jìng)品的價(jià)格的參照下，區(qū)域內(nèi)樓盤都在盤算各自的價(jià)格小算盤。

當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士指出，在北龍湖地價(jià)接連走高的時(shí)期里，區(qū)域樓盤都有漲價(jià)的可能。當(dāng)北龍湖拍出地價(jià)新高時(shí)，也被大家視為房價(jià)走高的信號(hào)。

鄭州北龍湖地價(jià)，是鄭州地價(jià)的風(fēng)向標(biāo)，也是不少開發(fā)商心里的撓撓勺。甚至一些開發(fā)商不比產(chǎn)品不比質(zhì)量單熱衷于比價(jià)格。也在影響著經(jīng)開區(qū)、濱河區(qū)域、港區(qū)、南龍湖甚至高新區(qū)、鄭上常西湖區(qū)域。鄭州北龍湖土地市場(chǎng)的走熱，帶來其他區(qū)域地價(jià)繼續(xù)上升，也帶動(dòng)鄭東新區(qū)乃至鄭州全市的房價(jià)上漲走勢(shì)。

地價(jià)何時(shí)是個(gè)頭？房價(jià)何時(shí)是個(gè)頭？

有業(yè)內(nèi)人士介紹，由于政府限價(jià)，公開銷售協(xié)議價(jià)格不能高于政府限價(jià)，不排除有開發(fā)商要求客戶分期付款，甚至半數(shù)甚至一次性付款。此前有媒體報(bào)道，有甚者開發(fā)商剛拿到土地，就開始收房款了，而這時(shí)候房子連影子都沒有，手里卻擁有了幾億甚至數(shù)億現(xiàn)金了。

那么，本分的開發(fā)商呢？就不好玩了，就不好掙錢不要正常微利甚至盈利經(jīng)營了。材料你要用好的，成本你要不能減配。

至于鄭州房價(jià)漲跌的走勢(shì)，有觀點(diǎn)認(rèn)為，連北京都不存在房價(jià)只漲不跌的神話，其他城市有什么理由，有什么資格堅(jiān)挺？北京有些區(qū)域房價(jià)已經(jīng)有了下調(diào)趨勢(shì)，而且相對(duì)明顯。

當(dāng)然，這與國家樓市調(diào)控政策有關(guān)，與房住不炒的居住政策有關(guān)，與國家縮進(jìn)銀根、房屋限價(jià)有關(guān)。

此外，也有一個(gè)信號(hào)，那就是新近海南的房地產(chǎn)市場(chǎng)。國家督查海南要堅(jiān)決破除財(cái)政過分依賴房地產(chǎn)的怪圈；指出房地產(chǎn)綁架海南規(guī)劃，鼓了錢袋，毀了生態(tài)。

回看鄭州，北龍湖三宗地塊都保持了低調(diào)的價(jià)格成交，地價(jià)較較高時(shí)不說降低了一半，三分之一也是可以有的。期待那些拿到土地的開發(fā)商，有了價(jià)格更低的面粉，如果還做減配，做孬產(chǎn)品賣高房價(jià)，那真得給鄭州購房者一個(gè)說法，一個(gè)交代了！

畢竟，早前該區(qū)域所謂的“豪宅”可是因質(zhì)量問題曾被業(yè)主嗤之以鼻過哦。