對(duì)于住房租賃市場(chǎng)和長(zhǎng)租行業(yè)而言，在經(jīng)歷2020年的動(dòng)蕩與求索之后，如何在全新十年中重建發(fā)展空間，成為了行業(yè)的首要議題。

而從市場(chǎng)動(dòng)作來(lái)看，進(jìn)入2021年后，長(zhǎng)租行業(yè)在重回正軌：

自如并購(gòu)貝客并拓展新城蘇州、世聯(lián)紅璞易主魔方、寓小二接手蘑菇租房……行業(yè)收并購(gòu)陡然加快，大平臺(tái)的數(shù)字能力、服務(wù)能力成為了業(yè)內(nèi)公認(rèn)的“上岸秘訣”；

國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租首股青客公寓，發(fā)布上市后首年財(cái)報(bào)，雖市值縮水超80%、凈虧損增208%，但是已成功將租金貸比例降至11%，嘗試隔絕舊模式弊?。?/p>

自如研究院2月數(shù)據(jù)顯示，長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)合租、整租成交量同比去年都有有較大提升。另外，有媒體調(diào)查春節(jié)后自如APP的日均下載量迅速回升，到2月20日（農(nóng)歷初九）累計(jì)增長(zhǎng)204%、日均增長(zhǎng)率約20%。

不難看出，市場(chǎng)對(duì)長(zhǎng)租產(chǎn)品的需求仍然旺盛，但是正在向頭部品牌傾斜與集中，“精細(xì)化運(yùn)營(yíng)的能力”與“足夠支撐運(yùn)營(yíng)的規(guī)?！比币徊豢伞Ｊ袌?chǎng)趨向頭部、運(yùn)營(yíng)趨向精細(xì)、營(yíng)收趨向服務(wù)，成為了時(shí)下長(zhǎng)租行業(yè)創(chuàng)新求變的新風(fēng)向。

自如在今年開(kāi)年就推出的兩大業(yè)主托管產(chǎn)品“增益租”與“精選·業(yè)主直租”，以“無(wú)差價(jià)、靈活租約”為核心差異點(diǎn)，完成了對(duì)各類(lèi)房源業(yè)主的全場(chǎng)景布局，或許會(huì)成為行業(yè)效仿的新模式。

長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)的3.0時(shí)代

進(jìn)入新世紀(jì)以來(lái)，租賃房源在供需特性上不匹配，一直是限制住房租賃發(fā)展的本質(zhì)難題。彼時(shí)長(zhǎng)租1.0出現(xiàn)了，以C2B2C模式提升租住品質(zhì)迅速崛起；到了2.0階段，長(zhǎng)租成為風(fēng)口后各大巨頭、資本先后入局極速擴(kuò)展，也在2020年疫情下出現(xiàn)暴雷引發(fā)的諸多亂局。而行業(yè)復(fù)蘇后，隨著自如等企業(yè)的模式變革，長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)將躍遷到3.0時(shí)代。

今年開(kāi)春伊始，自如宣布推出“增益租”與“精選·業(yè)主直租”兩大業(yè)主托管新模式。其中，“增益租”主要適用于老舊與毛坯房源，依托自如家裝配置團(tuán)隊(duì)對(duì)房屋進(jìn)行改造升級(jí)后以整租或合租產(chǎn)品出租；“精選·業(yè)主直租”則適用于精裝房源，然后依據(jù)自如標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行配置優(yōu)化，進(jìn)行上線(xiàn)出租。而在隨后的招租、租內(nèi)服務(wù)環(huán)節(jié)，均由自如提供支持，保障業(yè)主與租客雙方的品質(zhì)體驗(yàn)。

兩項(xiàng)模式的推出，無(wú)疑都顯示出自如對(duì)租客和業(yè)主需求的考量和滿(mǎn)足。業(yè)主可以得到的優(yōu)勢(shì)是：出租快、租客好、受益高、省心；租客可以得到的是：好品質(zhì)、好服務(wù)、更市場(chǎng)化的定價(jià)、省心舒適。

這一點(diǎn)在出租數(shù)據(jù)上也有體現(xiàn)，一套常規(guī)房源從上架到租出大概需要45天，而自如房源的平均出租周期則不到20天，在精選直租模式下，從業(yè)主簽約到租客租房最快僅需1天，房屋品質(zhì)、服務(wù)品質(zhì)的價(jià)值與作用可見(jiàn)一斑。

而自如通過(guò)兩大新模式，在完成品質(zhì)賦能的同時(shí)，保留長(zhǎng)租托管的房屋保值與收益優(yōu)勢(shì)，也能實(shí)際彌合時(shí)下業(yè)主與租客群體在個(gè)體層面的需求差異，推廣潛力無(wú)疑是較為可觀的。

長(zhǎng)租增長(zhǎng)的新邏輯與長(zhǎng)租價(jià)值的新來(lái)源

需要提出的是，品質(zhì)化升級(jí)解決的僅是住房租賃市場(chǎng)的長(zhǎng)期缺口，在常規(guī)的“包租全托管”模式下，長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)常常難以避免地陷入因全包租、長(zhǎng)租約所導(dǎo)致的對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)變動(dòng)天然缺乏應(yīng)變力的困境之中。

而現(xiàn)在，長(zhǎng)租需要新的增長(zhǎng)邏輯和價(jià)值源地。

在這一次的托管新模式中，自如主打“租金無(wú)差價(jià)、收益有保底、合約一年起”的新機(jī)制，自如將與業(yè)主共同確定房屋出租價(jià)格，實(shí)現(xiàn)“收出無(wú)差價(jià)”，同時(shí)向業(yè)主公開(kāi)實(shí)際出租收益，與業(yè)主分享品質(zhì)升級(jí)和未來(lái)市場(chǎng)向好的增益價(jià)值。同時(shí)，如果市場(chǎng)下行、出租情況不理想，自如也會(huì)向業(yè)主支付目標(biāo)收益八成左右的保底收益。

不難看出，自如正在放棄缺乏應(yīng)變力與風(fēng)險(xiǎn)抗力的“大包大攬”，轉(zhuǎn)而向房屋增值服務(wù)、租務(wù)管理服務(wù)、租賃策略咨詢(xún)的“全品類(lèi)房屋資產(chǎn)管理平臺(tái)“轉(zhuǎn)型。

在一些觀點(diǎn)中，放棄“全托管”之后長(zhǎng)租托管將失去對(duì)業(yè)主的競(jìng)爭(zhēng)力。其實(shí)不然，相比于簡(jiǎn)單粗暴的委托模式，遠(yuǎn)不如共同創(chuàng)造房屋價(jià)值、而后共同分享房屋價(jià)值更讓人信賴(lài)。相信，在經(jīng)歷過(guò)2020年風(fēng)波之后的城市業(yè)主們，無(wú)疑也明白了相比于“對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的到來(lái)毫不知情”，這種“價(jià)值共創(chuàng)共享“更為值得相信。

需要指出的是，真正促成業(yè)主選擇長(zhǎng)租的原因，一直是服務(wù)價(jià)值、科技應(yīng)用與租客素質(zhì)。調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)托管受業(yè)主認(rèn)可的原因前5為：有管家等專(zhuān)屬服務(wù)者、有保潔/搬家等服務(wù)解決租期問(wèn)題、會(huì)對(duì)房屋進(jìn)行裝配升級(jí)、App等線(xiàn)上工具比較方便、租客平均素質(zhì)較高。如結(jié)合租客與業(yè)主雙邊來(lái)看，長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)提升了房屋對(duì)租客的消費(fèi)價(jià)值，而消費(fèi)價(jià)值的增加同樣促成了業(yè)主收益的上升，在這其中，長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)獲得服務(wù)收益，全新的三方共贏閉環(huán)得以形成。

實(shí)際上，長(zhǎng)租行業(yè)的“有限托管”化，同樣也是整體住房租賃市場(chǎng)所引導(dǎo)與期待的轉(zhuǎn)變。

從2015年中央提出租購(gòu)并舉以來(lái)，大量集體土地租賃項(xiàng)目、大型租賃社區(qū)項(xiàng)目、存量房租賃化計(jì)劃在各地不斷上馬。在這其中，或作為產(chǎn)權(quán)主體或項(xiàng)目監(jiān)管的房企、國(guó)企、村集體甚至是地方政府部門(mén)，都缺乏對(duì)城市住房租賃的運(yùn)營(yíng)能力、服務(wù)人員、成型系統(tǒng)和實(shí)際經(jīng)驗(yàn)。此時(shí)，成熟的、有規(guī)模的長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)變顯得尤為可貴。

因此，在住房租賃新業(yè)態(tài)不斷落地、在整體市場(chǎng)明顯存在經(jīng)驗(yàn)缺口、工具缺口、人力缺口的情況下，長(zhǎng)租行業(yè)將業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)向能力輸出也是大勢(shì)所趨。而自如此刻推出兩大托管模式，其中包含著對(duì)運(yùn)營(yíng)邏輯的檢驗(yàn)與對(duì)價(jià)值輸出方式的探索，也是對(duì)“新長(zhǎng)租”正在誕生最好的注解：行業(yè)老大已經(jīng)開(kāi)始轉(zhuǎn)型了。