一、2023上半年百城房價(jià)收入比繼續(xù)下降，購房壓力總體緩解

百城房價(jià)收入比降至11.9，居民購房壓力進(jìn)一步減輕。所謂房價(jià)收入比，是指住房價(jià)格與城市居民家庭年收入之比，是衡量一個(gè)地區(qū)房價(jià)高低和房屋居民購買力的重要指標(biāo)。按照國際慣例，通常認(rèn)為房價(jià)收入比在3-6倍之間為合理區(qū)間。根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測100個(gè)重點(diǎn)城市來看，2023上半年房價(jià)收入比為11.9，相比2022年的12.4下滑4.45%，降幅擴(kuò)大0.69個(gè)百分點(diǎn)，但房價(jià)收入比水平仍遠(yuǎn)超合理區(qū)間。2023上半年房價(jià)收入比下降主要系房價(jià)下行、居民收入穩(wěn)步增長的共同作用，數(shù)據(jù)顯示，2023上半年百城居民人均可支配收入為53718元，較2022年增長3.86%；2023上半年百城房價(jià)均價(jià)為15553元/㎡，較2022年下跌0.76%。

其實(shí)，今年房價(jià)收入比持續(xù)下降是在預(yù)判之內(nèi)的。隨著疫情防控全面放開，各地加快推進(jìn)各行各業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的恢復(fù)，居民收入水平保持穩(wěn)步上升態(tài)勢。但房地產(chǎn)市場復(fù)蘇之路卻較顯坎坷，一季度在前期積壓的住房需求加速釋放下短暫復(fù)蘇，二季度復(fù)蘇持續(xù)性減弱，市場再次降溫，觀望情緒加重，同時(shí)面對市場復(fù)蘇遇阻以及對后市不確定性增加，業(yè)主選擇繼續(xù)持有房產(chǎn)的意愿不高，二手房掛牌量走高，供需矛盾凸顯，影響房價(jià)預(yù)期，全國多地面臨房價(jià)下行的壓力，進(jìn)而致使房價(jià)收入比再度下降，居民購房壓力總體緩解。

注：房價(jià)收入比=城市二手住宅市場均價(jià)*城市人均住房面積/城鎮(zhèn)居民人均可支配收入；2023年人均可支配收入以2023年一季度數(shù)據(jù)估算得出，具體為2023人均可支配收入=2023一季度人均可支配收入*（2022人均可支配收入/2022一季度人均可支配收入）

?二、一線城市房價(jià)收入比仍居高位，三四線城市降幅最大

一線城市房價(jià)收入比穩(wěn)居高位，但購房壓力相較去年輕微緩解，二線、三四線下降更為明顯。從各等級城市房價(jià)收入比及其變化來看，各等級城市房價(jià)收入比全線下降，且一線城市降幅最小，三四線城市降幅依舊最大。其中，一線城市2023上半年房價(jià)收入比為30.3，較2022年小幅下降0.3%。2023上半年一線城市房價(jià)及城鎮(zhèn)人均可支配收入均保持上漲態(tài)勢，但房價(jià)增速不及收入水平，致使一線城市整體房價(jià)收入比小幅下降，但仍超30的房價(jià)收入比水平依舊可見一線城市購房壓力之大。

二線城市房價(jià)收入比為12.7，較去年下降4.8%，已連續(xù)四年下降。在長三角、珠三角部分二線城市經(jīng)濟(jì)快速復(fù)蘇的帶動(dòng)下，2023上半年二線城市居民收入水平持續(xù)走高，城鎮(zhèn)人均可支配收入漲幅達(dá)3.52%，與此同時(shí)，房地產(chǎn)市場復(fù)蘇緩慢，房價(jià)面臨一定的下行壓力，進(jìn)而導(dǎo)致房價(jià)收入比下降且降幅呈擴(kuò)大之勢，數(shù)據(jù)顯示，2023上半年二線城市房價(jià)為18776元/㎡，較2022年下跌1.41%，降幅擴(kuò)大近1個(gè)百分點(diǎn)。

三四線城市房價(jià)收入比為8.6，較去年下降5.7%，已連續(xù)四年下降。隨著疫情防控全面放開，部分以旅游業(yè)為主的三四線城市經(jīng)濟(jì)加速恢復(fù)，帶動(dòng)居民收入增速略有加快，城鎮(zhèn)人均可支配收入漲幅由2022年4.15%增加至4.19%，但三四線城市房地產(chǎn)市場表現(xiàn)卻相對失力，數(shù)據(jù)顯示，2023上半年三四線城市房價(jià)均價(jià)為9689元/㎡，較2022年下跌1.71%，房價(jià)下行壓力仍然較大，以致房價(jià)收入比降幅持續(xù)領(lǐng)先。

?三、海峽經(jīng)濟(jì)圈房價(jià)收入比繼續(xù)領(lǐng)先，長珠三角經(jīng)濟(jì)圈降幅加速擴(kuò)大

各大經(jīng)濟(jì)圈房價(jià)收入比再現(xiàn)全員下降態(tài)勢，長珠三角經(jīng)濟(jì)圈降幅加速擴(kuò)大。從區(qū)域房價(jià)收入比數(shù)據(jù)來看，海峽經(jīng)濟(jì)圈以18.2的房價(jià)收入比繼續(xù)領(lǐng)先，在廈門、福州等城市高房價(jià)的拉動(dòng)下，海峽經(jīng)濟(jì)圈整體房價(jià)收入比水平穩(wěn)居高位。珠三角及長三角經(jīng)濟(jì)圈緊隨其后，2023上半年房價(jià)收入比分別為15.7、13.5，在較高的房價(jià)水平以及城市不俗的經(jīng)濟(jì)發(fā)展力背景下，長珠三角城市的購房壓力也不小。另外，東北、西北、西南、中部城市4個(gè)區(qū)域的房價(jià)收入比均低于10，購房壓力相對較小。

從房價(jià)收入比的變化來看，八個(gè)區(qū)域的房價(jià)收入比均較2022年呈現(xiàn)不同幅度的下滑態(tài)勢，而且截至目前，八大經(jīng)濟(jì)圈房價(jià)收入比已連續(xù)3年呈現(xiàn)全員下滑態(tài)勢。其中，東北城市房價(jià)收入比的回落幅度居首，降幅為5.8%，主要系房價(jià)下行壓力加劇的影響，其實(shí)這也在預(yù)料之內(nèi)，今年全國房地產(chǎn)市場情緒較為低落，又因東北城市人口流出嚴(yán)重，住房需求支撐力度明顯不足，導(dǎo)致房價(jià)下滑顯著。中部城市以5.54%位居房價(jià)收入比降幅第二，2023上半年房價(jià)收入比為8.2，位居各經(jīng)濟(jì)圈房價(jià)收入比末位，該區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)健，人均收入水平穩(wěn)步上升，但區(qū)域內(nèi)多數(shù)三四線城市房地產(chǎn)市場修復(fù)緩慢，房價(jià)上漲動(dòng)力仍然不足，導(dǎo)致房價(jià)收入比下滑相對明顯。另外，長珠三角經(jīng)濟(jì)圈購房壓力減輕態(tài)勢有所加快，房價(jià)收入比降幅較2022年明顯擴(kuò)大，其中，珠三角經(jīng)濟(jì)圈房價(jià)收入比下降顯著與東莞等重點(diǎn)城市人口流出、房價(jià)上漲動(dòng)力不足有關(guān)；長三角經(jīng)濟(jì)圈則城市發(fā)展分化較為嚴(yán)重，房價(jià)收入比加速下降主要是受一些低能級城市房價(jià)表現(xiàn)失力的拖累。

?四、超半數(shù)城市房價(jià)收入比低于10，成都漲幅領(lǐng)先，泰州、昆明、鹽城降超10%

城市間房價(jià)收入比分布不均衡，超半數(shù)城市房價(jià)收入比低于10。根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測的2023上半年百城房價(jià)收入比分布情況來看，處于20以下區(qū)間的城市仍然占據(jù)絕對份額，共有94個(gè)城市，較2022年增加1城。其中，分布于0-10區(qū)間有55個(gè)城市，較2022年增加8城，創(chuàng)近5年以來數(shù)量新高；10-20區(qū)間有39個(gè)城市，連續(xù)四年下降，與2022年相比減少7城，20-30區(qū)間與30-50區(qū)間各有3個(gè)城市。整體來看，在大多數(shù)城市房價(jià)下行的背景下，2023上半年房價(jià)收入低于10的城市數(shù)明顯增加，但城市間房價(jià)收入比仍存在分布不均衡的特征，高房價(jià)收入比城市仍集中于一線及強(qiáng)二線城市。

北上廣深等核心城市長期占據(jù)房價(jià)收入比塔尖位置，株洲、遵義等三四線城市為低房價(jià)收入比的常駐軍。從2023上半年高房價(jià)收入比TOP15城市來看，北上廣深4個(gè)一線城市全員上榜，穩(wěn)健的購房需求以及強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)發(fā)展力，推高房價(jià)水平，一線城市購房壓力居高，其中深圳、上海再居前二之位，房價(jià)收入比分別為36.5、35，與此同時(shí)，北京以29.5位居房價(jià)收入比第四，且較2022年上漲0.1%，購房壓力略微增加。三亞穩(wěn)居第三，2023上半年房價(jià)收入比為30.6。與此同時(shí)，廈門、杭州、福州等熱點(diǎn)二線城市的購房壓力也不小，房價(jià)收入比均在15以上。

從2023上半年低房價(jià)收入比TOP15城市來看，均為三四線城市。其中，株洲仍然是全國房價(jià)收入比最低的城市，2023上半年房價(jià)收入比為4.5，其次為遵義，房價(jià)收入比為5.3。濰坊、鄂爾多斯分別以5.8、5.9的房價(jià)收入比位居第三、四。整體來看，低房價(jià)收入比TOP10城市的房價(jià)平均低于9000元/㎡，且房價(jià)以降為主，主要是由于這些城市人口吸附能力偏低，樓市發(fā)展缺乏相對穩(wěn)健的需求支持，在房價(jià)上漲動(dòng)力不足以及收入趨穩(wěn)的共同影響下，購房壓力相對較小。

2023上半年重點(diǎn)100城房價(jià)收入比近乎全員下降，有96城房價(jià)收入比低于2022年。根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2023上半年僅有4城房價(jià)收入比上升，其余96城均下降。主要原因是由于市場觀望情緒較重，大多數(shù)城市住房需求釋放放緩，房價(jià)缺乏較為穩(wěn)定的上漲動(dòng)力。在房價(jià)收入比上升城市中，成都領(lǐng)先，房價(jià)收入比較2022年上升15.7%，今年成都房地產(chǎn)市場表現(xiàn)可觀，持續(xù)保持較高活躍度，穩(wěn)健的住房需求支撐起房價(jià)走勢，房價(jià)上漲速度明顯趕超收入。而從房價(jià)收入下降城市來看，西南城市昆明、貴陽，長三角城市泰州、鹽城、徐州等，購房壓力均有較為明顯的減輕。