焦點研究院·融資月報

監(jiān)測時間：2022年5月1日至5月31日

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摘要 ：從房企融資表現(xiàn)上看，央企、國企和地方城投平臺仍為境內(nèi)債發(fā)行主力，但民營房企融資逐漸轉(zhuǎn)暖，境內(nèi)與境外債均成功發(fā)行，并且由于境內(nèi)發(fā)債民營房企增多，帶動境內(nèi)債5月發(fā)行規(guī)模同環(huán)比均顯著增長。5月境外債和資產(chǎn)證券化發(fā)行規(guī)模仍在持續(xù)萎縮，但未來隨著房地產(chǎn)市場修復(fù)企業(yè)銷售額有望趨穩(wěn)回升，疊加境內(nèi)債融資渠道恢復(fù)，房企經(jīng)營狀況會持續(xù)改善，其基本面也能重新得到投資者認(rèn)可，境外債與資產(chǎn)證券化融資渠道或?qū)⒒謴?fù)。但仍需注意的是，2022年房企仍要面臨7月、10月兩個償債高峰期，在繼續(xù)保持融資渠道暢通的同時，仍應(yīng)把握目前的政策利好期積極推盤去化、緊抓銷售回款，充裕企業(yè)現(xiàn)金流。

1、房企表現(xiàn)：民營房企融資逐漸回暖，企業(yè)仍面臨兩大償債高峰期

2022年5月，房企境內(nèi)與境外債券發(fā)行規(guī)模共計504.5億元，環(huán)比下降6%。整體來看央企、國企和地方城投平臺仍為發(fā)債主力，規(guī)模占比達(dá)到85.7%，其中保利發(fā)展和中海地產(chǎn)兩家央企發(fā)債額均在60億，中梁控股和廣州城建分別位居第三、四位，發(fā)債金額均在40億以上。值得注意的是，5月房企債券發(fā)行情況透露出一個關(guān)鍵信號：底部逐漸顯現(xiàn)，民營房企融資正在回暖。從境內(nèi)債角度來看，月內(nèi)監(jiān)管機構(gòu)選定碧桂園、龍湖、新城控股、旭輝和美的置業(yè)5家作為示范發(fā)債房企，且5月27日上交所以線上形式組織召開公司債券投融資對接會，增進(jìn)房企投融兩端的互信互利。5家民營房企中碧桂園、龍湖、新城控股和美的置業(yè)月內(nèi)均在境內(nèi)債市場成功融資。從境外債角度來看，5月30日新城發(fā)展與初始買方簽訂購買協(xié)議，成功發(fā)行一筆1年期1億美元的7.95%優(yōu)先綠色票據(jù)，與年內(nèi)其他房企發(fā)行的美元債不同，這筆債券無需增信措施，這說明國內(nèi)部分房企的基本面正在重新得到海外投資者的認(rèn)可。

房企仍面臨較大境外償債壓力，7月與11月為兩大高峰期。2022年7-12月，房企境內(nèi)債與境外債待償規(guī)模仍高達(dá)3609.3億元，其中境內(nèi)債占比為51.3%，境外債占比為48.7%。深入月度來看，7月與10月為房企年內(nèi)面臨的兩大高峰期，待償規(guī)模分別為931.1億元、765.7億元。具體來看，境內(nèi)債償債高峰在7月、8月和10月，境外債償債高峰在7月和10月。

具體到企業(yè)來看，2022年7-12月，共有32家房企境內(nèi)債與境外債合計到期規(guī)模在40億以上，恒大、保利、世茂、佳兆業(yè)四家企業(yè)位居前四位，規(guī)模均在100億及以上。從境外債角度來看，恒大、佳兆業(yè)、綠地、世茂、萬達(dá)、合景泰富和陽光城5家企業(yè)待償壓力較大，規(guī)模均在50億以上。

2、融資規(guī)模：融資總額降幅持續(xù)收窄，境內(nèi)債市場率先觸底反彈

房企融資總額降幅顯著收窄。2022年1-5月，房企通過境內(nèi)債、境外債和資產(chǎn)證券化三個渠道共融資4039.2億元，同比下降40.4%，降幅較1-4月收窄3.6個百分點。深入各渠道來看，境內(nèi)債1-5月同比下降20.5%，降幅較1-4月收窄8.6個百分點，不僅降幅在三個渠道中最少，降幅收窄幅度也最高，這是因為民營房企前期融資受阻導(dǎo)致境內(nèi)發(fā)債規(guī)模持續(xù)下滑，但國企、央企和地方城投平臺持續(xù)發(fā)債成為境內(nèi)債融資市場的新主力，而隨著5月融資政策的持續(xù)放松，民營房企重回境內(nèi)債市場，導(dǎo)致規(guī)模出現(xiàn)顯著回升趨勢。

而民營房企作為發(fā)債主力的境外債市場1-5月融資規(guī)模同比下降67.6%，降幅較1-4月擴大2.6個百分點，但值得注意的是5月末已有民營房企實現(xiàn)境外發(fā)債破冰，預(yù)計隨著境內(nèi)債市場逐漸恢復(fù)，境外債市場也有望逐漸回暖。同樣作為房企重要融資渠道的資產(chǎn)證券化1-5月融資規(guī)模同比下降43.0%，降幅較1-4月收窄3.5個百分點，近一年來行業(yè)銷售去化承壓，且頻繁有房企陷入流動性危機，其中不乏以前品牌知名度高、信用較好的企業(yè)，這導(dǎo)致基于企業(yè)主體信用和經(jīng)營情況發(fā)行的供應(yīng)鏈類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品大量減少，帶動資產(chǎn)證券化融資規(guī)模持續(xù)下降。

5月境內(nèi)債融資同環(huán)比雙升，境外債與資產(chǎn)證券化仍處低位。進(jìn)入5月，一方面監(jiān)管機構(gòu)繼續(xù)表態(tài)要積極支持房企債券融資；另一方面加快“支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求”政策落地，上交所為房企組織召開投融資對接會，房地產(chǎn)市場的合理融資需求繼續(xù)得到滿足。5月，房企在境內(nèi)債、境外債和資產(chǎn)證券化三個渠道共融資663.3億元，同比下降30.5%，環(huán)比下降21.3%。具體到各渠道來看，境內(nèi)債在監(jiān)管機構(gòu)的支持下率先反彈，5月融資額為455.7億元，同比增長52.4%，環(huán)比增長6.8%；境外債與資產(chǎn)證券化持續(xù)下滑，環(huán)比分別下降55.6%、48%，其中境外債與上年同期相比更是跌去了八成。但值得注意的是，本月新城發(fā)展在沒有增信措施的情況下成功發(fā)行1億美元綠色優(yōu)先票據(jù)，實現(xiàn)民企境外發(fā)債破冰，隨著境內(nèi)債市場恢復(fù)，優(yōu)秀房企的基本面有望重新得到境外投資者認(rèn)可。

3、融資成本：境內(nèi)債與境外債出現(xiàn)相反趨勢，5月各渠道融資成本同環(huán)比普降

境內(nèi)債與境外債成本出現(xiàn)相反走勢。2022年1-5月，境內(nèi)債融資算數(shù)平均成本為3.51%，同比下降1.04個百分點；境外債融資算數(shù)平均成本為7.68%，同比上升0.59個百分點。通過與兩個渠道融資規(guī)模對比可以發(fā)現(xiàn)，境內(nèi)債融資規(guī)模在保持較高水平的同時，成本在持續(xù)下降，而境外債融資規(guī)模在持續(xù)萎縮的同時，成本也在繼續(xù)升高。這是因為：1、境內(nèi)債市場中民營房企缺席的份額被央企、國企和地方城投平臺補上，這部分企業(yè)發(fā)債成本通常較低，拉低了境內(nèi)債的融資成本；2、境外債市場民營房企為發(fā)行主力，但受調(diào)控影響國內(nèi)房地產(chǎn)市場活躍度不高，民營房企經(jīng)營承壓，面臨較大風(fēng)險，境外投資者在減少針對內(nèi)房企的投資外，對于能夠發(fā)出境外債的民營房企通常也會要求更高的回報率，因此拉升了境外債的融資成本。

5月各渠道融資成本同環(huán)比普降。境內(nèi)債方面，5月平均票面利率同比下降0.63個百分點，環(huán)比則下降0.02個百分點，央企、國企和地方城投平臺領(lǐng)銜的境內(nèi)融資票面利率穩(wěn)步下降。境外債方面，5月平均票面利率同比下降0.78個百分點，環(huán)比下降1.59個百分點。主要是5月內(nèi)，九龍倉置業(yè)發(fā)行了多筆票面利率在3.5%以下的境外債券，總額僅有約6.8億元，拉動整體利率水平下降；另一家內(nèi)房企中梁控股發(fā)行兩筆境外債券票面利率分別為8.75%、9.75%，則更能反應(yīng)目前房企境外融資的實際成本。

4、融資創(chuàng)新：資產(chǎn)證券化發(fā)行規(guī)模僅為上年1/3，CMBS/CMBN成為融資新熱點

CMBS/CMBN成為房企資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)行新熱點。2022年1-5月房企資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模共計1303.8億元，同比下降43.0%，僅為2021年全年發(fā)行額的1/3。從各渠道來看，CMBS/CMBN類產(chǎn)品逐漸成為房企發(fā)行資產(chǎn)證券化的主力，1-5月發(fā)行總額為596.2億元，占2021年CMBS/CMBN類產(chǎn)品發(fā)行總額的比重達(dá)到55.3%，占2022年1-5月資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)行總額的比重達(dá)45.7%，較2021年提升18.4個百分點。而2021年熱度較高的供應(yīng)鏈類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)行額顯著下降，1-5月發(fā)行總額為592.7億元，占2021年供應(yīng)鏈類產(chǎn)品發(fā)行總額的比重僅有30.3%，占2022年1-5月資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)行總額的比重為45.4%，較2021年下降4.2個百分點。CMBS/CMBN類產(chǎn)品中以混合類底層資產(chǎn)為主，即資產(chǎn)包中包含多種商業(yè)業(yè)態(tài)，例如零售物業(yè)、辦公物業(yè)、酒店等。這類產(chǎn)品擁有持續(xù)穩(wěn)健的現(xiàn)金流，抗風(fēng)險性更高，因此更受投資者青睞。