隨著中報(bào)披露期持續(xù)，內(nèi)地房企業(yè)績(jī)密集釋放。

2022年上半年，內(nèi)房股大盤受成交萎縮、融資不暢等因素影響，整體表現(xiàn)一般。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，百強(qiáng)房企上半年銷售操盤金額同比下降50.3%。同時(shí)，據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，房地產(chǎn)企業(yè)上半年融資總額同比下降56.5%。

8月26日，行業(yè)標(biāo)桿之一的龍湖集團(tuán)公布了截至2022年6月30日止半年業(yè)績(jī)。

財(cái)報(bào)顯示，該公司營業(yè)額同比增長(zhǎng)56.4%至948.0億元，歸屬于股東的凈利潤74.8億元，剔除公平值變動(dòng)等影響后的股東應(yīng)占核心溢利為65.5億元。

房地產(chǎn)行業(yè)企穩(wěn)回暖的“拐點(diǎn)”將至未至，龍湖為何能在市場(chǎng)震蕩中堅(jiān)韌前行？

多航道業(yè)務(wù)齊頭并進(jìn)，行業(yè)“U”型調(diào)整步入后半程

自2021年下半年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入深度調(diào)整期，疊加疫情反復(fù)的因素，房企整體承壓。

行業(yè)下行周期中，據(jù)統(tǒng)計(jì)，已經(jīng)披露半年業(yè)績(jī)的上市房企中有近半業(yè)績(jī)虧損。然而，龍湖集團(tuán)卻實(shí)現(xiàn)了多航道業(yè)務(wù)的齊頭并進(jìn)，分析原因：

第一，穩(wěn)健的交付。交付一直是房地產(chǎn)行業(yè)的“大考”，也是房企經(jīng)營韌性最直觀的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)。在“保交樓”成為社會(huì)焦點(diǎn)的情況下，龍湖今年上半年共計(jì)交付76個(gè)項(xiàng)目，共計(jì)5.25萬套品質(zhì)住宅。

據(jù)龍湖集團(tuán)首席執(zhí)行官陳序平所說：“今年上半年，龍湖集團(tuán)總交付套數(shù)超過五萬套全部按期交付。其中，超30%是提前一個(gè)月以上交付?！?/p>

杭州景粼天著

第二，經(jīng)營性業(yè)務(wù)穩(wěn)步增長(zhǎng)，成為地產(chǎn)開發(fā)之外龍湖發(fā)展的新動(dòng)力。

2022年上半年，龍湖包含商業(yè)投資、租賃住房、商管及物管等在內(nèi)的經(jīng)營性業(yè)務(wù)收入首次突破百億，達(dá)110.4億元，同比增長(zhǎng)26%，3年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)36%。

經(jīng)營性業(yè)務(wù)持續(xù)穩(wěn)定貢獻(xiàn)收入及利潤，意味著“一個(gè)龍湖”生態(tài)體系協(xié)同效應(yīng)出現(xiàn)，龍湖逐步實(shí)現(xiàn)“開發(fā)+服務(wù)”雙引擎驅(qū)動(dòng)的模式，讓發(fā)展更具韌性。

在銷售尚未完全修復(fù)的情況下，以經(jīng)營性業(yè)務(wù)為主的“服務(wù)引擎”有力支撐了龍湖整體業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)。

第三，財(cái)務(wù)盤面的穩(wěn)健也是龍湖穿越下行周期的底氣。

低杠桿、安全現(xiàn)金流是企業(yè)抵抗風(fēng)險(xiǎn)的利器?？刂贫虃壤巴鈧冢由暇邆錁?biāo)準(zhǔn)融資渠道，龍湖平均融資成本進(jìn)一步下降至3.99%，再創(chuàng)新低。

同時(shí)，該公司負(fù)債結(jié)構(gòu)也較為合理。目前，龍湖平均賬期為6.28年，一年以內(nèi)到期的短債占比約10.1%，現(xiàn)金短債比4.07，連續(xù)六年滿足“三道紅線”要求。

業(yè)績(jī)逆勢(shì)向上，財(cái)務(wù)穩(wěn)健，龍湖為長(zhǎng)期健康發(fā)展打好了基礎(chǔ)。

展望下半年，政策暖風(fēng)頻吹，地產(chǎn)行業(yè)“拐點(diǎn)”將至。

龍湖集團(tuán)首席執(zhí)行官陳序平指出：“6月起，市場(chǎng)出現(xiàn)了持續(xù)筑底并反彈的跡象。我們預(yù)判今年是低開——觸底——向好的態(tài)勢(shì)?！?/p>

房地產(chǎn)市場(chǎng)最困難的時(shí)刻即將過去，行業(yè)“U”型調(diào)整已步入后半程。關(guān)鍵轉(zhuǎn)折期中，龍湖集團(tuán)重點(diǎn)打造新品牌“龍湖智創(chuàng)生活”，望該品牌將成為各航道協(xié)同發(fā)展的新著力點(diǎn)。

推出龍湖智創(chuàng)生活，“服務(wù)引擎”重塑增長(zhǎng)曲線

面對(duì)震蕩中的市場(chǎng)，龍湖在“空間即服務(wù)”的戰(zhàn)略下，嘗試進(jìn)一步延伸服務(wù)邊界，提升“開發(fā)+服務(wù)”雙引擎的驅(qū)動(dòng)力。

年初，龍湖推出新品牌龍湖智創(chuàng)生活，擬分拆其單獨(dú)上市。并于7月7日，在招股書中更新了近期多項(xiàng)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。

值得一提的是，龍湖智創(chuàng)生活并非一家單純的物管企業(yè)，而是龍湖“商管+物管”兩大核心業(yè)務(wù)的有機(jī)融合。

將“服務(wù)引擎”中的兩張王牌融合，再單獨(dú)打出，有助于業(yè)務(wù)規(guī)模與質(zhì)量的提升，助力經(jīng)營性業(yè)務(wù)潛力釋放，為龍湖增長(zhǎng)創(chuàng)造更多機(jī)會(huì)。

從市場(chǎng)前景來看，物管、商管與房地產(chǎn)開發(fā)形成互補(bǔ)作用，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)以及商業(yè)運(yùn)營，無疑為房企加上了“雙翼”。

同時(shí)，商管也是一條“長(zhǎng)坡厚雪”的賽道。據(jù)平安證券預(yù)測(cè)，2030年中國購物中心銷售額將達(dá)到9.6萬億元，作為購物中心的管理運(yùn)營方，商管業(yè)務(wù)擁有廣闊的市場(chǎng)前景。

作為最后一家明確分拆上市的頭部房企子公司，龍湖智創(chuàng)生活兼具“商管+物管”兩大空間服務(wù)業(yè)務(wù)，將成為港股市場(chǎng)內(nèi)地物業(yè)管理股中的稀缺標(biāo)的。

與該品牌模式類似的僅華潤萬象生活等少數(shù)企業(yè)。據(jù)公開信息，華潤萬象生活2021年總營收88.75億元，而當(dāng)下總市值超750億。而據(jù)財(cái)報(bào)顯示，僅2022年上半年，龍湖智創(chuàng)生活收入則達(dá)到63億元。

其中，物業(yè)管理服務(wù)方面，龍湖連續(xù)13年客戶滿意度超過90%；商業(yè)運(yùn)營管理服務(wù)方面，龍湖在管65個(gè)購物中心項(xiàng)目，在管面積約620萬平方米。

憑借行業(yè)領(lǐng)先的科技實(shí)力，龍湖智創(chuàng)生活可以提高客戶體驗(yàn)，從而以服務(wù)品質(zhì)帶動(dòng)業(yè)務(wù)穩(wěn)健發(fā)展。

物管與商管服務(wù)一直是以客戶需求為導(dǎo)向的業(yè)務(wù)。為了提升服務(wù)質(zhì)量，龍湖自2014年起，就開始智慧引擎的探索，如今已構(gòu)建了系統(tǒng)性的科技支撐體系。

（智慧科技）

比如，在物管服務(wù)方面，龍湖智創(chuàng)生活提供了無接觸的通行體驗(yàn)、無死角監(jiān)控、設(shè)備的自我監(jiān)控、移動(dòng)端上的快捷報(bào)事等智慧化的物業(yè)服務(wù)。

在購物中心與寫字樓內(nèi)，龍湖智創(chuàng)生活I(lǐng)BMS（智能建筑集成管理平臺(tái)）集成樓宇設(shè)備自動(dòng)化、消防系統(tǒng)、安防系統(tǒng)等，實(shí)現(xiàn)了建筑優(yōu)化控制和管理。

目前，IBMS已在龍湖全國天街系項(xiàng)目，重慶龍湖愛加兩江星悅薈、北京龍湖藍(lán)海引擎、蘇州龍湖中心、重慶龍湖禮嘉辦公樓等多業(yè)態(tài)項(xiàng)目中落地應(yīng)用。

用科技創(chuàng)造高品質(zhì)服務(wù)，覆蓋衣食住行游購?qiáng)嗜铈湕l，龍湖智創(chuàng)生活圍繞客戶，詮釋了龍湖“善待你一生”的品牌愿景。

所以，對(duì)于龍湖集團(tuán)整體來說，龍湖智創(chuàng)生活起到了維系“一個(gè)龍湖”生態(tài)體系與客戶群間聯(lián)系的作用，有助于提升龍湖整體品牌價(jià)值。

逆風(fēng)中的機(jī)會(huì)，“一個(gè)龍湖”協(xié)同發(fā)力

目前，港股內(nèi)房股仍在震蕩中尋找底部。

截至8月29日，恒生中國內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)自2020年高點(diǎn)以來，累計(jì)下跌70.21%。

恒生中國內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)

而如今，龍湖集團(tuán)也走在穿越行業(yè)逆風(fēng)期、重塑自身價(jià)值的路上，作為內(nèi)房股頭部企業(yè)，估值底部的龍湖，投資機(jī)會(huì)值得關(guān)注。

值得一提的是，龍湖上半年優(yōu)秀的業(yè)績(jī)?yōu)楣蓛r(jià)打了一劑“強(qiáng)心針”，在8月10日下跌16.4%之后，至今的13個(gè)交易日內(nèi)，公司股價(jià)累計(jì)上漲24.4%。

龍湖穩(wěn)健的基本面，以及財(cái)務(wù)水平，得到了眾多機(jī)構(gòu)的認(rèn)可。三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)、穆迪、標(biāo)普分別保持對(duì)龍湖集團(tuán)的BBB穩(wěn)定、Baa2穩(wěn)定、BBB穩(wěn)定的全投資級(jí)評(píng)級(jí)，中誠信（AAA）、新世紀(jì)（AAA）展望均為穩(wěn)定。

在業(yè)績(jī)會(huì)上，針對(duì)龍湖智創(chuàng)生活的上市時(shí)間節(jié)點(diǎn)，龍湖集團(tuán)執(zhí)行董事兼CFO趙軼表示：“龍湖智創(chuàng)生活的上市資料準(zhǔn)備已經(jīng)就緒，目前市場(chǎng)情緒不佳，我們會(huì)關(guān)注市場(chǎng)，不著急?！?/p>

可以游刃有余地靜待行情轉(zhuǎn)變，在更合適的時(shí)機(jī)讓龍湖智創(chuàng)生活登陸港交所，充分說明龍湖并沒有急切的上市融資需求。

事實(shí)上，對(duì)于未來，龍湖集團(tuán)也對(duì)龍湖智創(chuàng)生活抱以更高的期待，趙軼在業(yè)績(jī)會(huì)上指出：“把發(fā)展的重點(diǎn)轉(zhuǎn)為內(nèi)生，關(guān)注內(nèi)生的轉(zhuǎn)化率，接管的效率以及內(nèi)生毛利率的提升。未來，智創(chuàng)生活的年化收入增長(zhǎng)超過40%，年化利潤增長(zhǎng)超過50%是完全可期的?！?/p>

據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至4月底，其住宅物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目來自獨(dú)立第三方項(xiàng)目的在管面積占比達(dá)到62.2%。展現(xiàn)出較強(qiáng)的自生長(zhǎng)力。

從結(jié)果看，上半年，龍湖集團(tuán)因各航道間的協(xié)同發(fā)展收獲了巨大紅利。不僅多個(gè)核心業(yè)務(wù)在存量市場(chǎng)占得先機(jī)，還向內(nèi)挖掘了更多增量。正如西澤研究院院長(zhǎng)趙建教授所說：“不要浪費(fèi)這一次房地產(chǎn)‘大變局’?！?/p>

在房地產(chǎn)行業(yè)的逆風(fēng)期里，由龍湖智創(chuàng)生活串聯(lián)起的“一個(gè)龍湖”生態(tài)體系不斷打開龍湖集團(tuán)的想象空間。

而對(duì)于資本市場(chǎng)來說，龍湖集團(tuán)，或者已經(jīng)遞交招股書的龍湖智創(chuàng)生活，也許都只等一個(gè)市場(chǎng)情緒真正反轉(zhuǎn)的信號(hào)。

來源：港股研究社