地方經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、區(qū)域競爭與工業(yè)用地價格的形成邏輯

1、研究背景和研究問題

·中國極低的工業(yè)用地價格，平均地價的1/8，住宅用地的1/13；作為對比，紐約的供應(yīng)業(yè)用地價格是普通住宅用地的1/3（具有中國特色政治經(jīng)濟學(xué)原因）

·招商引資引進(jìn)的產(chǎn)業(yè)缺乏區(qū)位特質(zhì)性，因此工業(yè)用地形成全國性的買方市場（日本企業(yè)投資辦廠，去了廣蘇杭，三地政府以低低價競爭，提供稅收減免、管制放松、勞工利益犧牲等等）

·房地產(chǎn)等區(qū)位特質(zhì)性強，因襲商住用地方面形成了眾多的賣方市場

·因此，地方政府一方面通過協(xié)議已出讓等方式以低價等虧本方式出讓功能工業(yè)用地，另一方面通過“招拍掛”等競爭性較高的方式高價出讓商住用地（2017國土資源部規(guī)定工業(yè)用地必須掛牌出讓，規(guī)定基準(zhǔn)定價，但地方政府仍然是貼著基準(zhǔn)地價定向出讓的，仍然沒有真正的競爭）

·“工業(yè)用地出讓是賠錢的買賣”

·如何解釋工業(yè)用地的空間差異？溫州和蘇州經(jīng)濟發(fā)展和房價相似，但功能工業(yè)用地價格相差甚大

政府的大企業(yè)偏好，要求一定規(guī)模的企業(yè)

·底線競爭理論的不足：低價工業(yè)用地的產(chǎn)生無法完全用該理論解釋，也需要從城市經(jīng)濟理論（城市經(jīng)濟對外地企業(yè)的依賴程度）出發(fā)解釋

·外來投資在城市經(jīng)濟中比重大（而非本地民營經(jīng)濟）~城市政府留住和吸引外資的動力更強~制定更大的優(yōu)惠政策~更傾向于利用低價工業(yè)用地進(jìn)行招商引資

非外資驅(qū)動型城市有較弱的招商引資動機，有可能通過本地的市場競爭來抬高地價

地方政府在實際上，通過量身定做招投標(biāo)條件讓本地企業(yè)拿地（除非是非常著名重要企業(yè)）

2、理論分析和研究假說

假說：在其他條件相同的情況下，外部資本依賴型城市比非外部資本依賴性城市的公布工業(yè)用地價格更低

因果關(guān)系：外部資本依賴型城市需要不斷吸引并留住外部資本以維持其經(jīng)濟增長，而為了讓自己在區(qū)域競爭中更有吸引力，地方政府需要指定更為優(yōu)惠的招商引資政策，而低價工業(yè)用地往往是極其重要的政策工具之一

3、研究方法與數(shù)據(jù)

·定量分析——核心解釋變量：外商直接投資額占城市固定投資的比重 因變量：工業(yè)土地價格對數(shù)值 利用線性回歸

·定性分析——過程追蹤法

蘇州上市公司的稅率顯著低于溫州，工業(yè)用地低價顯著低于溫州，補貼高于溫州

在2007年以前，土地出讓先于村集體協(xié)商，土地管理部門走一個土地征收、協(xié)議出讓的程序

07年以后，政府統(tǒng)一征收，統(tǒng)一掛牌，往往價格低得多

該政策在民營經(jīng)濟不發(fā)達(dá)的地區(qū)提高了低價，在民營經(jīng)濟發(fā)達(dá)的地區(qū)則反之

培養(yǎng)本土企業(yè)發(fā)展：浙江二十多年的發(fā)展證明培養(yǎng)小微企業(yè)的重要性