雷石普法 | 房屋占有使用費之認定標準判斷

2023-04-07 09:56 作者:北京雷石律師事務所 0人讀過 | 我要投稿

基本案情

2000年7月14日，港務局與北港商城的前身日月百貨批發(fā)商城簽訂了《合作協(xié)議》，雙方共同合作建設倉儲中心倉庫，乙方經(jīng)營管理，無論盈虧，合作期限10年，每年按約定支付甲方收益。

法院認為

雙方當事人簽訂的《合作協(xié)議》的內容雖然包含了聯(lián)合建房、房屋租賃合同的雙重性質,但北港商城的真實意思表示并非與港務局就合作進行利益分配,而是在一定期限內租賃建成后的房屋,北港商城締約目的最終落實在對所建房屋的租賃上,通過對外分割出租案涉房屋收回其投資成本并取得相應利益。

而港務局的真實意思表示是通過預先收取租金,以完成房屋的建設并將房屋出租獲取收益,其締約目的落實在通過租賃房屋獲取租金收益上。因此,聯(lián)建案涉房屋僅屬雙方當事人獲得利益的一種手段,或是其融資建設房屋的一種方式,雙方簽訂的《合作協(xié)議》的性質應為房屋租賃合同。

由于案涉房屋至今未取得《建設工程規(guī)劃許可證》,根據(jù)《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定,應認定案涉《合作協(xié)議》及以此為基礎所簽訂的《補充協(xié)議》《擴建協(xié)議》無效。

本案的關鍵問題在于:案涉合同無效后關于租金問題的處理原則。

合同無效系案涉項目未取得《建設工程規(guī)劃許可證》所致。港務局作為法定的建設單位,北港商城作為使用人及約定的相關手續(xù)辦理人,僅取得了《建設用地規(guī)劃許可證》即開工建設。在案涉工程被相關行政主管部門處罰的情況下,繼續(xù)簽訂《補充協(xié)議》《擴建協(xié)議》,致使案涉房屋擴建到現(xiàn)在的規(guī)模?，F(xiàn)港務局請求給付案涉房屋租金,該租金的實質應為房屋占有使用費。

《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》相關規(guī)定,法院將租金標準作為一項考量因素確定支付房屋占有使用費的標準,并結合雙方簽訂《港務局應收賬款確認書》及北港商城出具《延期還款說明》等事實,法院判決給付該款符合雙方當事人使用房屋并支付該數(shù)額費用的合意及心理預期。

鑒于案涉諸合同均為無效合同,所約定的違約金條款亦對雙方當事人不具有約束力,且無需解除。

律師觀點

根據(jù)相關法律規(guī)定，訂立的合同因違反法律禁止性規(guī)定導致合同無法滿足有效條件，當事人可通過事后補正或實際履行從而使得合同滿足有效條件，進而促使合同生效。本案中，因案涉房屋未取得相關證件，且在起訴前至訴訟終結仍未取得，無法滿足法律規(guī)定的補正條件，應屬無效。

合同無效后，因合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還；不能返還或沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此受到的損失；雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。

誠信原則作為租賃合同無效后雙方據(jù)實結算的依據(jù)，即使出租人提供的房屋存在違法情形，也不能免除據(jù)此受益而應當支付的對價。因此在本案中，承租人應支付占有期間的租金。

人民法院在參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費時，應充分考慮合同無效的原因、雙方履行情況等因素，進行綜合判斷。

相關法律

《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》

第2條：出租人就未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。

第4條：房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持。當事人請求賠償因合同無效受到的損失，人民法院依照民法典第一百五十七條和本解釋第七條、第十一條、第十二條的規(guī)定處理。

《中華人民共和國民法典》

第157條：【民事法律行為無效、被撤銷或確定不發(fā)生效力的法律后果】民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發(fā)生效力后，行為人因該行為取得的財產(chǎn)，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方由此所受到的損失；各方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。

第502條：【合同生效時間】依法成立的合同，自成立時生效，但是法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定，合同應當辦理批準等手續(xù)的，依照其規(guī)定。未辦理批準等手續(xù)影響合同生效的，不影響合同中履行報批等義務條款以及相關條款的效力。應當辦理申請批準等手續(xù)的當事人未履行義務的，對方可以請求其承擔違反該義務的責任。依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定，合同的變更、轉讓、解除等情形應當辦理批準等手續(xù)的，適用前款規(guī)定。