材料來源于《成都樓市量化報告》2021～2023，更新時間2023年8月25日。由?

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一、區(qū)域量化報告

雙流三年：

從21年的8382供給，到22年的9113套供給，在22年市場冷清的時候供給上升，說明了這是一個內(nèi)燃區(qū)域，購買力足，并且還能對市場有一定帶動作用。

23年同期供給7162套，相較于22年4674套和21年4451套，漲幅50%。逆勢拉漲的作用體現(xiàn)的尤為明顯。

市場份額方面22年在200萬價位拉了2%，23年回落在300萬價位小有1%增幅。

為啥單從供給就能說明市場走勢：認(rèn)真體會開盤對開發(fā)商意味著什么？

有些開發(fā)商拿地10年都不開發(fā)，但是你我都不會找他麻煩，因為他沒開盤，不需要修建，不需要后續(xù)的資金投入。唯一的風(fēng)險來自于土地大幅降價這種完全不可能的事情。

而一個項目一旦開盤，不管賣不賣得出去，他都給自己設(shè)定了一個結(jié)算日期，接踵而來的是大額的資金周轉(zhuǎn)?？焖儋u出去，回籠資金，那到好。要是賣不出去，資金，至少是資金額度的體現(xiàn)就陷在那里，動彈不得。

所以，單從開發(fā)商的開盤數(shù)量，從市場供給，結(jié)合市場環(huán)境就能判斷走勢，并且還有預(yù)知性。

二、項目量化報告

為了保護(hù)知識產(chǎn)權(quán)，圖中內(nèi)容除了模糊處理，授權(quán)同學(xué)請在空間訪問，羅列了5點做下說明：

1、23年雙流開盤的22個項目銷量庫存圖，去化率未過90%的項目，銷量就代表一切。

2、各項目總價中位數(shù)的分布情況。

3、各項目市場份額，分布還算平均，意味著沒有項目一家獨(dú)大的情況，對開發(fā)商吸引你強(qiáng)。

4、1號項目排在今年頭名，600多萬的整體定位，市場反饋不佳，L你可以理解成冷冷清清。已售房源19+27%的整體去化率，非常明確的說明了問題。結(jié)合《區(qū)域量化報告》500萬以上的市場份額，23區(qū)中雙流3年都占不到0.5%，這個價位買進(jìn)去容易，賣出來就很難了！

三、開盤量化報告

為了保護(hù)知識產(chǎn)權(quán)，圖中內(nèi)容除了模糊處理，授權(quán)同學(xué)請在空間訪問，羅列了4點做下說明：

1、今年46次的開盤單價分布，大部分集中在1.6～2.7區(qū)間，均值2.1。

2、個月份的銷售額，還算平均，這也是開發(fā)商想看到的。

3、1月份的兩次開盤，備案去化率88%，結(jié)合《區(qū)域量化報告》整個雙流區(qū)的市場份額從100，200，300按照3:2:1的比率分配，100萬，200萬都是熱點價位了。

4、8月份開盤的幾次情況。

四、戶型量化報告

該報告以戶型為統(tǒng)計單位，進(jìn)行微觀分析。為了保護(hù)知識產(chǎn)權(quán)，圖中內(nèi)容除了模糊處理，授權(quán)同學(xué)請在空間訪問，羅列了4點做下說明：

1、戶型級別下每50萬價位區(qū)間的銷量庫存對比，100～150有最高的銷量，400往后供需雙雙斷層，印證了前面分析。

2、各價位下的銷售額，250，300兩價位排名1，2。

3、今年最貴的戶型之一，28%去化率，備案可售47套，預(yù)估資金缺口3億，6%的融資成本+6%的通脹，一年成本3600萬，所以，開發(fā)商不是那么好當(dāng)?shù)摹?/p>

4、國棟南園貳號我給他分了兩組戶型，一組平均面積95，去化率99%。這組平均面積66平，去化率67%。就算是同一個項目不同戶型間的熱度也是差異很大的。很難看到套一的新房，出于興趣手繪了下。