日前，閔行區(qū)銀都路2188號小區(qū)居民反映

所在小區(qū)的漏水現象遲遲沒有得到解決

5年時間里

小霉斑爛成了大窟窿

更令人震驚的是

出現問題的住戶不只一家

而是400多戶家庭……

家住閔行區(qū)銀都路2188號小區(qū)的劉女士透露，自己于2015年購買了這套精裝修房，2016年入住后不久就發(fā)現存在漏水問題，

樓上的水漏到我家，我家的水漏到樓下。這么多年來，我們一直向所在的中海物業(yè)反映，但就是沒人來修

令人震驚的，小區(qū)里竟然還有400多戶人家陷入了類似“無人問津”的困境，維修需求長年被“高高掛起”，不僅錯過了精裝房2年的維保期，眼看又要拖過了房屋的5年質保期。

等了5年還要等

爛成大窟窿

2016年5月，劉女士一家入住新房。半年后，她就發(fā)現因樓上滲漏，自家衛(wèi)生間的天花板出現大小不一的霉斑，櫥柜里也開始積水發(fā)霉。

滲漏導致櫥柜發(fā)霉

劉女士多次向中海物業(yè)發(fā)出維修請求，但始終等不到回應，結果就是情況是愈發(fā)嚴重。

小霉斑現在都爛成了大窟窿。5年了，樓上不停往我家漏水，我家的衛(wèi)生間也一直向下漏水。除了衛(wèi)生間，飄窗的地方現在也開始滲水了，墻紙什么霉得一塌糊涂！

小霉斑爛成大窟窿

劉女士透露，中海物業(yè)曾反饋稱：

確實是樓上衛(wèi)生間漏水所致。這是房屋裝修和結構性問題，需進一步告知開發(fā)商后，采取相應維修措施。

但沒想到，自此之后卻再無下文。相關聊天截屏顯示不少業(yè)主都說“房屋沒人管沒人修”。

2016年劉女士就在業(yè)主群發(fā)出維修求助

2020年物業(yè)App優(yōu)你家上線后，劉女士又在2020年1月、4月和2021年3月多次在線上提出訴求，但得到的回復是：

您的維修訴求已關閉：由于目前物業(yè)App無法直接聯系開發(fā)商工程隊，此報修將線下登記后轉交給開發(fā)商。

之后，劉女士又多次與中海物業(yè)管家線下溝通，卻總是被告知要“繼續(xù)等”。

物業(yè)App上的報修記錄

400多戶病纏身

報修無人修

在劉女士提供的圖片上，她家衛(wèi)生間的天花板確實已爛出了大窟窿，周圍遍布泛黃反黑的水漬印，已蔓延到門框上；而樓上鄰居家的地板也已大面積發(fā)黑。

樓上衛(wèi)生間滲漏，地板已發(fā)黑

精裝房大理石開裂，又造成樓下滲水

據中海物業(yè)公司負責維修的張先生介紹，小區(qū)原是中海地產開發(fā)，但2017年該項目又作為資產劃轉給了中信股份，相關售后及房修也由中信泰富地產接手。

最初中海物業(yè)曾統(tǒng)計到小區(qū)有500多戶業(yè)主的維修需求，中信股份接手維修200多戶后，因涉及工程隊款項結算問題，修繕停滯，但之后卻一直沒有對接新的工程隊。

目前，中信泰富地產又組成新的房修組來對接小區(qū)業(yè)主多年積壓的維修需求。

一位工作人員在查詢了相關維修記錄后表示，中海物業(yè)前幾年人員大多都已離職，他們都是新人。

現有小區(qū)維修記錄，只能查詢到業(yè)主們2017年10月以后的維修記錄。如何解決，還要看中信泰富地產房修組的排摸情況來跟進。

根據中海物業(yè)提供的聯系方式，我們又聯系到了中信泰富地產房修組的負責人馬經理。對方回應：

已初步核實了解小區(qū)業(yè)主積壓的維修需求，實地察看了劉女士及樓上的漏水情況，但需要工程隊后續(xù)打開天花板查明原因，近期會派工程隊處理。

馬經理稱，經過排摸，目前小區(qū)900多戶業(yè)主中積壓了400多戶維修需求。

現已根據房管部門要求，將拿出“一對一”的“維修方案”，經與業(yè)主溝通確認再報備房辦后，盡快推進修繕工程，優(yōu)先解決滲水漏水問題。

近年來，因樓上漏水引起的糾紛頻見于各種媒體，遇到此類情況，業(yè)主到底該如何科學維權，在索賠時，該注意些素呢?

問：發(fā)現漏水后，應該怎么處理？

1、首先應當保護現場，并進行證據固定。例如拍照、錄像錄音等證據收集。

2、進行協商，可先找小區(qū)物業(yè)或社區(qū)，讓他們給出意見，或讓他們去找樓上的鄰居，進行協商修補。

3、若協商不成，請有評估資質的企業(yè)，如價格認證中心等，到現場進行評估。等待有關手續(xù)完備后，再向法院起訴為妥。

問：對于漏水造成的損失，又該如何索賠?

1、找樓上業(yè)主：如果樓上業(yè)主確因裝修或鋪設水管造成樓下住戶“受水”，樓上住戶應及時查找漏水原因并進行維修，還應當就其不當行為給樓下住戶造成的損害承擔賠償責任。

《民法典》第二百九十六條：不動產權利人因用水、排水、通行、鋪設管線等利用相鄰不動產的,，應當盡量避免對相鄰的不動產權利人造成損害。

第一千一百六十五條 行為人因過錯侵害他人民事權益造成損害的,應當承擔侵權責任。依照法律規(guī)定推定行為人有過錯,行為人不能證明自己沒有過錯的,應當承擔侵權責任。

第一千一百六十七條 侵權行為危及他人人身、財產安全的,被侵權人有權請求侵權人 承擔停止侵害、排除妨礙、消除危險等侵權責任。

第一千一百八十四條 侵害他人財產的,財產損失按照損失發(fā)生時的市場價格或者其他合理方式計算。

2、找開發(fā)商：房子還在保修期內，又確信不是人為破壞時，不管是受損業(yè)主還是樓上鄰居業(yè)主，都應及時讓開發(fā)商進行修補處理。當開發(fā)商按業(yè)主要求，派人來修補后，仍未解決漏水問題或維修不到位，反復兩次后，業(yè)主可以自行找人進行維修，費用由開發(fā)商來出。當開發(fā)商不予理會時，受損業(yè)主可以到當地質監(jiān)部門進行投訴，或將開發(fā)商起訴至法院。

問：購買的新房出現漏水等問題，又該如何維權?

《城市房地產開發(fā)企業(yè)經營管理條例》第三十條規(guī)定房地產開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用時，向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。

住宅質量保證書應當列明工程質量監(jiān)督單位核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。房地產開發(fā)企業(yè)應當按照住宅質量保證書的約定，承擔商品房保修責任。

保修期內，因房地產開發(fā)企業(yè)對商品房進行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。

《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》就明確了，正常情況各部位、部件的保修內容和最低保修期限分別是：屋面漏水，保修3年；墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏，保修1年;墻面、頂棚抹灰脫落，保修1年；墻面空鼓開裂、大面積起沙，保修1年；供熱或供冷系統(tǒng)和設備保修1個采暖和供冷期；衛(wèi)生潔具保修1年；燈具、電器開關保修6個月。

保修期從房地產開發(fā)商將竣工并驗收的住宅交付用戶使用之日起計算。保修期內發(fā)生保修范圍之內的非人為損壞，由房地產開發(fā)商免費維修，因商品房存在質量問題，保修單位進行維修時導致房屋的使用功能受到影響，購買人可以要求開發(fā)商承擔賠償責任。但要注意，因住戶不當使用或擅自改動結構，設備位置和不當裝修等造成的質量損失，開發(fā)商不承擔保修責任。