【業(yè)務(wù)背景】

2009年5月，某鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)管理服務(wù)中心（以下簡(jiǎn)稱服務(wù)中心）與某科技公司簽訂《場(chǎng)地租賃合同》。合同約定，服務(wù)中心將擁有處分權(quán)的某場(chǎng)地交付給科技公司，保證科技公司正常施工，科技公司于合同簽訂起10日內(nèi)一次性付清當(dāng)年度租金。合同簽訂后，由于該場(chǎng)地的土地屬于集體性質(zhì)，村民阻撓，科技公司根本無法進(jìn)行施工，雖然有關(guān)部門也出面協(xié)調(diào)，但最終還是沒有結(jié)果，合同無法履行。服務(wù)中心因擔(dān)心承擔(dān)違約責(zé)任，拒絕收取租金，最后還以科技公司沒有支付租金為借口要求解除租賃合同。由于合同履行不能，法律顧問受科技公司委托，對(duì)合同的合法性、有效性進(jìn)行了法律審查，提出了處理意見，并向合同相對(duì)人的相關(guān)單位發(fā)出了多份函件。

【法律意見之一】

致：某科技公司

時(shí)間：2010年4月15日

關(guān)于土地租賃問題，我國(guó)法律規(guī)定，集體土地只有被征用后，才能用于非農(nóng)建設(shè)（宅基地和村辦工廠等除外）；在規(guī)劃區(qū)內(nèi)搞建設(shè)，要取得規(guī)劃許可證等，否則就是非法用地。但現(xiàn)實(shí)中，違法用地現(xiàn)象屢見不鮮，如小產(chǎn)權(quán)房等。這些現(xiàn)象，如果不發(fā)生爭(zhēng)議，都沒問題，大家相安無事，在目前形勢(shì)下也不失為解決企業(yè)用地的一種好方法。但如果發(fā)生爭(zhēng)議，就很麻煩，如打官司，這種合同肯定會(huì)被判無效。

根據(jù)法律，無效合同不存在繼續(xù)履行問題，也不存在支付違約金問題，即便有這種約定，也是無效的，是得不到法律支持的。但是因合同無效造成的損失，是可以要求賠償?shù)?，賠償需要有損失證據(jù)，如已有的支出憑證等。對(duì)該損失的責(zé)任分擔(dān)，要根據(jù)各自的過錯(cuò)，由法官自由裁量。具體到土地租賃方面的無效合同，出租方對(duì)這種合同的無效應(yīng)當(dāng)承擔(dān)主要責(zé)任，具體承擔(dān)多少責(zé)任，最終主要由法官自由裁量。

有鑒于此，貴公司與服務(wù)中心簽訂的土地租賃合同，雖然形式上是正確的，內(nèi)容也比較齊全，但因該土地尚屬村集體性質(zhì)，所以該合同是無效合同。貴公司如想通過法律途徑要求服務(wù)中心繼續(xù)履行合同或支付10萬元違約金，將不會(huì)得到法律支持。但貴公司要求其賠償損失，將會(huì)部分得到法律支持，至于賠償部分有多少，法官裁量權(quán)較大。

根據(jù)以上分析，法律顧問建議：（1）如果該合同確實(shí)已無法履行下去或服務(wù)中心堅(jiān)決不履行，貴公司也只能認(rèn)可。（2）違約金可以商量，如果服務(wù)中心同意支付一部分，貴公司也要適可而止，不要非堅(jiān)持10萬元不可。否則談判破裂，貴公司將一分也得不到。（3）要求服務(wù)中心賠償貴公司損失，服務(wù)中心如果不賠或賠償太低，而貴公司確實(shí)無法接受的，貴公司可以通過訴訟方式解決。在協(xié)商的過程中，如果有必要，可以發(fā)函，這也許對(duì)問題的解決能起到一些作用。畢竟服務(wù)中心作為政府部門所屬單位也不一定愿意把違法事件搞大。此意見，請(qǐng)參考。如有問題，隨時(shí)垂示。

【法律意見之二】

致：某科技公司

時(shí)間：2010年5月6日

關(guān)于租賃土地解決方案，現(xiàn)提出如下思路：

鑒于服務(wù)中心已經(jīng)明確表示，愿意承擔(dān)全部施工工料費(fèi)，對(duì)其他損失雙方都還沒有亮底，還處于協(xié)商階段，法律顧問建議現(xiàn)在還是先協(xié)商為好，律師函暫時(shí)不發(fā)。理由是：發(fā)律師函是把“雙刃劍”，有時(shí)候在協(xié)商無望的情況下，通過律師函，可能會(huì)引起對(duì)方高度重視，促進(jìn)協(xié)商的進(jìn)行；但有時(shí)候，發(fā)律師函可能會(huì)造成情緒對(duì)立，一旦對(duì)方不認(rèn)可，反倒把自行協(xié)商的路子給斷了，逼得貴公司只能訴訟，而現(xiàn)在綜合本案情況看，訴訟效果不會(huì)很好。

所以，發(fā)律師函一般是雙方協(xié)商已經(jīng)陷于僵局，不得已而為之?，F(xiàn)在雙方還有商談的余地，暫時(shí)不發(fā)為好。至于協(xié)商的方式，可以面談，也可以由公司發(fā)書面文件。法律顧問建議是先面談一次，探探他們對(duì)其他損失的口風(fēng)，然后再考慮發(fā)書面文件。商談的時(shí)候，可以委婉地提出簽訂本合同并造成損失的責(zé)任在服務(wù)中心。理由是服務(wù)中心在合同中承諾對(duì)出租的場(chǎng)地享有所有權(quán)。這當(dāng)然表明他們有處分權(quán)，但實(shí)際情況是，他們沒有處分權(quán)，所以才造成村民圍攻，合同無法履行。當(dāng)然，服務(wù)中心也可能會(huì)提出：

（1）合同本身無效，不存在履行的問題；

（2）貴公司應(yīng)當(dāng)在本合同簽訂之日起10日內(nèi)一次性付清當(dāng)年度租金。貴公司已經(jīng)違約，合同可以或已經(jīng)終止。對(duì)第一個(gè)問題，貴公司可以提出：服務(wù)中心作為政府下屬單位，承諾對(duì)土地有處分權(quán)；貴公司作為普通百姓，對(duì)土地情況并不清楚，責(zé)任完全在服務(wù)中心。所以服務(wù)中心對(duì)貴公司的損失應(yīng)當(dāng)承擔(dān)全部責(zé)任。對(duì)第二個(gè)問題，貴公司可以提出，租金沒有及時(shí)支付，是因?yàn)榉?wù)中心承諾沒有兌現(xiàn)，土地不能使用所致。而且，根據(jù)《合同法》，沒有及時(shí)付租金，也不必然導(dǎo)致合同自然終止，且雙方一直還在就如何履行合同進(jìn)行溝通，也說明合同沒有因遲付租金而終止。

對(duì)其他損失，法律顧問認(rèn)為下次面談，最好能亮一下大概的底數(shù)，一直遮遮掩掩也不是辦法，遲早總得亮。貴公司可以提的損失包括直接損失和間接損失。直接損失主要指為簽訂、履行該合同已經(jīng)發(fā)生的實(shí)際費(fèi)用。根據(jù)現(xiàn)在了解到的信息，貴公司的直接損失主要有：為簽訂、履行該合同發(fā)生的交通費(fèi)（油費(fèi)、車輛損耗費(fèi)等）、人工費(fèi)、測(cè)量費(fèi)等。應(yīng)該大體測(cè)算一個(gè)數(shù)字。

間接損失主要指因簽訂或不能履行本合同而失去的必然得到的利益。這一數(shù)字往往比較大，計(jì)算方式也比較多，但計(jì)算比較困難，取證也困難。服務(wù)中心答應(yīng)的可能性也不大。如果打官司，風(fēng)險(xiǎn)也比較大。間接損失一般是需要由鑒定機(jī)構(gòu)鑒定個(gè)數(shù)字，才容易被法院采納。貴公

司在與服務(wù)中心商談的時(shí)候，可以采取如下方式估算：（1）如貴公司昨天提出的思路，以今年施工成本與去年施工成本之間的差額乘以原定建筑面積。貴公司昨天提出今年的工程承包成本為每平方米1300元，但去年的是多少，法律顧問沒有查到。（2）在相同地段，今年的征地成本與去年的征地成本之間的差額乘以該合同的租地面積。但征地成本的數(shù)字不太好獲取，也許土地部門有或?qū)ｉT從事土地價(jià)格評(píng)估的中介機(jī)構(gòu)有。（3）購(gòu)買相同地段國(guó)有土地價(jià)格之間的差額乘以該合同的租地面積等。以上意見，請(qǐng)貴公司參考。如果需要向服務(wù)中心發(fā)書面文件，法律顧問可以起草，但損失的具體數(shù)字需要貴公司提供。

【法律文書之一】

關(guān)于盡快履行《場(chǎng)地租賃合同》的函

某鎮(zhèn)政府、服務(wù)中心：

2009年5月10日，我公司在鎮(zhèn)政府的協(xié)調(diào)下，與服務(wù)中心簽訂了《場(chǎng)地租賃合同》。在合同中，服務(wù)中心承諾：自己對(duì)出租的場(chǎng)地享有所有權(quán)，有義務(wù)按合同規(guī)定及時(shí)（應(yīng)當(dāng)是起租日，即2009年5月10日）向我公司交付出租場(chǎng)地；清除出租場(chǎng)地內(nèi)所有樹木和青苗，確保我公司正常施工。

但由于種種原因，服務(wù)中心不接收款項(xiàng)，也未能依約及時(shí)交付場(chǎng)地，更無法保證我公司正常施工。為此，我公司曾多次書面致函，要求盡快履行合同，并多次要求支付款項(xiàng)，但均沒有得到回應(yīng)。為此，我公司再次敦請(qǐng)兩單位，為維護(hù)雙方的友好合作關(guān)系，避免形成更大的損失，請(qǐng)貴兩單位盡快妥善交付場(chǎng)地，保證我公司正常施工，同時(shí)提供付款方式，以便我公司付款。

特此致函。

科技公司2010年6月6日

【法律文書之二】

律師函

服務(wù)中心、管理公司：

本律師作為某科技公司常年法律顧問，受該公司委托，就履行《場(chǎng)地租賃合同》事宜，鄭重致函貴兩單位如下：2009年5月10日，科技公司與服務(wù)中心簽訂了《場(chǎng)地租賃合同》。服務(wù)中心在此合同中承諾：自己對(duì)出租的場(chǎng)地享有所有權(quán)，有義務(wù)按合同規(guī)定及時(shí)（應(yīng)當(dāng)是起租日，即2009年5月10日）向科技公司交付出租場(chǎng)地；清除出租場(chǎng)地內(nèi)所有樹木和青苗，確保科技公司正常施工。合同簽訂后，服務(wù)中心并未能依約及時(shí)交付場(chǎng)地，更無法保證科技公司正常施工。2009年年末，管理公司承接了服務(wù)中心對(duì)該合同的權(quán)利義務(wù)，但依然沒有能履行該合同上述義務(wù)。

貴兩單位的行為已經(jīng)構(gòu)成嚴(yán)重違約，并已經(jīng)給科技公司造成了重大經(jīng)濟(jì)損失，包括但不限于：2009年5月8日某測(cè)繪有限公司對(duì)租賃土地進(jìn)行衛(wèi)星測(cè)量的測(cè)量費(fèi)1260元；因遲延建設(shè)，今年需增加的建設(shè)承包價(jià)每平方米200元，計(jì)劃建設(shè)9920平方米，增加建設(shè)成本1984000元；為交涉履行合同事宜發(fā)生的交通費(fèi)、人工費(fèi)18480元；此外還有大量的間接損失等。

為維護(hù)雙方的友好合作關(guān)系，避免形成更大的損失，本律師現(xiàn)鄭重致函貴兩單位：請(qǐng)?jiān)谝粋€(gè)月內(nèi)妥善交付場(chǎng)地，保證科技公司正常施工；如果貴兩單位能夠在此時(shí)限內(nèi)履行該義務(wù)，科技公司可以不考慮已有的損失；否則，本律師將不排除根據(jù)科技公司的進(jìn)一步授權(quán)，追究貴兩單位法律責(zé)任的可能性。屆時(shí)，貴兩單位必將承擔(dān)更為嚴(yán)重的法律后果，包括但不限于繼續(xù)履行合同，交付場(chǎng)地，保證正常施工；賠償已經(jīng)造成的全部損失等。

特此致函

法律顧問

2010年6月13日

【法律文書之三】

繼續(xù)履行合同通知書

服務(wù)中心：

貴中心《解除合同通知書》收悉。但該通知至少有如下違法之處：

一、貴中心發(fā)出的《解除合同通知書》，沒有任何事實(shí)依據(jù)

根據(jù)我公司與貴中心于2009年5月10日簽訂的《場(chǎng)地租賃合同》，貴中心承諾：貴中心對(duì)出租的場(chǎng)地享有所有權(quán)，有義務(wù)按合同規(guī)定及時(shí)（應(yīng)當(dāng)是起租日，即2009年5月10日）向我公司交付出租場(chǎng)地，清除出租場(chǎng)地內(nèi)所有樹木和青苗，確保我公司正常施工；我公司于本合同簽訂之日起十日內(nèi)一次性付清當(dāng)年度租金。

合同簽訂后，我公司曾多次要求貴中心交付場(chǎng)地，提供收款銀行賬戶，以便我公司支付當(dāng)年度租金。但貴中心一直未能依約及時(shí)交付場(chǎng)地，更無法保證我公司正常施工，也不接收租金。2009年年末，貴中心稱，將《場(chǎng)地租賃合同》轉(zhuǎn)讓給某管理公司，管理公司于2009年11月16日曾同意我公司開工。2009年11月24日我公司開工建設(shè)圍墻，但開工不到一小時(shí)即受阻停工。2010年3月18日，在鎮(zhèn)政府的協(xié)調(diào)、配合下，我公司再次開工，當(dāng)晚院墻圍擋圈好。但2010年3月19日上午9點(diǎn)村民再次拆墻，使開工問題再次落空。對(duì)租金問題，管理公司也不接收。之后，鎮(zhèn)政府有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)履行該合同做了大量的工作，但開工問題至今沒有得到解決。

為此，我公司曾委托律師向貴中心、管理公司發(fā)律師函，督促履行合同，但至今沒有音信。

由此可見，造成《場(chǎng)地租賃合同》不能全面適當(dāng)履行的根本原因在于：（1）貴中心未能交付場(chǎng)地，未能確保我公司正常施工；（2）貴中心不提供收款銀行賬戶，拒不接收款項(xiàng)。因此，貴中心所謂的解除合同通知，沒有任何事實(shí)依據(jù)。

二、貴中心發(fā)出的《解除合同通知書》違反法律規(guī)定

《合同法》第94條規(guī)定，當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行的，守約方可以解除合同。如上所述，《場(chǎng)地租賃合同》不能履行的根本原因是貴中心不能交付場(chǎng)地、拒不接收款項(xiàng)造成的。這自然也就不存在我公司遲延履行主要債務(wù)，以及貴中心催告在合理期限內(nèi)履行的問題。因此，貴中心的《解除合同通知書》不具備法定條件，是違法的、無效的。

總之，由于貴中心的嚴(yán)重違約，造成合同遲遲不能得到履行，已給我公司造成近200萬元的直接和間接損失。貴中心解除合同并不具備法定條件。為此，我公司再次敦請(qǐng)貴中心：盡快全面適當(dāng)履行合同，交付場(chǎng)地，確保我公司正常施工，并提供銀行賬戶，以便我公司支付租金。

否則，我公司將不得不根據(jù)事態(tài)的發(fā)展，對(duì)貴中心及相關(guān)單位采取必要的法律及其他措施。屆時(shí)，貴中心及相關(guān)單位必將承擔(dān)更為嚴(yán)重的政治、經(jīng)濟(jì)、法律等后果。

特此通知

科技公司

2010年7月5日

【手記】

隨著城市規(guī)模的擴(kuò)張，企業(yè)的外遷，城鄉(xiāng)結(jié)合部的土地也成為稀缺資源。有的村鎮(zhèn)為了發(fā)展經(jīng)濟(jì)，往往成立一個(gè)管理性公司，圈占部分土地，并以開發(fā)區(qū)、工業(yè)園等名義招商引資、出租場(chǎng)地、建設(shè)廠房。但按照法律，這種行為是違法的、無效的，一旦有關(guān)部門查處或發(fā)生爭(zhēng)議，必然給出租方和承租方造成損失。

本案就屬于這種情況。由于村民的反對(duì)，租賃合同無法履行，導(dǎo)致出租方和承租方發(fā)生爭(zhēng)議，并造成損失。某科技公司雖然心有不甘，但經(jīng)過多次交涉，最終還是無法履行合同?？紤]到合同的無效性，雙方最后不得不經(jīng)過協(xié)商，以各自承擔(dān)一部分損失了事。