地產(chǎn)出清，房企搶灘第二增長(zhǎng)曲線
摘要：未來(lái)十年，那些只懂地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的房企可能不會(huì)死掉，但第一梯隊(duì)，只會(huì)被擁有科技實(shí)力及物業(yè)、城市運(yùn)營(yíng)等多樣服務(wù)的房企占據(jù)
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2021年財(cái)報(bào)中，頭部房企出現(xiàn)了幾組有趣的數(shù)字。
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碧桂園營(yíng)業(yè)收入5230.6億元，同比增長(zhǎng)13%；股東應(yīng)占核心凈利潤(rùn)約269.3億元，同比降16.78%
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相較地產(chǎn)板塊的不溫不火，碧桂園服務(wù)（6098.HK）財(cái)報(bào)顯示，2021年，營(yíng)收288.4億，同比增長(zhǎng)84.9%；凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)56.4%。
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由此觀之，碧桂園服務(wù)2021財(cái)年?duì)I收增長(zhǎng)率是母公司的3倍多，凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率更是比已經(jīng)出現(xiàn)的下滑的地產(chǎn)主業(yè)更顯堅(jiān)挺。
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在地產(chǎn)行業(yè)加速出清的這兩年，這是難得的好消息。這意味著，房企“副業(yè)”已經(jīng)逐漸成為更具增長(zhǎng)潛力和賺錢(qián)能力的業(yè)務(wù)。即使在那些本身具備審慎財(cái)務(wù)管理風(fēng)格的公司也是如此。
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2021年，龍湖集團(tuán)（00960.HK）財(cái)報(bào)顯示，報(bào)告期內(nèi)營(yíng)業(yè)收入達(dá)到2233.8億元，歸母核心凈利潤(rùn)為224.4億元，分別同比增長(zhǎng)21.0%、20.1%。
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在行業(yè)下行時(shí)期，龍湖管理層滿足了投資人對(duì)“穩(wěn)健”的期待，但更吸引資本市場(chǎng)的是其年初于港交遞交招股書(shū)的龍湖智創(chuàng)生活的表現(xiàn)。
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招股書(shū)顯示，?2021年前9個(gè)月，龍湖智創(chuàng)生活營(yíng)業(yè)收入超77.7億元，同比增長(zhǎng)81.2%，凈利潤(rùn)11.3億元，同比增長(zhǎng)68.4%。 即守住地產(chǎn)基本盤(pán)之下，龍湖在物業(yè)板塊的營(yíng)收與凈利潤(rùn)增長(zhǎng)幅度，是主業(yè)的3-4倍。據(jù)悉截至2021年12月31日，龍湖智創(chuàng)生活營(yíng)收超110億，毛利率26%。
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汽車(chē)、物流、機(jī)器人、農(nóng)業(yè)等多元產(chǎn)業(yè)都曾被頭部房企試水。但是，形成規(guī)?；c主業(yè)形成強(qiáng)聯(lián)動(dòng)的產(chǎn)業(yè)，唯有物業(yè)服務(wù)。
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優(yōu)質(zhì)的物業(yè)板塊不僅為房企平抑了周期性調(diào)控帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，也為房企的下一輪利潤(rùn)增長(zhǎng)帶來(lái)希望。
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但從碧桂園服務(wù)、萬(wàn)物云、龍湖智創(chuàng)生活的發(fā)展軌跡看，單一業(yè)態(tài)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。
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科技、規(guī)模操盤(pán)、多樣服務(wù)三塊實(shí)力將決定誰(shuí)能走得更遠(yuǎn)。
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1規(guī)?；当驹鲂?/strong>
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過(guò)去一年，物業(yè)公司成為硬通貨，出現(xiàn)資金危機(jī)的房企紛紛將其擺上貨架。碧桂園服務(wù)、龍湖智創(chuàng)生活、萬(wàn)物云等頭部公司紛紛出手，搶在低點(diǎn)收割。
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目前，碧桂園服務(wù)將富力物業(yè)、藍(lán)光嘉寶、彩生活等資產(chǎn)收入囊中；萬(wàn)科通過(guò)換股，讓萬(wàn)物云拿到了陽(yáng)光城物業(yè)資產(chǎn)；而龍湖智創(chuàng)生活，因母公司穩(wěn)健的財(cái)務(wù)表現(xiàn)，逆勢(shì)出擊，去年先后收購(gòu)了億達(dá)服務(wù)、楷林商服、美好幸福物業(yè)、九龍倉(cāng)物業(yè)、新世界物業(yè)等多家知名物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)。
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截至2021年12月31日，龍湖智創(chuàng)生活物業(yè)管理業(yè)務(wù)，累計(jì)簽約及戰(zhàn)略合作面積4.6億平方米，在管面積2.6億平方米，覆蓋上百座城市，來(lái)自獨(dú)立第三方項(xiàng)目的在管面積占比達(dá)到59.8%。
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據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2021年12月10日，物業(yè)管理行業(yè)已披露相關(guān)信息的并購(gòu)交易達(dá)71宗，涉及并購(gòu)方33家物業(yè)企業(yè)，交易金額約333.3億元。
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資本催生了行業(yè)收并購(gòu)，也加強(qiáng)了行業(yè)聚集度。
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頭部物業(yè)公司通過(guò)擴(kuò)大規(guī)模，加強(qiáng)了區(qū)域管理的協(xié)同，同時(shí)，也降低了采購(gòu)和運(yùn)營(yíng)成本。
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規(guī)模擴(kuò)張后，一套管理班子，可以同時(shí)管理更多面積，批量采購(gòu)時(shí)，企業(yè)也有了更多的議價(jià)權(quán)。
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當(dāng)然，這只是規(guī)?；谋砻胬茫蟮膬?yōu)勢(shì)在于，規(guī)?；芨淖儌鹘y(tǒng)物業(yè)公司的營(yíng)利模式。從主要收入來(lái)源為物業(yè)費(fèi)，向非物業(yè)費(fèi)收入占比過(guò)半轉(zhuǎn)變；從只做自持，向輕資產(chǎn)管理轉(zhuǎn)變。
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2科技平抑?jǐn)U張后遺癥
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雖然并購(gòu)，擴(kuò)規(guī)模已經(jīng)成為物管公司躋身頭部的重要手段。但并不意味著，已經(jīng)卡位成功的企業(yè)就可以高枕無(wú)憂。
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如果快速收購(gòu)擴(kuò)張后，技術(shù)、運(yùn)營(yíng)、投后整合能力跟不上，對(duì)公司的品牌損害是災(zāi)難性的，而且效益也會(huì)不升反降。因此，大多數(shù)頭部公司都是采取左手掃貨，右手科技研發(fā)的路子。
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龍湖集團(tuán)CEO陳序平在業(yè)績(jī)會(huì)上透露，幾年間，龍湖集團(tuán)在數(shù)字科技的研發(fā)中最主要的工作之一就是實(shí)現(xiàn)公司空間在線、業(yè)務(wù)在線、流量在線、數(shù)據(jù)在線、資產(chǎn)在線，所有的業(yè)務(wù)系統(tǒng)在線化?！八?，我們對(duì)外做輕資產(chǎn)管理服務(wù)的時(shí)候，運(yùn)營(yíng)成本、管理成本會(huì)比其他人低。在同樣取費(fèi)的情況下，能夠獲得更好的回報(bào)?！?/p>
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據(jù)悉，龍湖2021年科技投入約20億元。陳序平認(rèn)為，這些科技投入轉(zhuǎn)化為各種數(shù)字化工具，讓龍湖能夠在規(guī)模快速發(fā)展時(shí)，保持更高的人均效能，以及員工數(shù)量穩(wěn)定。
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但他建議科技投入要強(qiáng)合整個(gè)生意邏輯、業(yè)務(wù)規(guī)則，把生意邏輯、業(yè)務(wù)規(guī)則融入到數(shù)字化工具中，讓它賦能業(yè)務(wù)，而不是純粹做科研類(lèi)的科技投入。
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興業(yè)證券2020年發(fā)布一份報(bào)告顯示，以現(xiàn)有技術(shù)估算，智慧物業(yè)可以降低物管公司營(yíng)業(yè)成本約3個(gè)百分點(diǎn)。科技賦能預(yù)計(jì)會(huì)為每個(gè)物管企業(yè)節(jié)省平均1.1萬(wàn)安保人員和0.4萬(wàn)保潔人員。
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3多樣服務(wù)挖掘用戶需求
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規(guī)模+科技這一組合套餐，為物業(yè)公司滋養(yǎng)了更多樣化的服務(wù)，同時(shí)也盤(pán)活了地產(chǎn)公司旗下的各種業(yè)務(wù)，促進(jìn)了整個(gè)體系協(xié)同共生。
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如龍湖智創(chuàng)生活業(yè)務(wù)涵蓋住宅及其他非商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)，和商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)。前者提供物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)，后者提供購(gòu)物中心商業(yè)運(yùn)營(yíng)和物業(yè)管理服務(wù)、寫(xiě)字樓及其他商業(yè)物業(yè)服務(wù)。
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科技的賦能同樣可以觸及到商業(yè)運(yùn)營(yíng)層面。如打通線上會(huì)員服務(wù)、營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)在線銷(xiāo)售、租戶經(jīng)營(yíng)線上增值服務(wù)等。
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除此之外，物業(yè)公司的服務(wù)半徑還在擴(kuò)大，但并不盲目，而是圍繞宏觀調(diào)控政策和用戶需求展開(kāi)。
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2021年11月2日，國(guó)家發(fā)展改革委《關(guān)于推動(dòng)生活性服務(wù)業(yè)補(bǔ)短板上水平提高人民生活品質(zhì)若干意見(jiàn)》，要求大力發(fā)展社區(qū)便民服務(wù)。推動(dòng)公共服務(wù)機(jī)構(gòu)、便民服務(wù)設(shè)施、商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)輻射所有城鄉(xiāng)社區(qū)，推進(jìn)社區(qū)物業(yè)延伸發(fā)展基礎(chǔ)性、嵌入式服務(wù)。推動(dòng)大城市加快發(fā)展老年助餐、居家照護(hù)服務(wù)，力爭(zhēng)五年內(nèi)逐步覆蓋80%以上社區(qū)等。
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龍湖智創(chuàng)生活則基于業(yè)主的真實(shí)需求，推出了愚公搬家、田螺美家、煥代大師等覆蓋家政、美居裝修、社區(qū)生鮮等多樣的增值服務(wù)。
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同時(shí)，為了完善社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，龍湖智創(chuàng)生活還整合利用存量資源瞄準(zhǔn)社區(qū)嵌入式養(yǎng)老，推出了“物業(yè)服務(wù)+養(yǎng)老服務(wù)”的社區(qū)體驗(yàn)。
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這些與業(yè)主生活密切相關(guān)的服務(wù)，有利于公司深入挖掘業(yè)主深層次需求，并有助于社區(qū)服務(wù)業(yè)務(wù)成為物業(yè)公司新的盈利增長(zhǎng)點(diǎn)。
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“過(guò)去三年，物管行業(yè)花了很短的時(shí)間走完了地產(chǎn)十年走過(guò)的路，從默默無(wú)聞、到起飛、到火熱、到泡沫，到一飛沖天、再到理性下來(lái)，我們相信，現(xiàn)在反而是一個(gè)水落石出的時(shí)候。市場(chǎng)理性了，好公司依然會(huì)有價(jià)值，不好的公司大家也會(huì)看得更清楚?！饼埡瘓F(tuán)首席財(cái)務(wù)官趙軼談到。
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