在本月初，馬尾快安板塊的天鵝堡小區(qū)內(nèi)，一套掛牌了1148天的房子最終在這個(gè)月被某個(gè)客戶買走。房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑不假，但是馬尾快安板塊的房子成交難度系數(shù)大也不假，特別是二手房業(yè)主賣房難度太，太，太高了。

馬尾快安高庫(kù)存

從網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)顯示，馬尾快安目前掛牌的二手房源有1281套，新樓盤有名城銀河灣，中建元亨府，紫金軒，江悅府等這幾個(gè)大盤在售。以馬尾月成交量來(lái)看，庫(kù)存1281套房子即便是每月成交80套，也需要16個(gè)月才能賣完。還不包含新房的去化周期，以現(xiàn)在一個(gè)新盤去化率基本需要3年時(shí)間才能賣完。

高庫(kù)存之下，沒有更多的人口進(jìn)入馬尾快安，同時(shí)其他板塊的房子也不貴的情況下，買房的人更愿意去選擇中心一些地段?？彀舶鍓K的內(nèi)卷今年才真正開始，前幾年還感受不到它卷到什么程度，今年的卷直接從成交價(jià)格上體現(xiàn)出來(lái)了。

東方名城名郡這個(gè)小區(qū)，去年成交以為15000的價(jià)格算是比較低的了，可是今年所有掛牌的房源均在15000元/平米，近期看到一些127平米的戶型房源成交，單價(jià)13500元/平米。

用網(wǎng)友的話來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在不降價(jià)賣房子，以后想降價(jià)賣都賣不掉，除非是揮刀大砍價(jià)格。

天鵝堡業(yè)主降價(jià)11次后成交

東方名城天鵝堡位于江濱東大道西端頭的位置，從這里開車10分鐘就能到達(dá)萬(wàn)達(dá)金融街商圈，因此它也是快安板塊價(jià)格最高的小區(qū)之一。

目前在售的房源掛牌21000元/平米，總共1280戶業(yè)主，由保利物業(yè)管理，小區(qū)在賣的房源還有44套，大戶型的較為稀缺，小戶型的單價(jià)更低，基本維持在16000元/平米，而大戶型單價(jià)更高的原因是整個(gè)快安板塊，這種江景大平層比較少的原因。

6月份成交的房源是產(chǎn)權(quán)212.2平米，5房2廳，中樓層，西南北三面朝向，毛坯房，372萬(wàn)，成交單價(jià)17531元/平米。這套房子掛牌了1148天，調(diào)了11次價(jià)格，本身天鵝堡的房子就很不錯(cuò)，為何賣這么久才得以成交，主要還是受到市場(chǎng)的影響。

二手房業(yè)主的困境

今年看到不少的業(yè)主，不約而同的出現(xiàn)一種情況；沒有客戶看房子的時(shí)候，價(jià)格掛牌都相對(duì)比較高，當(dāng)有客戶看房的時(shí)候，只要出價(jià)格他都能談，即便是10%的價(jià)格也愿意降。有價(jià)無(wú)市的市場(chǎng)已經(jīng)過(guò)去，現(xiàn)在是無(wú)價(jià)也無(wú)市的狀態(tài)，但凡是買房的人開價(jià)，基本業(yè)主都會(huì)同意以他的價(jià)格來(lái)成交。

用業(yè)主的角度來(lái)說(shuō)，我掛牌價(jià)格高一些，給足夠的空間讓買家來(lái)砍價(jià)，至少有機(jī)會(huì)賣高一些的價(jià)格，如果我的掛牌價(jià)格太低，買家在我的價(jià)格基礎(chǔ)上又談得多，我能保住的價(jià)格就太低了，甚至?xí)e(cuò)失賣出去的機(jī)會(huì)。

而此時(shí)的二手房市場(chǎng)就是這樣的，買家需要的不僅僅是滿意的房子，更要滿意的價(jià)格，也就是物美價(jià)廉的房子才愿意出手。

福州二手房市場(chǎng)每個(gè)月的新增量大約在4000套左右，成交量在1500套左右，每個(gè)月抵扣一下就會(huì)出現(xiàn)庫(kù)存持續(xù)累加，以這樣的速度疊加下去，預(yù)計(jì)今年福州二手房庫(kù)存會(huì)增加到5至6萬(wàn)套。

有降價(jià)買家才會(huì)有機(jī)會(huì)

只有業(yè)主價(jià)格下調(diào)后，買家才會(huì)有機(jī)會(huì)找到物美價(jià)廉的房子，房產(chǎn)不僅是經(jīng)濟(jì)，也是剛需；作為剛需買房的購(gòu)房者依然會(huì)選擇此時(shí)買入，并不是指望未來(lái)能夠升值，而他們最基本的期望是房?jī)r(jià)不要下跌那么多即可。

所以在選擇買房的時(shí)候，往往都要談比較多的價(jià)格，談下來(lái)的部分可以或許可以抵御一些房?jī)r(jià)下跌的情況。

但是從我個(gè)人的角度來(lái)看，房?jī)r(jià)下跌有度，不可能出現(xiàn)一直一直下跌的情況，國(guó)內(nèi)的情況與日本不同，且現(xiàn)在的自媒體那么發(fā)達(dá)，各大博主都在借用熱點(diǎn)蹭流量，鋪天蓋地的唱衰房地產(chǎn)。這一點(diǎn)是不科學(xué)的，買房是民生，也是普通百姓的重要資產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)持續(xù)縮水帶來(lái)的影響是巨大的，我想未來(lái)房?jī)r(jià)大概率是穩(wěn)定的狀態(tài)。

因此，作為購(gòu)房者在這個(gè)階段買房也是可以選擇入市的，房多的時(shí)候可以選擇到喜歡的裝修與戶型，房少的時(shí)候卻只能委曲求全。與居家對(duì)比，我想大家更愿意選擇一套滿意的房子，而不是滿意的價(jià)格。

房產(chǎn)教練周小方，做客戶的房產(chǎn)教練；

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