蛋殼公寓的“退租”風(fēng)波仍在持續(xù)擴(kuò)大。11月16日，就在蛋殼公寓“將宣布破產(chǎn)”的傳言登上熱搜時，蛋殼北京總部的樓上樓下依舊人頭攢動，南都記者在現(xiàn)場看到，不斷有租客、業(yè)主前來辦理退租或解約事宜，10余位保安在二層公司門口維持秩序。對于外界的質(zhì)疑，當(dāng)日下午4時許，蛋殼公寓通過官方微博回應(yīng)：“沒有破產(chǎn)，也不會跑路?！?/p>

日前，有深圳的蛋殼公寓租戶唐川（化名）向南都記者爆料，他在9月中旬租了蛋殼公寓的房間，卻在10月底突遭寬帶斷網(wǎng)，因網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營商更換，前后持續(xù)半個月沒有連上。按照公寓管家的說法，目前深圳蛋殼已經(jīng)無力支付寬帶費(fèi)用，從10月份至今，租戶租房的押金均沒能退還成功，接下來，唐川的押金是否能夠退成功也無法保證或提供幫助。

“惡意斷網(wǎng)/停水”、“房租到期不退押金”、“服務(wù)費(fèi)正常繳納卻無保潔”、“租約到期返現(xiàn)無法提取”……像唐川遭遇相同境遇的租戶，以及被拖欠租金的業(yè)主們分布在全國各地，連日來通過各種渠道維權(quán)無果，“APP留言反饋如‘石沉大?！?、客服電話打不通?！?/p>

10月14日，蛋殼公寓曾對外回應(yīng)稱：“部分合作方因與本公司存在商業(yè)糾紛，采取了過激行為。散布‘蛋殼跑路、倒閉’等相關(guān)不實言論、視頻、圖片，公司已報警處理。目前，蛋殼公寓經(jīng)營活動一切正常?！?/p>

每天百余人上門需求解約退租，排隊要預(yù)約

對于唐川來說，停下來的不止是網(wǎng)絡(luò)，“印象里從來沒見過保潔，早就停了，但租之前完全不知情，現(xiàn)在還正常收取我們的清潔費(fèi)。”他告訴南都記者，“據(jù)我了解至少全寶安區(qū)的租戶寬帶都已經(jīng)停了。目前主要擔(dān)憂押金，并且希望蛋殼恢復(fù)網(wǎng)絡(luò)和正常保潔，而不是白收費(fèi)?！?/p>

南都記者注意到，按照雙方簽訂的合同服務(wù)條款，乙方（租客）向甲方（蛋殼）每期應(yīng)付服務(wù)費(fèi)為當(dāng)期應(yīng)付租金的10%，“服務(wù)內(nèi)容包括：寬帶服務(wù)、400 客戶服務(wù)熱線、保潔服務(wù)（每自然月兩次）、不因租客個人原因?qū)е碌幕A(chǔ)維修、管家服務(wù)……”而對于租客普遍反映的問題，蛋殼公寓相關(guān)工作人員解釋稱，斷網(wǎng)和保潔超時未上門，均系網(wǎng)絡(luò)或保潔供應(yīng)商切換，已在加急處理中。

在互聯(lián)網(wǎng)平臺上，類似的各地租戶、房東關(guān)于蛋殼公寓的投訴在10月達(dá)到高峰，主要圍繞蛋殼公寓無法正常履約、資金無法正常流動周轉(zhuǎn)展開。同期，有關(guān)蛋殼公寓“資金鏈斷裂”、“倒閉破產(chǎn)”、員工工資停發(fā)的傳聞就在網(wǎng)絡(luò)上發(fā)酵。據(jù)報道，相繼有租戶、合作供應(yīng)商、被拖欠工資的裝修/保潔等數(shù)百人前往蛋殼公寓北京辦公室討要說法。

在蛋殼公寓北京辦公室外，有蛋殼員工告訴南都記者，現(xiàn)在上門辦理解約退租的租客一天可以排400多人，因為人太多，需要現(xiàn)場掃碼預(yù)約登記，“早上8點(diǎn)開始排隊，那樣還有希望當(dāng)天可以排上，否則都得回去等”。南都記者掃碼發(fā)現(xiàn)，16日進(jìn)行租戶來訪預(yù)約，后兩日的名額已經(jīng)全部約滿。

一位剛與蛋殼工作人員談完賠償事宜的業(yè)主對南都記者表示，按照約定，蛋殼方面應(yīng)每三個月給她支付房租，“最近一次應(yīng)該是10月25日，但至今未收到，打電話也沒人接，7月都還是正常的?！薄俺朔孔?，他們需要賠償我2個月的違約金，但是對方回復(fù)說‘沒有違約金可以賠了，只有家具和房間可以退還，如果要錢，建議直接走訴訟’?！绷硪晃粯I(yè)主則向記者透露，從今年3月開始，蛋殼方面支付給他的租金就已有減少，并且此后一直以維修費(fèi)等不同名義扣款。?

天眼查工商資料顯示，11月12日，蛋殼公寓關(guān)聯(lián)公司紫梧桐（北京）資產(chǎn)管理有限公司新增被執(zhí)行人信息，涉案標(biāo)的為571.8萬元，在本月第三次被列為被執(zhí)行人。僅在11月，該公司被上海市閔行區(qū)人民法院、北京市大興區(qū)人民法院列為被執(zhí)行人身份所涉及的標(biāo)的金額已達(dá)1092萬元。此前已涉及多起房屋租賃合同糾紛、財產(chǎn)損害賠償糾紛。

近三年凈虧損超50億，市值縮水超9成

公開資料顯示，蛋殼公寓成立于2015年，于今年年初登陸美股，募集資金超1.49億美元，是中國知名的互聯(lián)網(wǎng)長租公寓運(yùn)營商。通過集中經(jīng)營從業(yè)主處購得公寓，并將其出租給居民，提供包括清潔、維修、保養(yǎng)等一站式服務(wù)，營收依賴租金和服務(wù)費(fèi)。截至2019年，其所運(yùn)營的房源在4年的時間內(nèi)增長166倍至40萬，在北上深三地經(jīng)營的房源數(shù)合計占比過半；累計服務(wù)用戶超百萬。

蛋殼公寓赴美招股書顯示，房源的擴(kuò)張也推高了新房采購、租金、運(yùn)營和裝修成本，2017~2019年合計凈虧損超50億元。南都記者查詢了解到，今年年初至今，截至美股11月16日收盤，其股價已從最高的13.9美元/股，跌至1.37美元/股，市值從27.4億美元至2.51億美元，縮水超9成。

據(jù)了解，蛋殼公寓的租金付款方式包括租金貸月付、季付、半年付和年付。在一些模式中，蛋殼會與金融機(jī)構(gòu)合作，與租戶簽貸款合同：金融機(jī)構(gòu)將房租預(yù)付給蛋殼公寓，蛋殼向金融機(jī)構(gòu)支付相應(yīng)利息，租戶則按月分期償還貸款給金融機(jī)構(gòu)，向蛋殼預(yù)付押金、服務(wù)費(fèi)。招股書數(shù)據(jù)稱，2017年~2019年9月，分別有91.3%、75.8%和67.9%的租戶與蛋殼簽有融資租賃協(xié)議。在業(yè)主端，蛋殼需按月或按季度支付房屋租金和一定數(shù)量的押金。

然而，租金貸形式往往伴隨較高的風(fēng)險，近兩年，已有鼎家、寓見、樂伽等數(shù)十家長租公寓企業(yè)（尤其是中小企業(yè)）連環(huán)“爆雷”陷資金危機(jī)、走入倒閉破產(chǎn)困境，從而在多地引發(fā)連鎖反應(yīng)。南都記者此前多次采訪租戶了解到，“爆雷”方式也表現(xiàn)為在租賃合同尚未到期時，租戶突然被告知因平臺資金周轉(zhuǎn)問題，房東將斷水停電并收回房間，不得不臨時另尋他處住。

有業(yè)主對南都記者透露，蛋殼的管理比較粗放，為了搶市場占有率，“前期找業(yè)主高價收房，然后專門找第三方公司高頻聯(lián)系業(yè)主談降房租，每談成一個人，業(yè)務(wù)員拿幾百元的提成；同時為了獲客，會在中介門戶網(wǎng)站上大量房源信息、真假難辨，先導(dǎo)流過來再說。”有蛋殼員工坦言，受疫情影響，房屋空置率上升，今年以來，很多長租公寓平臺不得不降價，通過“高收低租”、立減返現(xiàn)等方式來吸引租客，使得房子的毛利降低；另外高度依賴互聯(lián)網(wǎng)平臺獲客，成本高企，浪費(fèi)了大量資金，降低了經(jīng)營效益。

長租公寓“爆雷”源于租賃市場需求不穩(wěn)定

曾有分析人士對南都記者指出，長租公寓運(yùn)營方近兩年連續(xù)“爆雷”，反映出行業(yè)快速發(fā)展背后的固有矛盾：由于回報周期長，企業(yè)前期需要“燒錢”或者使用金融工具進(jìn)行高額投入、追求房源的快速規(guī)?；瘮U(kuò)張，甚至以消費(fèi)者的信用風(fēng)險換取其資金保障，而如果在擴(kuò)張中不能保持穩(wěn)定的現(xiàn)金流，極容易頻繁陷入風(fēng)險，也令消費(fèi)者蒙受損失。

知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)告訴南都記者，企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營困難，一部分是行業(yè)造成的，一部分是管理層問題，應(yīng)防范業(yè)務(wù)出現(xiàn)較大波動。長租公寓項目“爆雷”，最根本的問題在于租賃需求的不持續(xù)性，“一方面是租客并不穩(wěn)定，或者說長租的需求沒有真正激發(fā)出來；另一方面是租金本身也難以大幅上漲，或者說長租公寓企業(yè)的經(jīng)營收入是比較單一的。若后續(xù)不加以規(guī)范，確實容易引起爆雷等問題。企業(yè)經(jīng)營狀況不好，實力越低、越早爆雷?！薄捌查_企業(yè)本身，需要防范部分投資者炒作此類企業(yè)股票?！彼a(bǔ)充提到。

據(jù)貝殼研究院的數(shù)據(jù)，10月北京平均月租金為79.6元/平米，環(huán)比下降3.3%，同比下降3.1%，租金在連續(xù)四個月保持上漲后，9月、10月持續(xù)下跌。隨著租賃市場轉(zhuǎn)入傳統(tǒng)淡季，疊加疫情影響，預(yù)計11月市場維持低溫運(yùn)行態(tài)勢，11月到春節(jié)前，租賃需求將呈階段性減弱。但也有分析提到，長遠(yuǎn)來看，隨著疫情逐漸得到控制，房屋租賃的需求仍然會逐漸增加。

“租賃市場不活躍或消沉，多少會影響企業(yè)的經(jīng)營狀況的?！眹?yán)躍進(jìn)對南都記者指出，尤其是在高進(jìn)低出（高價租來房子，低價租給租客）的模式下，長租公寓的項目管理難以持續(xù)，進(jìn)而出現(xiàn)爆雷，進(jìn)而也衍生出了房屋托管的問題。”企業(yè)尋求要更好的存活，應(yīng)建立風(fēng)險管控體系，尤其定期監(jiān)測、匯報一些風(fēng)險點(diǎn)（房源收購、企業(yè)現(xiàn)金狀況、租客管理情況等），有利于及時做規(guī)避；此外關(guān)鍵還是要在租售同權(quán)方面有所突破，尤其是挖掘同權(quán)領(lǐng)域的概念，加快長租公寓合同的備案制度建設(shè)，有助于促進(jìn)租賃業(yè)務(wù)的更健康發(fā)展。?