編者按：

信托、基金、AMC等非銀機(jī)構(gòu)，多年來一直隱身房企背后，扮演“金主”角色?！叭兰t線”之下，降負(fù)債、拓融資，成為房企當(dāng)務(wù)之急，投資機(jī)構(gòu)也在伺機(jī)掘金。焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)特別推出《魅影》系列，穿透房企融資表象，照見金主隱秘身影。是為第九篇，華夏幸福危機(jī)背后：381億永續(xù)債飲鴆止渴。

作者 | 徐準(zhǔn)

出品 |?焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

曾經(jīng)的環(huán)京“霸主“華夏幸福正處于水深火熱之中。

2月26日，華夏幸福發(fā)布公告稱，截至目前，華夏幸福累計(jì)未能如期償還債務(wù)本息合計(jì)110.54億元，目前公司正在與逾期涉及的金融機(jī)構(gòu)積極協(xié)調(diào)展期。

“華夏幸福要勒緊腰帶過苦日子，要刮骨療毒、向死而生，重走一遍艱苦創(chuàng)業(yè)路?！蓖跷膶W(xué)在新年講話中表示。

在2月1日發(fā)布的公告中，華夏幸福表示公司到期需償還融資本息金額559億元，剔除主要股東支持后的融資凈現(xiàn)金流-371億元。而截至1月末，華夏幸?？蓜佑觅Y金僅為8億元，與債務(wù)相比，顯然是杯水車薪。

查閱華夏幸福債務(wù)違約的機(jī)構(gòu)，其中不乏有五礦信托、中融信托等頭部信托公司。

債務(wù)危機(jī)里的信托

華夏幸福的這場危機(jī)在年初已經(jīng)初現(xiàn)端倪。1月18日，中融信托對相關(guān)投資人進(jìn)行定向臨時(shí)信息披露稱，華夏幸福及子公司為能按期支付11.2億元的兩筆到期信托計(jì)劃，導(dǎo)致其無法清算，涉及“中融-驥達(dá)11號”和“中融-融昱100號”信托計(jì)劃。

資料顯示，“中融-融昱100號集合資金信托計(jì)劃”本金規(guī)模為9.82億元，用途為向華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城（西安長安）發(fā)展有限公司增資款。 1月15日到期信托計(jì)劃本息為9.82億元。

“中融-驥達(dá)11號集合資金信托計(jì)劃”，剩余本金規(guī)模為13.446億元，用途為向大廠回族自治縣鼎鴻投資開發(fā)有限公司發(fā)放信托貸款。1月15日到期部分信托計(jì)劃本息為1.279億元。

?“中融-融昱100號集合資金信托計(jì)劃”為融資類，“中融-驥達(dá)11號集合資金信托計(jì)劃”為信托貸款。

隨后，華夏幸?；貜?fù)稱已經(jīng)與中融信托達(dá)成和解，華夏幸福認(rèn)為中融項(xiàng)目已經(jīng)不觸發(fā)“交叉保護(hù)條款”。

直到2月華夏幸福公開承認(rèn)債務(wù)危機(jī)后，與華夏幸福合作過的信托機(jī)構(gòu)也紛紛深陷其中。據(jù)悉，由于部分信托公司所涉存續(xù)信托項(xiàng)目多為事務(wù)管理類，目前未有進(jìn)一步動作。而陜國投等確認(rèn)信托計(jì)劃展期，五礦信托表示項(xiàng)目存續(xù)期間還本付息正常。

華夏幸福曾通過產(chǎn)業(yè)新城項(xiàng)目在環(huán)京一帶不斷發(fā)展壯大，直到2017年，環(huán)京的限購、限貸政策趨嚴(yán)，環(huán)京市場日益低迷，重倉環(huán)京的華夏幸福遭受沖擊。

華夏幸福遭遇的首次流動性危機(jī)在2018年，彼時(shí)曾引入險(xiǎn)資平安來緩解危機(jī)，同時(shí)，也使出了“花式融資“的財(cái)技。

381億永續(xù)債信托

近年來，信托都是華夏幸福重要的融資來源，據(jù)焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，自環(huán)京困境以來的2017年至2020年，華夏幸福通過永續(xù)債信托融資規(guī)模達(dá)381億元，僅2020年，華夏幸福共計(jì)8次通過永續(xù)債信托融資，規(guī)模達(dá)196億元。融資用途通常為產(chǎn)業(yè)新城的開發(fā)建設(shè)及原料采購。

產(chǎn)業(yè)新城是華夏幸福的特殊開發(fā)模式，也是支柱型業(yè)務(wù)，即以做園區(qū)內(nèi)配套住宅開發(fā)支持長期做工業(yè)園和幫助政府招商。

產(chǎn)業(yè)新城對融資的需求，從華夏幸福的財(cái)報(bào)中可以窺見一二。財(cái)報(bào)顯示，2019年，華夏幸福應(yīng)收賬款中有475.4億元來自產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)中的政府園區(qū)業(yè)務(wù)，占到2019年末全部應(yīng)收賬款的99.2%。而其產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)營業(yè)收入占比僅為26%。到了2020年上半年，產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)園區(qū)結(jié)算收入額198.44億元，同比增長超過4成。

有業(yè)內(nèi)人士表示，信托公司發(fā)行的永續(xù)債有助于房地產(chǎn)公司在獲得資金的同時(shí)，解決報(bào)表杠桿率的問題，能夠降低金融資產(chǎn)負(fù)債率。

目前的永續(xù)信托主要包括兩種：其一是信托公司發(fā)行信托計(jì)劃，投資于企業(yè)發(fā)行的永續(xù)債券；其二，是通過可續(xù)期的信托貸款的形式向融資人融資。前一種是標(biāo)準(zhǔn)化投資模式，后一種其實(shí)是非標(biāo)融資模式。華夏幸福的永續(xù)信托方式主要是第二種。

值得注意的是，華夏幸福發(fā)行永續(xù)債一般每年的利率升幅為2%，以2020年12月，華夏幸福向中融信托發(fā)行的15億元永續(xù)債為例，該筆永續(xù)債初始利率為8.5%/年，之后每年利率增加2%，直到利率為14.5%/年。即第二年華夏幸福要支付1.575億元的利息，以此類推，融資成本可謂高昂。

同時(shí)，永續(xù)債若超出贖回的時(shí)間，利率將大幅提升，增加企業(yè)的還款風(fēng)險(xiǎn)。

從華夏幸福發(fā)行永續(xù)債的融資方式來看，通常都是“借新還舊“，2019年末，清償了興業(yè)財(cái)富10億元可續(xù)期委托貸款和華能信托30億元永續(xù)債。2020年1月，華夏幸福發(fā)布公告稱分別清償了興業(yè)銀行20億元可續(xù)期委托貸款和中信信托20億元永續(xù)債。又在2020年大幅發(fā)行新的永續(xù)債。

除了永續(xù)債信托融資外，華夏幸福還頻頻對外擔(dān)保，其中也可以窺見信托的身影。2020年下半年，華夏幸福對外簽署了63份擔(dān)保協(xié)議，信托公司9家涉及9份協(xié)議，擔(dān)保標(biāo)的額90億元。

截至2020年末，華夏幸福資產(chǎn)負(fù)債率82.09%，對應(yīng)凈負(fù)債率214%，剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率78%，現(xiàn)金短債比仍然小于1，全部踩中“三條紅線”。