后悔買房的年輕人，決定和開發(fā)商博弈

“我的房子已經(jīng)付了首付/定金，現(xiàn)在還能退嗎？”這是張奇如今面對(duì)最多的問題。

對(duì)許多國(guó)人而言，房子是人生的頭號(hào)大事。但人生沒有后悔藥，一套象征著財(cái)富積累和未來價(jià)值的房產(chǎn)一旦下單，相綁定的每一塊磚、每一平米、每一次漲跌、每一筆貸款都會(huì)牽扯著下半生。

2015年全國(guó)法院審判執(zhí)行情況就曾顯示，涉房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)合同糾紛案件上升態(tài)勢(shì)明顯。那年商品房預(yù)售合同糾紛案件達(dá)到172372件，上升42.29%。面對(duì)一個(gè)日益變化和風(fēng)險(xiǎn)四伏的房地產(chǎn)市場(chǎng)，在一些時(shí)候，人們渴望獲得退一步的自由。

最早追溯到2016年，張奇（化名）就已經(jīng)幫助朋友在一次房產(chǎn)糾紛中維權(quán)成功，順利從開發(fā)商手中退得定金。他辭去自己在設(shè)計(jì)公司月薪上萬的工作，從此在房產(chǎn)糾紛維權(quán)的道路上越走越遠(yuǎn)。2021年，他和從某知名地產(chǎn)商出走的投資總監(jiān)合伙創(chuàng)業(yè)，正式涉足房產(chǎn)糾紛非訴訟業(yè)務(wù)。

從最早的一起維權(quán)算起，幫人維權(quán)、取證、退房、退定金的這7年，他經(jīng)歷無數(shù)案子，在其中看見失序和冷暖。在一些人眼中，他是“職業(yè)退房師”，在波動(dòng)的地產(chǎn)市場(chǎng)里看見了機(jī)會(huì)。在一些人看來，他是一個(gè)成功的商人，在普通人的房產(chǎn)焦慮里找到了財(cái)富密碼。但對(duì)他來說，他是一個(gè)有些正義，而且趕巧碰上機(jī)會(huì)的人。他成功過，也失敗過，他疲于博弈，也享受成就——幫人們?cè)谛郎u里脫身。做這項(xiàng)“新奇”的職業(yè)，終歸是有意義的事。

以下是他的自述——

?入行

我現(xiàn)在還記得那個(gè)畫面。賣房子的中介對(duì)著我和我朋友說，“隨你去告，你怎么樣都行，看看能不能退（定金）”。我當(dāng)時(shí)心里就想，“我必須要讓你付出代價(jià)”。

那會(huì)兒是2016年，我開始的第一次維權(quán)。那年我發(fā)小在成都買房，在簽訂《商品房買賣合同》之前，賣房子的銷售向我發(fā)小收取了2萬元定金，但在簽訂合同時(shí)，我朋友發(fā)現(xiàn)合同上有很多不合理的地方，比如公攤面積和之前所說的不一致。最后合同沒有簽訂，但定金也不讓退了，銷售說我朋友的行為導(dǎo)致房屋空置，所以就沒收了定金作為補(bǔ)償。

那時(shí)候我在一家游戲公司做設(shè)計(jì)，月薪上萬，我專門辭職幫朋友搜集證據(jù)反擊。維權(quán)成本還是蠻高的，當(dāng)時(shí)花了3個(gè)月，跑了10多個(gè)部門，光打車費(fèi)就花了4000元，我朋友還請(qǐng)了個(gè)律師和我一起，律師出來一次就要2000元。

維權(quán)的過程并不順利，我跑了十幾個(gè)部門提交證據(jù)舉報(bào)，有些部門還出現(xiàn)了推諉的情況。我去某個(gè)部門找他們領(lǐng)導(dǎo)反映情況，好幾次過去都是說“領(lǐng)導(dǎo)不在”，我無所謂啊，那我就下次再來，結(jié)果“領(lǐng)導(dǎo)還是不在”。我問“領(lǐng)導(dǎo)去哪了？”接待我的那個(gè)科員就說，“領(lǐng)導(dǎo)打籃球去了”，我很生氣，上班時(shí)間怎么去打籃球了呢？后來我也是舉報(bào)了，再去的時(shí)候領(lǐng)導(dǎo)就出來了，說他們組織籃球比賽，然后給我道了歉。上班時(shí)間組織籃球比賽，我是又氣又好笑。但這更堅(jiān)定了我維權(quán)的信念。

那之前我從來沒有接觸過法律條文，于是我自己上搜索引擎查了很多法律，最后找到了銷售的漏洞，按照合同的內(nèi)容，其實(shí)他應(yīng)該在銷售時(shí)就“明示《商品房買賣合同》和《商品房買賣合同附件及補(bǔ)充協(xié)議》等合同文件”，但銷售沒做。最后根據(jù)這個(gè)證據(jù)，我們打贏了官司，法院判中介退了2萬元，那個(gè)銷售后面也被解雇了。

這件事之后，我在網(wǎng)上分享了自己的經(jīng)歷，緊接著有80多個(gè)網(wǎng)友陸陸續(xù)續(xù)地私聊我，里面有逾期交房的糾紛，也有拆遷合同的糾紛。我就相繼給這80多個(gè)網(wǎng)友做了咨詢，最早是免費(fèi)的，后來有了自己的一套方法論，我也收費(fèi)了。我自己每天學(xué)一點(diǎn)知識(shí)，研究各種法律法規(guī)、各種行政處罰的材料和判決，是樂在其中的，感覺在不斷升級(jí)。

當(dāng)時(shí)和那80多個(gè)網(wǎng)友接觸，其實(shí)也是一種價(jià)值互換，有一個(gè)姐姐當(dāng)時(shí)想退房找到我，她是律所里做破產(chǎn)案例的，我跟她說，“我沒接觸過破產(chǎn)，你能不能把案子給我看看”，她拒絕了，因?yàn)樯婕半[私，我就告訴她，我無意了解具體的公司名稱，我就想看看一個(gè)破產(chǎn)的案件是怎么做的，你可以打碼發(fā)給我。

靠這種互換，我的法律實(shí)力提升了很多。2018年，我通過一個(gè)律師朋友介紹，進(jìn)入了一家律師事務(wù)所做律師助理，我的目的當(dāng)然也不是做案子，而是去學(xué)習(xí)。我沒有司法考試，也無意成為執(zhí)業(yè)律師，因?yàn)閺牡讓勇蓭熍郎先バ枰〞r(shí)間和精力，太苦了，也做不成我想做的事。那幾年我在律所內(nèi)部開發(fā)了一個(gè)小程序叫“法律膠囊”，我把訴訟這些繁瑣的流程模板化了，然后用比律師更低的價(jià)格提供給客戶，降低了打官司的成本。

我確實(shí)沒再回去做設(shè)計(jì)了，那次維權(quán)讓我對(duì)法律很感興趣。在游戲公司之前，我還做過餐飲，當(dāng)時(shí)外賣平臺(tái)剛出來，我和別人一起合作做“高端外賣”，一個(gè)月也能掙3萬多，但做好了就沒意思了，然后我又去了一家AI公司學(xué)東西，薪資也相繼降低了很多。我就是這么一個(gè)人，我覺得未來需要的一定是復(fù)合型人才，所以要不斷地提升自己橫向的競(jìng)爭(zhēng)力和知識(shí)面。

2019年，網(wǎng)上有個(gè)大V叫“鵬哥說房產(chǎn)”私信我，說對(duì)我做的事情很感興趣，我們約了在成都的酒吧聊天，他（鵬哥）那時(shí)候剛從一家很有名的房地產(chǎn)開發(fā)商投資總監(jiān)崗位離職，在做房產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)非常了解。我們聊得盡興，然后就開始了一些線上合作。

到了2021年的時(shí)候，案子越來越多，我們想著，要不就開家公司專門做房產(chǎn)糾紛維權(quán)吧。我們倆都是專業(yè)的，對(duì)此很有信心，說干就干，那年我們從成都到了深圳開公司，正式開展房產(chǎn)糾紛非訴訟業(yè)務(wù)。

博弈

攤開說，開公司就一定要掙錢，掙錢就是要做別人做不到的事。

比如律所，他們不愿意做行政訴訟、復(fù)議、投訴舉報(bào)和談判，那我們來做。再比如“房屋買賣預(yù)售糾紛”，人家訴訟就要六個(gè)月，二審又要幾個(gè)月，但是對(duì)我們來說，平均1-3個(gè)月我們就可以把這個(gè)事兒解決，那么我們就創(chuàng)造了價(jià)值。

從社會(huì)正義的角度，房產(chǎn)糾紛是老百姓的一個(gè)痛點(diǎn)。好多人忙活一輩子就為一套房，但是卻因?yàn)榄h(huán)境、開發(fā)商或者是銷售等原因需要多一種退路。我們相信這個(gè)事兒值得做。但怎么做，這有講究。

法律是用來解決問題的。律所經(jīng)常會(huì)陷入一種思維定式，覺得所有案子要靠打官司解決，但我們并不這么認(rèn)為，這不是解決所有問題的最佳方式。后來在實(shí)踐中我們也發(fā)現(xiàn)，靠心理博弈或者談判，其實(shí)可以解決很多問題。

最典型的一個(gè)例子。有一個(gè)客戶在購(gòu)房時(shí)簽訂了一個(gè)叫“意向合同”的東西，買了一個(gè)二手房，當(dāng)時(shí)交了1萬元的定金。合同上寫了其實(shí)是要交10萬元的，但他沒有，他只交了1萬元，然后就說不想要了，因?yàn)樗X得這個(gè)中介說的價(jià)格比市場(chǎng)價(jià)高了。中介就帶了一個(gè)律師來跟他說，“如果你不要的話，我要追究你20%的違約金?！?/p>

這里其實(shí)涉及到一個(gè)法律知識(shí)點(diǎn)，《合同法》規(guī)定，“當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時(shí)，對(duì)方可以選擇適用違約金或者定金條款”，意思是，如果合同里面同時(shí)約定定金和違約金，客戶違約，那開發(fā)商銷售可以選擇客戶是支付違約金或者定金，但只能2選1。要不就賠10萬元定金，要不就是賠20%的總房款，那套房子200多萬，那總房款的20%可能就是40萬元左右。明眼人也知道選賠哪個(gè)。

這里有個(gè)問題，客戶可能確實(shí)有一些過錯(cuò)，比如沖動(dòng)消費(fèi)，但是這個(gè)主要過錯(cuò)其實(shí)是中介的，他在銷售時(shí)沒有如實(shí)告知客戶價(jià)格。但等客戶找到我的時(shí)候糾結(jié)這個(gè)也沒有用了，如果你去打官司，肯定是敗訴的。所以我就把整個(gè)事情分析了一下，找到了突破點(diǎn)。

《民法典》規(guī)定，“實(shí)際交付的定金數(shù)額多于或少于約定數(shù)額的，視為變更約定的定金數(shù)額”。意思就是雖然合同寫的是10萬元定金，但是客戶只給了1萬元，也經(jīng)銷售同意和接受了，那10萬元的定金就變成了1萬元。這個(gè)時(shí)候，20%的賠償和1萬元賠償選擇一個(gè)，開發(fā)商銷售還是選擇20%的賠償金。

但我們可以反訴，主張違約金過高，超過了對(duì)方的實(shí)際損失。這在《合同法》的司法解釋里有說明。我們需要舉證對(duì)方因?yàn)檫`約到底損失了多少，其實(shí)對(duì)方舉證不出來，也沒因?yàn)橐曳竭`約有什么損失。

但打官司的時(shí)間是很長(zhǎng)的，法院將房子保全的情況下暫時(shí)不能被交易，房?jī)r(jià)其實(shí)在下降。開發(fā)商打官司也要花錢，它要告我們，就要先給法院交一筆錢，比如40多萬賠償金的訴求，可能訴訟費(fèi)就4、5000元了，他們請(qǐng)一個(gè)好點(diǎn)的律師也要給幾萬元，法院如果沒有支持開發(fā)商的訴求，那其實(shí)開發(fā)商就虧了。其實(shí)說白了，我們就算是多出了一點(diǎn)錢，他也不會(huì)賺，更何況官司打了一年，一年后這房子可能就降價(jià)個(gè)十幾萬元，權(quán)衡這種利弊，開發(fā)商最后就選擇接受了1萬元的賠償。當(dāng)然，最后還是賠了，但其實(shí)是讓客戶輕松退場(chǎng)了。

這就是我想表達(dá)的。正常情況下，解決糾紛最重要的東西是取證，律師傾向于你把所有的證據(jù)收集好給他們，但很多人手里其實(shí)沒有證據(jù)，所以我們的任務(wù)是幫客戶事后補(bǔ)證。法律里摻雜著人性，面對(duì)開發(fā)商這樣非常巨大的對(duì)手，普通人想要在它面前扳回一城，就必須拿到讓開發(fā)商談判的籌碼，比如它在銷售、拿地、生產(chǎn)中的違法違規(guī)行為，這些行為的損失遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于我們交的錢，權(quán)衡利弊之下他們會(huì)給我們讓步。

很多東西是可以在官司之外通過博弈解決的，這就是我們能做的事情。

?波動(dòng)

這樣的博弈太多了。有時(shí)候也和市場(chǎng)、環(huán)境相關(guān)。

2021年2月，深圳住建局出臺(tái)了《關(guān)于建立二手房成交參考發(fā)布機(jī)制的通知》新規(guī)，首次公布了深圳全市3595個(gè)小區(qū)的參考價(jià)格。有一個(gè)客戶買的是騰訊大廈旁邊的房子，每平米16萬左右，他上午買的房子，下午指導(dǎo)價(jià)就出來的，他看了一下，指導(dǎo)價(jià)建議這個(gè)房子銷售單價(jià)為8萬元。這就很慘了，不管他買還是不買，損失都是非常慘重的，不買的話要付違約金，大概30%，那就是480萬元，如果繼續(xù)買的話，那這個(gè)差價(jià)虧損可能更多，差不多600萬吧。

實(shí)際上，二手房指導(dǎo)價(jià)出來的時(shí)候，市場(chǎng)還是接受16萬元的單價(jià)的。但他很糾結(jié)了，他找到了自己身邊很多朋友，然后找律師，都沒辦法，這個(gè)東西白紙黑字嘛，確實(shí)沒辦法再改了。最后找到我們這，我們解決了。

核心的點(diǎn)在二手房指導(dǎo)價(jià)。為什么要出臺(tái)？因?yàn)楫?dāng)時(shí)大量經(jīng)營(yíng)貸流入深圳房市，房子就炒高了，但其實(shí)深圳房?jī)r(jià)是在跌的對(duì)吧。我們還是想利用“房屋保全”這個(gè)技巧，起訴開發(fā)商的同時(shí)申請(qǐng)房屋保全，讓這套糾紛的房產(chǎn)暫時(shí)不能進(jìn)入市場(chǎng)交易，然后和開發(fā)商談。當(dāng)時(shí)我們和律所合作，起訴了開發(fā)商。

到了涉訴部分，我們找到了一條《民法典》里關(guān)于“情勢(shì)變更”的條文，指的是合同成立以后有無法預(yù)見和不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于當(dāng)事人一方明顯不公平，受不利影響的當(dāng)事人可以和對(duì)方重新協(xié)商，協(xié)商不成的話，可以請(qǐng)求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)變更或解除合同。

但這有個(gè)問題，政府政策變動(dòng)屬不屬于“情勢(shì)變更”？以及“二手房指導(dǎo)價(jià)”是什么？它其實(shí)是模棱兩可的東西，它算不算政策？

我們陷入了一個(gè)死結(jié)。后來特別巧，在這個(gè)案子的中間，我這個(gè)客戶有個(gè)朋友在某個(gè)銀行上班，聊天的時(shí)候聊到，政府部門明確下發(fā)了文件給銀行，要求銀行按照指導(dǎo)價(jià)提供貸款，比如正常情況你能貸800萬，但是按照指導(dǎo)價(jià)只能貸400萬了。我們要到了這個(gè)文件，認(rèn)為這符合“情勢(shì)變更”的一個(gè)要素，它通過文件影響到了銀行，實(shí)際上屬于重大的情勢(shì)變更，可以免責(zé)和減責(zé)。

其實(shí)這類案子的判例特別少，我們能找到的都是2003年的一個(gè)案例了。于是我們就私底下找了對(duì)方律師談判、對(duì)本。他們當(dāng)時(shí)已經(jīng)想去起訴了，但由于中介也涉及了一點(diǎn)欺詐吧，所以最后談判下來，違約金480萬元，降到了30萬元。這個(gè)案子就算結(jié)了。最后雖然賠了30萬元，但是總比480萬元要少，客戶是很滿意的。

去年開始，逾期交付的案例增加了很多。因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了波動(dòng)，很多開發(fā)商都逾期交房了。甚至有爛尾樓的業(yè)主也找上來，想讓我們幫忙退。最后我們從找證據(jù)到起訴，走了很多流程，和開發(fā)商調(diào)解了，結(jié)果是談成了貸款先還，然后再退錢。也算是挽回了一些錢吧。這種案子其實(shí)成功率很低，有些開發(fā)商都沒錢給自己?jiǎn)T工開工資的情況下，我們就知道業(yè)主的錢大概率追不回來，但我們還是會(huì)嘗試。

市場(chǎng)或者環(huán)境變動(dòng)導(dǎo)致的退房，那肯定是違約。但我?guī)退麄儨p少損失，我做的東西是不義的嗎？

有一個(gè)互聯(lián)網(wǎng)公司的員工，錯(cuò)估了自己的能力，剛剛買了房就被裁員了，他房貸一個(gè)月還2萬多啊，你說他咋還呢？斷供的話房子就要拍賣了，我們就介入了。最后還是沒能解決，但協(xié)調(diào)了一個(gè)個(gè)性化的分期協(xié)議。

我們一定會(huì)分析銷售的環(huán)節(jié)和流程有沒有問題。在房地產(chǎn)這個(gè)場(chǎng)域，波動(dòng)會(huì)讓人陷入沼澤。我們服務(wù)好客戶，在合理的范圍內(nèi)遞一把手，僅此而已。

?冷暖

當(dāng)然不會(huì)所有案子都成功。針對(duì)不同的個(gè)案，成功的概率也不同。比如爛尾樓，勝率3成甚至更低，但有些案子可能就有7、8成。

失敗會(huì)讓人難受。有一個(gè)朝鮮族的朋友從韓國(guó)回到中國(guó)買房，因?yàn)檎Z言不通，遭遇了嚴(yán)重的價(jià)格欺詐，買房子之前還給了12萬元的“服務(wù)費(fèi)”。但這個(gè)案子最后就沒解決。

在這個(gè)行業(yè)冷暖看得太多了。有一個(gè)博士畢業(yè)回到天津買房，好不容易攢了點(diǎn)錢，結(jié)果發(fā)現(xiàn)開發(fā)商牽涉上百起訴訟，有20多億的資金被凍結(jié)，她知道找律師也不管用了。她就委托了我們，最后解決的時(shí)候她都在我們面前哭了。

很多陷入糾紛的客戶都是40歲左右，很多是體制內(nèi)的公務(wù)員、在編的教師、醫(yī)生，和社會(huì)直接接觸的機(jī)會(huì)比較少。他們前半輩子攢足了積蓄，想在壯年買一套夢(mèng)寐的房產(chǎn)，卻因?yàn)楦鞣N緣由陷入泥潭。

有一個(gè)地理老師，她在成都買了個(gè)天府新區(qū)的房子，結(jié)果最后發(fā)現(xiàn)房子在眉山，人家銷售說，沒問題啊，這里也是天府新區(qū)。她氣炸了，她一個(gè)月才賺5000元，還說要自殺。她天天在學(xué)校，也沒想到社會(huì)這么復(fù)雜。這個(gè)銷售還是她朋友，但為什么還要騙她？傭金高嘛。最后我們介入，就把5萬元的定金要回來了。

我還是相信我們做的東西是有意義的。我們做的事情是否有紅利，其實(shí)和房地產(chǎn)行業(yè)的前景無關(guān)。我們的邏輯是產(chǎn)品的差異化，我們做的事情大部分律所不愿意做，或者想做他們也沒法做。所以人家說我們是“職業(yè)退房師”并不正確，我們?cè)谧龅氖欠僧a(chǎn)品的創(chuàng)新。還有一個(gè)背景就是地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管環(huán)境的缺失，正是因?yàn)楸O(jiān)管環(huán)境還有待更好，我們才有空間去做配合。我們也希望地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管環(huán)境能更好。

從2016年算起，從事這行已經(jīng)6、7年，我成就感還是很大的，因?yàn)橐廊辉诓粩嗤黄谱晕遥覀兊慕鉀Q方案和策略也在不斷升級(jí)。就我個(gè)人而言，之前跨了這么多領(lǐng)域，現(xiàn)在在房產(chǎn)糾紛非訴業(yè)務(wù)上也做得差不多了，我們現(xiàn)在也想開辟一些新的產(chǎn)品，繼續(xù)為社會(huì)創(chuàng)造價(jià)值。

現(xiàn)在我還會(huì)時(shí)常想起一件事，稍微年輕一點(diǎn)的時(shí)候，我和我發(fā)小一起在家鄉(xiāng)三線城市被小偷偷了自行車，我跟著小偷追了幾條街，小偷最后進(jìn)了商場(chǎng)還掏出刀來，刀被我一腳踢飛。我就是這種性格的人吧，就是懷著一定要和破壞規(guī)則的人“打一場(chǎng)勝仗”的心態(tài)，走到了現(xiàn)在。

羅翔說，我們?nèi)祟惒粩嗟卦谧非笠粋€(gè)完美的圓，但是在現(xiàn)實(shí)中永遠(yuǎn)畫不出一個(gè)完美的圓，我們畫不出一個(gè)完美的圓不代表圓這個(gè)概念就不存在，因?yàn)樗俏覀兦斑M(jìn)的方向。就和正義一樣，我們看不到正義并不代表這個(gè)概念不存在，它依然是我們前進(jìn)的方向?！拔覀兯蟹扇藶槭裁匆非蠊秸x，因?yàn)檎x是客觀存在的，它不斷挑動(dòng)著我們的心弦，讓我們雖不能至，心向往之，這就叫做正義?！弊尫陕湓谡嬲恼x上，需要社會(huì)各界力量一起努力。而這也是我們的理想。

作者??陳雨鶩??|? 內(nèi)容編輯??何曉山??|? 微信編輯??李晨陽

你可能還想看