焦點研究院?·?土拍研報

主題：近期集中供地停牌和流拍頻發(fā)原因探究

出品時間：2021年9月23日

研究員：趙文浩

金秋九月，秋意來襲，天氣逐步變涼，和天氣一起轉(zhuǎn)涼的還有近期的土拍市場。關(guān)于集中供地，市場近期出現(xiàn)了一個明顯的變化，部分城市在正式競價之前發(fā)布補(bǔ)充公告，對多宗地塊做出停牌或者中止交易的處理，此外競拍過程中有多宗地塊發(fā)生流拍。本文結(jié)合近期的市場走勢，對這一現(xiàn)象進(jìn)行探討，以求對部分城市提供借鑒。

多城市發(fā)出停牌公告，多宗地塊最終流拍

截至目前，焦點研究院數(shù)據(jù)顯示，共計有7個集中供地城市發(fā)布了停牌公告，有6個城市有部分地塊發(fā)生流拍。其中沈陽數(shù)停牌量最多，累計有24宗地塊在開拍前一天停牌，占第二批集中供地總數(shù)量的52%。濟(jì)南合計有20宗，天津19宗。同時也有部分城市發(fā)生流拍，二者合計達(dá)到126宗。本文主要從政策，銷售和融資等角度對于該現(xiàn)象進(jìn)行分析。

數(shù)據(jù)來源：焦點研究院，各地自然資源局

調(diào)控政策威力顯現(xiàn)，房企拿地限制變多

我們先回顧下2020年提出的三道紅線和貸款集中度管理政策，三道紅線主要是根據(jù)企業(yè)的現(xiàn)金短債比、剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率和凈負(fù)債率三個指標(biāo)對企業(yè)劃分為4檔，根據(jù)焦點研究院統(tǒng)計，綠檔房企占比不足三成，多數(shù)上市房企融資受到限制。另一方面，拿地銷售比不能超過40%的規(guī)定則更為直接，對于企業(yè)后續(xù)拿地進(jìn)行了更為直接的限制。此外二輪土拍土拍出讓政策加強(qiáng)了對于拿地資金的審核，對于通過非自有資金進(jìn)行了嚴(yán)格的限制，房企的融資渠道收到進(jìn)一步的擠壓。

圖：100家上市房企2021年上半年踩線情況

數(shù)據(jù)來源：焦點研究院，企業(yè)年報

房企銷售融資呈壓，二輪土拍熱度下滑

2021年來的市場變化持續(xù)變冷，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：1-8月，商品房銷售面積達(dá)到11.4億平方米，商品房銷售額11.9萬億元，1-8月商品房銷售面積和銷售金額同比增速分別較1-7月收窄5.6、7.9個百分點，這已經(jīng)是連續(xù)第8個月增速回落。由于受到銀行貸款集中度管理的影響，1-8月房企到位資金增速持續(xù)回落，房企資金面持續(xù)承壓。這些數(shù)據(jù)充分反映了一種現(xiàn)象，新建商品住宅銷售轉(zhuǎn)冷，到位資金又減少，房企后續(xù)經(jīng)營面臨的資金壓力逐步變大，這必將進(jìn)一步影響到房企的拿地意愿。

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，焦點研究院

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，焦點研究院

2021年是集中供地元年，對于市場的接受程度，政府和企業(yè)都在探索適合市場接受的方式。第一批集中土拍中除了北京、上海和青島等城市低溢價成交以外，多數(shù)城市都出現(xiàn)了地價上漲的情況，部分城市激情參拍，瘋狂搶地的現(xiàn)象不乏發(fā)生。等到二批集中供地出讓的時候，隨著上述調(diào)控的逐步深化，拿地態(tài)度發(fā)生較大轉(zhuǎn)變，年度拿地金額在上半年的拿地中消耗過大，也間接影響到下半年拿地，本次頻繁的撤牌不過是二批土拍轉(zhuǎn)涼的一個縮影罷了。

數(shù)據(jù)來源：焦點研究院，各地自然資源局

行業(yè)低谷來臨，房企保守投資求生存

在當(dāng)前銷售放緩，回款速度變慢和融資受限的市場環(huán)境下，房企參與土地競拍日益謹(jǐn)慎。2021年以來，華夏幸福、藍(lán)光和恒大等多家企業(yè)經(jīng)營發(fā)生流動性危機(jī)，對于房企來說，拿地謹(jǐn)慎可以度過行業(yè)的低潮期，激進(jìn)拿地搞不好會使得資金鏈斷裂，企業(yè)破產(chǎn)。

研判本次取消交易的地塊，一部分為地塊本身出讓方案不完善，后續(xù)需要調(diào)整。另一部分則為地塊開拍之后無競買單位報名，開拍前撤牌導(dǎo)致的，后者較為常見。對于流拍地塊，主要是由于銷售前景不明朗，抑或是項目有虧損的風(fēng)險。從銷售方面來說，對于這些集中供地城市，多個住宅地塊一起入市，未來極有可能多個新盤扎堆銷售，市場短期內(nèi)供應(yīng)增加，必將會導(dǎo)致營銷內(nèi)卷激烈。因此對于一些冷門地塊，房企一般不會冒險參拍，流拍和停牌頻發(fā)就可以理解了。

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