昨天萬科郁亮在2022年萬科年會上的發(fā)言開始流傳，萬科判斷地產(chǎn)已經(jīng)進入黑鐵時代，并根據(jù)黑鐵時代的特點從戰(zhàn)略、組織、人等方面做出了自己的判斷。?

萬科判斷地產(chǎn)行業(yè)進入縮表出清階段是基于政策面的去金融化。國家不允許房地產(chǎn)占用過多金融資源，也不能允許居民因買房背負了高額的債務(wù)負擔，因為這些金融資源沒有有效地支持實體經(jīng)濟。地產(chǎn)行業(yè)回歸民生屬性，不要期望價格上漲，相應(yīng)的地產(chǎn)開發(fā)利潤進入10%左右的微利的黑鐵時代。?

對地產(chǎn)人才來說，首先需要調(diào)整心態(tài)、調(diào)整預(yù)期、全力以赴！黃金時代甚至白銀時代由于整體行業(yè)利潤比較高，一方面給出的地產(chǎn)行業(yè)人才待遇比較高，尤其有些跟投的公司有些地產(chǎn)人跟投收益能達到年幾百萬、甚至幾千萬，這樣的年代不會再有；另一方面行業(yè)對人才的容忍度不會太高，不管是萬科還是其他公司，在黃金甚至白銀時代項目都賺錢，只是賺多賺少的問題，而到了黑鐵時代，在行業(yè)整體利潤保持在10%左右，很多項目，不管是哪個環(huán)節(jié)，稍有差距很可能就使得項目變成虧損。因此不要再抱著進地產(chǎn)行業(yè)能賺大錢的心態(tài)，需要踏踏實實兢兢業(yè)業(yè)做好工作，并時刻全力以赴，不斷提高自己的專業(yè)能力，才有可能在這個行業(yè)生存下來。?

萬科從比亞迪得到啟發(fā)，比亞迪除了玻璃和輪胎自己不做，其他都自己做，因為如果都是拿其他供應(yīng)商的來組裝，在那些產(chǎn)品供應(yīng)商已經(jīng)有了10%利潤的基礎(chǔ)上，再自己組裝將會無法賺錢，在地產(chǎn)行業(yè)進入黑鐵時代的情況，地產(chǎn)行業(yè)不少公司預(yù)計會更多的進入上下游行業(yè)，在主流地產(chǎn)開發(fā)職位減少 情況下，地產(chǎn)人需要考慮不要只關(guān)注地產(chǎn)開發(fā)崗位，可以考慮進入上下游行業(yè)。這方面我們感覺明顯的有龍湖，已經(jīng)在不斷開辟新的航道，其實走的就是進入地產(chǎn)上下游的行業(yè)的發(fā)展之路，預(yù)計很多地產(chǎn)公司會走同樣的道路，近期我們就接到一家地產(chǎn)公司找家裝業(yè)務(wù)負責人的職位需求，對地產(chǎn)公司而言，這樣的發(fā)展道路對地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)有輔助，而且有很多資源相通并可以利用。因此，可以多關(guān)注諸如地產(chǎn)公司的代建、裝修、甚至制造的相關(guān)職位。?

地產(chǎn)進入黑鐵時代需要地產(chǎn)人更有經(jīng)營意識和成本意識，萬科郁亮都強調(diào)坐飛機盡量選擇經(jīng)濟倉，這樣不僅利于形成節(jié)儉意識，而且實際的節(jié)約了成本。對每個地產(chǎn)人來說，不管是做什么職位，不能走之前那種鋪張浪費之路，我想到之前恒大景觀就喜歡用大樹，那種幾萬塊一顆的大樹，雖然這不是恒大倒下的最主要原因，但細節(jié)上仍然看到之前的地產(chǎn)行業(yè)的鋪張浪費。反觀中海，雖然地產(chǎn)項目是高品質(zhì)的代名詞，但打印必須雙面的文化一直保持，這就是一種節(jié)儉的意識和文化。

另外一點，地產(chǎn)人務(wù)必需要引起注意：萬科預(yù)判下來，對“房子是用來住的”這個方面，政策可能會略有放松，因此在行情整體縮表出清的情況下，未來需要關(guān)注是人、地、房之間的匹配關(guān)系可能改變，核心、主要城市的住房供應(yīng)會增加，過去一些出于限購等原因未被滿足的改善需求未來有釋放的可能。萬科自身都會集中優(yōu)勢，更關(guān)注重點區(qū)域。因此未來的區(qū)域和城市差異可能會越來越大，我們從2021年暴雷的地產(chǎn)公司大部分都屬于那些聚焦于三四五線城市已經(jīng)可以看出，地產(chǎn)行業(yè)的未來更在于人口流入城市和一二線城市。

地產(chǎn)人在選擇工作的時候需要更關(guān)注區(qū)域和城市，在家庭和工作城市之間的選擇需要更關(guān)注工作城市，事實上我們也看到很多地產(chǎn)人從職業(yè)發(fā)展初期選擇到發(fā)達城市，最后也在發(fā)達城市定居，職業(yè)也取得很好的發(fā)展，不要太執(zhí)著于老家。地產(chǎn)進入黑鐵時代以為將不會有黃金或白銀時代的普漲狀態(tài)，區(qū)域和城市將會未來越重要，不管是工作還是買房，應(yīng)該都是如此。

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