2015年南京市某硬質(zhì)合金廠因為同一個征收項目需要拆遷，那么評估范圍都有哪些，如何評估和補(bǔ)償呢？

案情介紹

AN QING JIE?SHAO

1995年8月15日，陳1、汪某、陳2、陳3合伙成立南京JYD硬質(zhì)合金制品廠，主要經(jīng)營硬質(zhì)合金制品加工、銷售和機(jī)器安裝、調(diào)試等業(yè)務(wù)。2002年，TX橋街道A村村委會招商引資，與陳1簽訂《土地租賃協(xié)議》。該協(xié)議約定，村委會將靠近山邊的荒地5.1畝出租給陳1，租期30年。后因擴(kuò)大生產(chǎn)需要，陳1等在其取得土地使用權(quán)的土地上自建廠房。因126省道南京段改擴(kuò)建工程項目，南京JYD硬質(zhì)合金制品廠被納入征收拆遷范圍。

126省道南京段改擴(kuò)建工程項目（即“機(jī)場二通道項目”），于2015年12月獲江蘇省發(fā)改委批復(fù)工程可行性研究報告，批準(zhǔn)機(jī)場二通道項目立項。截至目前，機(jī)場二通道項目尚未取得規(guī)劃許可文件，雨花臺區(qū)ZF也尚未發(fā)布征收公告。2015年6月28日，機(jī)場二通道項目建設(shè)指揮部發(fā)布《致“機(jī)場二通道”項目建設(shè)拆遷企業(yè)主的一封信》，該項目開始實際征收工作。

法律評估意見

FA?LV PING GU? YI JIAN

本次估價思路如下：

估價對象是南京JYD硬質(zhì)合金制品廠因機(jī)場二通道建設(shè)項目征收造成的損失。估價范圍是位于征收范圍內(nèi)南京JYD硬質(zhì)合金制品廠所有的自建地上建筑物價值、裝修及附屬物價值、搬遷費用、停產(chǎn)停業(yè)損失。

▼1、估價的基本事實和法律依據(jù)。2002年，TX橋街道A村村委會招商引資，與陳1簽訂《土地租賃協(xié)議》。該協(xié)議約定，村委會將靠近山邊的荒地5.1畝出租給陳1，租期30年，從2002年10月1日到2032年9月30日。2002年8月，陳1在承租土地上建設(shè)廠房及辦公室。2005年8月，陳1在原廠區(qū)內(nèi)進(jìn)行擴(kuò)建。該次建設(shè)經(jīng)A村村委會、TX橋街道審批，有《TX橋街道新建項目審批表》進(jìn)行佐證。依照機(jī)場二通道項目指揮部人戶測量作出的《企業(yè)測算表》，南京JYD硬質(zhì)合金制品廠自建廠房建筑面積約為2682.85平方米，其中磚混結(jié)構(gòu)2056.27平方米，磚木結(jié)構(gòu)18.18平方米，簡易建筑30.24平方米，廠房加層104.14平方米，彩鋼棚334.52平方米，另有兩處待定建筑面積139.50平方米。南京JYD硬質(zhì)合金制品廠擬被征收的土地性質(zhì)為集體土地。

截至目前，機(jī)場二通道項目尚未發(fā)布正式征收公告，故我們根據(jù)機(jī)場二通道項目建設(shè)指揮部于2015年6月28日發(fā)布的《致?“機(jī)場二通道”項目建設(shè)拆遷企業(yè)主的一封信》（以下簡稱《一封信》），將項目征收實際開始時間確定為2015年7月。征收方在《一封信》中主張，本次征收參照適用《南京市征地房屋拆遷補(bǔ)償安置辦法》（寧政發(fā)[2007]61號）、《（南京市征地房屋拆遷補(bǔ)償安置辦法）實施細(xì)則》（寧政發(fā)[2007]143號）、《市政府關(guān)于調(diào)整規(guī)范征地房屋拆遷補(bǔ)償有關(guān)政策標(biāo)準(zhǔn)的通知》（寧政發(fā)[2010]263號）。但是，依照2015年5月29日發(fā)布的《南京市征收集體土地涉及房屋補(bǔ)償安置辦法》第36條之規(guī)定，自2015年7月該辦法施行后，前述三文件均被廢止，因此本次征收項目應(yīng)當(dāng)適用2015年7月起實施的《南京市征收集體土地涉及房屋補(bǔ)償安置辦法》（寧政規(guī)字[2015]15號）。根據(jù)該辦法規(guī)定，征收方對被征收人南京JYD硬質(zhì)合金制品廠給予的補(bǔ)償包括：

（1）被征收人非住宅房屋價值的補(bǔ)償;

（2）裝修及附屬物價值的補(bǔ)償;

（3）因征收土地涉及非住宅房屋造成的設(shè)備拆除、安裝和搬遷費用;

（4）因征收土地涉及非住宅房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償;

（5）本次拆遷項目對被征收人給予補(bǔ)助和獎勵。

2、對征收房屋價值的補(bǔ)償，應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等因素，對于無證房屋，以補(bǔ)償被征收房屋的重置成本價格為宜。

由于《南京市征收集體土地涉及房屋補(bǔ)償安置辦法》施行后，原有集體土地上非住宅房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)寧政發(fā)[2010]263號文件被廢止，新的集體土地上非住宅房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)尚未發(fā)布。依照《江蘇省征地補(bǔ)償和被征地農(nóng)民社會保障辦法》（江蘇省人民政府令第93號）第12條第2款之規(guī)定：“征收土地涉及其他建筑物、構(gòu)筑物的，應(yīng)當(dāng)依法給予補(bǔ)償。能夠重新安排其他建設(shè)用地的，對其建筑物、構(gòu)筑物按照重置價格結(jié)合成新給予補(bǔ)償;未能重新安排其他建設(shè)用地的，按照市場評估價格給予補(bǔ)償?！笨梢?，江蘇省對于集體土地上非住宅房屋最新的征地補(bǔ)償精神，是逐步向國有土地上房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)靠攏，體現(xiàn)房屋的市場價值。從該征地補(bǔ)償精神出發(fā)，我們擬通過參照已廢止的寧政發(fā)[2010]263號文中的指導(dǎo)價和市場價分別測算被征收人可獲得的補(bǔ)償，為征收方給予合理補(bǔ)償提供參考。

◆（1）重置成本法測算。根據(jù)《南京市征收集體土地涉及房屋補(bǔ)償安置辦法》第20、21條之規(guī)定，征收土地涉及“非住宅房屋的征收補(bǔ)償款由原房補(bǔ)償款和區(qū)位補(bǔ)償款兩部分組成”，原房補(bǔ)償款“按照重置價格結(jié)合成新評估確定”。我們依照上述規(guī)定辦法，結(jié)合南京JYD硬質(zhì)合金制品廠自建廠房因歷史原因未取得房屋所有權(quán)證的現(xiàn)狀，以重置成本法衡量因本次征收造成的房屋價值損失。重置成本法以估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，乘以成新率作為被征收人建筑成本的補(bǔ)償價格。具體計算公式如下：

被征收房屋價值補(bǔ)償金額=重置價x被征收面積x成新率

依照《南京市人民政府關(guān)于調(diào)整規(guī)范征地房屋拆遷補(bǔ)償有關(guān)政策標(biāo)準(zhǔn)的通知》的附表二《非住宅房屋拆遷補(bǔ)償款標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定，南京市不同結(jié)構(gòu)的非住宅房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)如下表：

參照上表標(biāo)準(zhǔn)，南京JYD硬質(zhì)合金制品廠的房屋明細(xì)及補(bǔ)償金額見下表：

可見，南京JYD硬質(zhì)合金制品廠的房屋重置價格合計約為2306999.67元，即以重置成本法來測算，南京JYD硬質(zhì)合金制品廠被征收房屋的補(bǔ)償金額約為230.70萬元。

◆（2）市場比較法測算。

測算步驟如下：

-a.運用比較法進(jìn)行房地產(chǎn)評估時，應(yīng)按下列步驟進(jìn)行：

1)搜集交易實例；

2)選取可比實例；

3)建立比較基礎(chǔ)；

4)進(jìn)行交易情況修正；

5)進(jìn)行市場狀況調(diào)整；

6)進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整；

7)計算 比較價值。

-b.比較法計算公式 比較價值=可比實例價格×交易情況修正系數(shù)×市場狀況調(diào)整系 數(shù)×區(qū)位狀況修正系數(shù)×實物狀況修正系數(shù)×權(quán)益狀況修正系數(shù)

-c.搜集交易實例與選取可比實例通過訪問房屋中介、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)以及查閱網(wǎng)站等，結(jié)合評估目的和 評估對象的實際情況，經(jīng)仔細(xì)分析、篩選，選取了與評估對象房地產(chǎn) 區(qū)位、實物、權(quán)益狀況條件相同或相似的、成交日期與價值時點相近 的、交易背景為公開市場環(huán)境下的三個交易案例作為評估對象可比實例。

▲詳細(xì)信息參照《企業(yè)征收關(guān)停補(bǔ)償糾紛案例評析——以法律規(guī)定和評估技術(shù)規(guī)范為綱，解讀企業(yè)征收關(guān)停糾紛的解決之道》書中案例十）

▼3、被征收房屋的價值，除考慮房屋本身的價值外，室內(nèi)裝飾裝修以及附屬物價值補(bǔ)償也應(yīng)當(dāng)包括在內(nèi)。裝飾裝修是附和在房屋上的添附物，已經(jīng)成為房屋不可分割的一部分，使房屋當(dāng)然升值。附屬物，則是對室內(nèi)、室外環(huán)境的優(yōu)化，提升美感、舒適度、方便度，使房屋除了具備基礎(chǔ)的實用功能外，還具有額外的價值，以促成一個區(qū)域內(nèi)的生產(chǎn)、生活價值得到更為便利的實現(xiàn)。

裝修、附屬物分別按照以下公式計算補(bǔ)償：

裝修補(bǔ)償金額=∑裝修各項目重置單價x工程量x成新率+其他項目費用

附屬物補(bǔ)償金額=∑附屬物各項目重置單價x工程量x成新率

據(jù)現(xiàn)場查勘，南京JYD硬質(zhì)合金制品廠裝修成新率為60%，附屬物成新率為60%。

根據(jù)南京JYD硬質(zhì)合金制品廠提供的資料，該公司裝修及附屬物項目單價及工程量見下表：

▲（表格參照《企業(yè)征收關(guān)停補(bǔ)償糾紛案例評析——以法律規(guī)定和評估技術(shù)規(guī)范為綱，解讀企業(yè)征收關(guān)停糾紛的解決之道》書中案例十）

▲不可遷移樹木補(bǔ)償見下表（表格參照《企業(yè)征收關(guān)停補(bǔ)償糾紛案例評析——以法律規(guī)定和評估技術(shù)規(guī)范為綱，解讀企業(yè)征收關(guān)停糾紛的解決之道》書中案例十）

由上表可得，南京JYD硬質(zhì)合金制品廠的裝修、附屬物補(bǔ)償金額=922862.6元x成新率0.6+40500元=59.42萬元。

▼4、關(guān)于搬遷費。在本次機(jī)場二通道建設(shè)項目征收中，依照《南京市征收集體土地涉及房屋補(bǔ)償安置辦法》第20條“涉及非住宅房屋的……進(jìn)行貨幣補(bǔ)償”的規(guī)定，征收方應(yīng)當(dāng)只提供貨幣補(bǔ)償，故應(yīng)給予南京JYD硬質(zhì)合金制品廠因征收房屋造成的不能搬遷的機(jī)器設(shè)備的損失、搬遷費用，以及搬遷過程中對機(jī)器設(shè)備造成的損毀補(bǔ)償，不考慮臨時安置費用。

根據(jù)設(shè)備是否可遷移，分別計算補(bǔ)償額。根據(jù)現(xiàn)場考察，基本上南京JYD硬質(zhì)合金制品廠大部分設(shè)備屬于不可遷移類型，按照設(shè)備重置價格結(jié)合成新，給予補(bǔ)償。

由南京JYD硬質(zhì)合金制品廠提供的資料，下列設(shè)備屬于不可遷移范圍：

▲（表格參照《企業(yè)征收關(guān)停補(bǔ)償糾紛案例評析——以法律規(guī)定和評估技術(shù)規(guī)范為綱，解讀企業(yè)征收關(guān)停糾紛的解決之道》書中案例十）

▲南京JYD硬質(zhì)合金制品廠拆裝搬遷補(bǔ)償明細(xì)表（表格參照《企業(yè)征收關(guān)停補(bǔ)償糾紛案例評析——以法律規(guī)定和評估技術(shù)規(guī)范為綱，解讀企業(yè)征收關(guān)停糾紛的解決之道》書中案例十）

綜上，南京JYD硬質(zhì)合金制品廠不可遷移設(shè)備重置單價共計? 略? ?元，不可遷移設(shè)備補(bǔ)償金額為? 略??x0.7=? 略??元;可遷移設(shè)備搬遷費總價為? 略??元。故被征收人南京JYD硬質(zhì)合金制品廠機(jī)器設(shè)備搬遷補(bǔ)償總金額為? 略??萬元。

▼5、關(guān)于停產(chǎn)停業(yè)損失。《南京市征收集體土地涉及房屋補(bǔ)償安置辦法》第2項規(guī)定的停產(chǎn)停業(yè)損失標(biāo)準(zhǔn)為“不超過征收補(bǔ)償款5%”的停業(yè)補(bǔ)償費用。

一般情況下，商業(yè)、服務(wù)性企業(yè)因搬遷較為便捷，同時商業(yè)用途房地產(chǎn)市場價格往往較高，依照上述南京市的停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，停產(chǎn)停業(yè)損失按被征收房屋補(bǔ)償款的5%補(bǔ)償，通常應(yīng)當(dāng)可以彌補(bǔ)其損失。而南京JYD硬質(zhì)合金制品廠作為生產(chǎn)性企業(yè)，廠房和生產(chǎn)設(shè)施、設(shè)備多而且精密，搬遷過程較復(fù)雜，停產(chǎn)停業(yè)的時間很長，對生產(chǎn)經(jīng)營的影響很大。兼且，工業(yè)房地產(chǎn)的市場價值比其他用途的（商業(yè)、辦公、住宅）低。據(jù)此，南京JYD硬質(zhì)合金制品廠的停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償約為：（房屋征收補(bǔ)償款679.10萬元+裝修附屬物補(bǔ)償59.42萬元+設(shè)備搬遷補(bǔ)償? 略??萬元）x5%=40萬元。

對于南京JYD硬質(zhì)合金制品廠而言，如果按照被征收房屋重置成新價的5%一次性補(bǔ)償停產(chǎn)停業(yè)，顯然無法彌補(bǔ)實際造成的直接損失，因此要考慮按照南京JYD硬質(zhì)合金制品廠因停產(chǎn)停業(yè)而造成的實際損失來計算。

▼6、根據(jù)上述估價，南京JYD硬質(zhì)合金制品廠在126省道南京段改擴(kuò)建工程項目征收中，如果獲得的征收補(bǔ)償金介于350.26萬元~798.66萬元，符合《土地管理法》和《南京市征收集體土地涉及房屋補(bǔ)償安置辦法》中規(guī)定的公平補(bǔ)償原則。

案例點睛

AN LI DIAN?JING

關(guān)于征收拆遷過程中，選用哪種評估方法進(jìn)行評估，對被征收企業(yè)征收補(bǔ)償價值造成的差異問題。根據(jù)當(dāng)?shù)匮a(bǔ)償安置辦法的規(guī)定，征收方對被征收企業(yè)應(yīng)當(dāng)給予的補(bǔ)償包括：

①被征收人非住宅房屋價值的補(bǔ)償；

②裝修及附屬物價值的補(bǔ)償；

③因征收土地涉及非住宅房屋造成的設(shè)備拆除、安裝和搬遷費用；

④因征收土地涉及非住宅房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償；

⑤本次拆遷項目對被征收人給予的補(bǔ)助和獎勵。

對征收房屋價值的補(bǔ)償，應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等因素。

在征收拆遷中，一般征收方是按照建設(shè)部房地產(chǎn)評估規(guī)范的五種方法：成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法、市場比較法、基準(zhǔn)地價法之中的成本法來進(jìn)行評估。超過90%的拆遷項目都是按照成本法來評估的，而成本法評估價值非常低，用收益法評估價值最高。重置成本法以估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，乘以成新率作為被征收人建筑成本的補(bǔ)償價格;市場比較法以估價時點被征收片區(qū)同地段、同用途新建工業(yè)用房的交易平均價格為基數(shù)，作為被征收人房屋和土地使用權(quán)的補(bǔ)償價格;收益法指通過預(yù)測估價對象未來收益并將其轉(zhuǎn)換為現(xiàn)值來求取估價對象價值的估價方法，該方法以預(yù)期收益為導(dǎo)向，以預(yù)期原理為支撐，即決定房地產(chǎn)當(dāng)前價值的不是過去的因素而是未來的因素。

收益法適用于有經(jīng)濟(jì)收益或有潛在經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)估價，不適用于公益性房地產(chǎn)估價。有經(jīng)濟(jì)收益或有潛在經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)，又叫收益性房地產(chǎn)，主要包括以下幾類：出租型房地產(chǎn)、商業(yè)經(jīng)營型房地產(chǎn)、生產(chǎn)經(jīng)營型房地產(chǎn)。對于用于出租的寫字樓、公寓、廠房來說，可以用其一年間的房租收人扣除各種成本費用，如修繕費、管理費、保險費、房產(chǎn)稅、利息等，來求取其純收益，再選用適當(dāng)?shù)倪€原利率，對此純收益進(jìn)行還原，從而求得該出租房地產(chǎn)的收益價格。根據(jù)不同的評估測算方法，被征收企業(yè)的合理補(bǔ)償金額會被確定在一定的區(qū)間范圍內(nèi)。而在現(xiàn)行法律下，土地所有權(quán)性質(zhì)不構(gòu)成使用收益法的障礙。為保證被征收企業(yè)能在征收拆遷中獲得最為公平合理的補(bǔ)償價值，最大限度地彌補(bǔ)被征收企業(yè)因征收而造成的巨大損失，針對特殊的企業(yè)，我們多用收益法來進(jìn)行評估。因為如果還是按照成本法來評估，顯然是不合適的，會嚴(yán)重低估被征收企業(yè)的實際價值。

摘自《企業(yè)征收關(guān)停補(bǔ)償糾紛案例評析——以法律規(guī)定和評估技術(shù)規(guī)范為綱，解讀企業(yè)征收關(guān)停糾紛的解決之道》書中案例十

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