近日，湖南一老人買了四套爛尾樓，站在售樓處手足無措的視頻引發(fā)網(wǎng)友熱議。

有人覺得老人很可憐，可能一輩子的血汗錢都搭進去了。也有人覺得，既然老人能夠一口氣買4套房，那么該行為算是一種投資，投資即存在風(fēng)險，那么樓房爛尾也是風(fēng)險之一，是老人應(yīng)該承受的。

但是我們不妨思考一下，開發(fā)商只是精準爛尾了這位老人的四套房嗎？一旦產(chǎn)生爛尾情況，則是整個項目的爛尾，這背后是成千上萬個家庭被拿走了血汗錢，卻住不到屬于自己的新房。到最后，業(yè)主錢房兩空，開發(fā)商和銀行賺得盆滿缽滿。作為購房人，我們能做的就是保證自己從源頭杜絕此類事情的發(fā)生，不買期房！但是，如果我們已經(jīng)不幸買到了爛尾樓，我們又該如何維護自己的權(quán)益呢？

通常情況下，爛尾之前都是有征兆的，例如：施工進度緩慢、表演施工等。一旦發(fā)現(xiàn)自己買的房子要爛尾了，必須立刻展開行動，團結(jié)一切值得團結(jié)的業(yè)主，利用一切合法合規(guī)的法律手段。

第一，查清監(jiān)管資金情況。商品房預(yù)售制度下所有的預(yù)售房款必須存入專項的預(yù)售房款監(jiān)管賬戶，必須用于項目的開發(fā)商建設(shè)，一直到徹底完工，只有在完工后才能用作它用。因此，若項目已經(jīng)銷售了大半，業(yè)主們支付的房款是遠高于工程款的一般不會產(chǎn)生爛尾的情況。一旦產(chǎn)生爛尾，很有可能是資金監(jiān)管出了問題。

此時，業(yè)主應(yīng)盡快通過政府信息公開申請、自己銀行流水查詢等方式查清楚該項目的預(yù)售房款監(jiān)管情況，查看監(jiān)管賬戶上是否還有預(yù)售資金，以及開發(fā)商收取的預(yù)售資金的用處等。此外，業(yè)主盡快提起相關(guān)的挪用預(yù)售房款資金查處申請，申請建委部門對這種違法行為進行調(diào)查處理。若相關(guān)部門在規(guī)定的時間內(nèi)沒有履行相應(yīng)的職責(zé)，業(yè)主可以提起相關(guān)的行政訴訟，通過相關(guān)部門對開發(fā)商施壓。

第二，曲線救國。根據(jù)筆者的經(jīng)驗，任何一個樓盤的開發(fā)從立項、拿地、規(guī)劃許可，到施工、預(yù)售，再到規(guī)劃驗收、竣工備案……需要30項以上的手續(xù)，業(yè)主可以通過信息公開申請等方式挖掘更多的問題，針對開發(fā)商存在的違法違規(guī)行為向相關(guān)部門提起相關(guān)違法查處。若相關(guān)部門沒有在規(guī)定時間內(nèi)履行職責(zé)，業(yè)主可以通過行政訴訟的方式，通過相關(guān)部門對開發(fā)商施壓，促使開發(fā)商解決問題。

第三，業(yè)主還可以視情況提起相關(guān)的逾期交房違約金的民事訴訟，追究相關(guān)的逾期交房違約金。如果違約責(zé)任約定得比較低，還可以要求按照在外租金和違約金的差額去主張損失。選擇這種維權(quán)方式，合同是至關(guān)重要的證據(jù)。同時，如果違約金過低，要追究額外損失的時候，在外租賃的租賃合同、租金收據(jù)、租金支付記錄都是很重要的證據(jù)，支付租金時盡量選擇采取轉(zhuǎn)賬的方式。

第四，強有力的組織至關(guān)重要。一個強有力的組織如同一支訓(xùn)練有素的軍隊，維權(quán)的隊伍要目標明確、團結(jié)一致、行動迅速，才能以最快的速度結(jié)束這場沒有硝煙的戰(zhàn)爭，維護自身的權(quán)益。

第五，優(yōu)秀的業(yè)主代表十分重要。很多業(yè)主有維權(quán)的意識，但是不知道該做什么、怎么做。因此，則需要有業(yè)主代表，業(yè)主代表是大家的“代言人”，也扮演著類似領(lǐng)頭羊的角色。有不少維權(quán)失敗的原因就是業(yè)主代表不給力，業(yè)主代表叛變、或被收買。因此，業(yè)主代表一定是要有頭腦、人品好、有時間、愿意為大家付出的，并且業(yè)主代表通常不能只是一兩個人，一定要有多個，而且數(shù)量為單數(shù)，有利于做出決策。

第六，一定要有保密機制和反搭便車機制。維權(quán)過程中，如果沒有反搭便車機制，維權(quán)很有可能會走向失敗。隨著大家法律意識的提升，越來越多的人會產(chǎn)生維權(quán)意識，但是仍有一部分“聰明人”。他們選擇先觀望，等到其他業(yè)主們維權(quán)產(chǎn)生成效后，他們再站出來。因此，在我們團隊辦理這類的案件的時候，在和購房人建立委托關(guān)系前，我們會提出一個要求：業(yè)主必須先簽署保密協(xié)議和議事規(guī)則。如果業(yè)主不簽署這兩個文件，這個案子我們一定不會接。

第七，如果樓盤徹底爛尾了，沒有復(fù)活的可能，房子的狀態(tài)又根本沒法用，業(yè)主可以立刻起訴要求解除合同，返還購房款。必要的時候，可以申請開發(fā)商破產(chǎn)，在破產(chǎn)清算中行使業(yè)主基本債權(quán)優(yōu)先權(quán)。但若一個項目主體已經(jīng)完工的情況下，還是不建議解除合同，可以把盡量推動復(fù)工作為第一目標。

第八，如果樓盤前景還不錯，相關(guān)的政府部門也很給力，可以多方協(xié)商，進行重組或者另外要求一個新的開發(fā)商接盤。

大多數(shù)家庭買一套房都是不易的，樓房爛尾對于開發(fā)商來說可能只是一個項目的失敗、一次投資的失利，但是對于諸多家庭來說則是一個重大的轉(zhuǎn)折。因此，普通百姓在買到爛尾樓時，一定要快速反應(yīng)、迅速行動，至少錢和房要守住一個。