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“閩商”是福建商人的簡稱，他們在經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域具有一些共同的思想、語言、行為，被譽(yù)為華商第一族，因“開放、拓展”的精神聞名世界。敢于創(chuàng)業(yè)、敢于冒險(xiǎn)，古往今來都是閩商所推崇的一種價(jià)值取向，也正是這樣的價(jià)值取向，造就了閩商抓住經(jīng)營機(jī)遇“快”和“準(zhǔn)”的能力。做客本期節(jié)目的當(dāng)事人就是一位閩商，他曾胸有成竹的認(rèn)為自己抓住了一次城中村改造的投資機(jī)會(huì)，誰曾想投入巨資如今卻竹籃打水一場空。他的身上發(fā)生了什么事呢？我們一起來聽一聽他的故事。談的是事，說的是理，歡迎收看本期《談事說理》之閩商的未解之局。

三個(gè)項(xiàng)目，均淪為小產(chǎn)權(quán)房的江湖

據(jù)當(dāng)事人林先生講述，自己從十幾歲起就一直從事建設(shè)行業(yè)，發(fā)展順利。2006年，他通過福建老鄉(xiāng)得知有城中村改造的項(xiàng)目可以參與，他預(yù)判此事會(huì)有可觀的投資回報(bào)，便接連投資了三個(gè)城中村改造項(xiàng)目。本以為可以大刀闊斧的干一番事業(yè)，想不到噩夢卻接踵而至。

林先生回憶道：第一個(gè)投資項(xiàng)目是2006年他與西三爻村開始的合作，2007年5月15日與村改造建設(shè)發(fā)展有限公司簽訂了合同。合同約定：對(duì)方公司以一畝200萬的價(jià)格將土地賣給林先生所屬的公司，建成后的房產(chǎn)與利潤均歸林先生公司所有，同時(shí)合同約定：對(duì)方后續(xù)將逐步為其辦理產(chǎn)權(quán)證等各種證件。

林先生表示這個(gè)項(xiàng)目共投資3000余萬元，當(dāng)時(shí)邊建設(shè)邊售賣，掛靠在對(duì)方公司名下蓋章并開收據(jù)，但剩下的8萬平方米房產(chǎn)對(duì)方卻限制其繼續(xù)售賣。提起原因，林先生表示正是因?yàn)?/span>產(chǎn)權(quán)證的缺失，售賣時(shí)又不得不掛靠在對(duì)方公司名下，故而對(duì)方就占據(jù)主導(dǎo)權(quán)，依據(jù)合同漏洞侵占了屬于他的8萬平方米房產(chǎn)。令人遺憾的是，至今對(duì)方都沒有按合同約定為林先生辦理合法的產(chǎn)權(quán)證。

第二個(gè)項(xiàng)目是林先生于2011年12月20日與“東姜村”相關(guān)聯(lián)的房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的《城中村改造合同》，合同約定：對(duì)方向林先生出讓15畝土地，每畝土地單價(jià)為150萬元，土地總價(jià)款2250萬元，約定林先生自主開發(fā)、自負(fù)盈虧。除了土地價(jià)款，此項(xiàng)目林先生還投入建設(shè)費(fèi)用、管理等總投資費(fèi)用共計(jì)2億多。2012年林先生交清2250萬土地款后，東姜村某負(fù)責(zé)人提出擔(dān)任林先生公司副總經(jīng)理并占20%干股的要求。林先生表示當(dāng)時(shí)之所以做出讓步，只因工程已經(jīng)開動(dòng)并且資金已投入，不答應(yīng)對(duì)方請(qǐng)求項(xiàng)目便無法繼續(xù)進(jìn)展。誰知，最終黃某卻以全面“零代價(jià)”侵占了林先生公司為主體投資開發(fā)的約8.7萬平方米的地產(chǎn)。與第一個(gè)項(xiàng)目情況一致，至今對(duì)方都沒有按合同約定為林先生辦理合法的產(chǎn)權(quán)證。

第三個(gè)項(xiàng)目是林先生為代表的公司于2010年3月24日與北寨子村代表公司簽訂的合同，合同約定：由林先生代表的公司投資5000萬，控股55%，其中林先生本人投資2500萬持股27.5%，對(duì)方公司投資0元分配45%股權(quán)。遺憾的是：在林先生投資了5000余萬元拆遷款后，對(duì)方公司卻不履行合同，獨(dú)自侵占了34.375萬平方米的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

從“吃螃蟹”第一人到竹籃打水一場空

據(jù)當(dāng)事人林先生描述：三個(gè)項(xiàng)目都如此收?qǐng)?，最根本的原因是?duì)方自始至終都未曾想過要履行與他的合同。自2018年至今，他的事都沒有一個(gè)實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展，三個(gè)項(xiàng)目他共損失房產(chǎn)51萬平方米，資金約102億。此事之于林先生，不論企業(yè)還自家生活都帶來了莫大的困難。事已至此，他依然相信拿起法律武器，堅(jiān)持到底最終可以找回屬于自己的合法權(quán)益。

最后，林先生也向從事著類似投資的觀眾提出了自己的建議：投資需謹(jǐn)慎，在做類似投資時(shí)一定要辦齊相關(guān)證件，嚴(yán)格要求合作方按合同內(nèi)容執(zhí)行，否則就會(huì)像他一樣，竹籃打水一場空。

專家深度解析案件背后的法理

高樓林立之下，壓得林先生喘不過氣。時(shí)過境遷，后遺癥該如何根治？掙扎數(shù)年，閩商的未解之局如何破？節(jié)目下半場，法律專家溫毅斌、特邀評(píng)論員馬進(jìn)彪就此案進(jìn)行了分析，同時(shí)對(duì)林先生接下來的選擇給出了法律意見。

溫老師表示：在《中華人民共和國土地管理法》中，農(nóng)村集體土地征收首先要規(guī)劃立項(xiàng)而后要土地收儲(chǔ)，并辦理申報(bào)手續(xù)將其變?yōu)閲型恋兀坏谌綖榻M織拆遷，拆遷要按照農(nóng)村集體土地征收的十個(gè)步驟去進(jìn)行。之后，當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門需向開發(fā)商頒發(fā)“五證”，但在實(shí)際操作過程中，城中村改造模式為邊審批邊辦證邊開發(fā)，本案屬于這樣的模式，執(zhí)行中很容易出現(xiàn)問題。

法律專家溫毅斌表示：如果林先生描述屬實(shí)，本案涉及的三個(gè)城中村改造，采用的改造模式基本相同，林先生合同履行過程中均無過錯(cuò)、違約，簽訂合同的相對(duì)方應(yīng)對(duì)林先生承擔(dān)違約責(zé)任，甚至是賠償責(zé)任。

特邀評(píng)論員馬進(jìn)彪分析道：林先生從2006年開始接連做的三個(gè)項(xiàng)目，雖然看似毫無關(guān)聯(lián)，但都出現(xiàn)了類似的漏洞，最終結(jié)果亦屬于同一類問題，即資質(zhì)不全，并最終為這個(gè)漏洞買單。同時(shí)馬進(jìn)彪還表示：在此類的城中村改造項(xiàng)目中，當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門有義務(wù)做相應(yīng)的保障性工作，如有一方邁出“邊界”，應(yīng)及時(shí)給出善意的提醒與有效干預(yù)。

針對(duì)合同相對(duì)方涉及的法律責(zé)任，法律專家溫毅斌分析道：林先生簽完合同并投資建好了房，根據(jù)合同約定林先生應(yīng)得到相應(yīng)的開發(fā)建筑面積，但對(duì)方并未履行合同的義務(wù)，即為林先生辦理相關(guān)證件，甚至反說林先生違法用地。

溫老師認(rèn)為：依據(jù)合同對(duì)方應(yīng)該為林先生辦理土地使用許可證，確保順利售出房產(chǎn)，同時(shí)也可兼顧大部分人的利益。遺憾的是：在林先生不具備相應(yīng)證件的情況下，他所投資建的房產(chǎn)如今卻已經(jīng)被他人售賣，這無疑是一種非法行為。

特邀評(píng)論員馬進(jìn)彪補(bǔ)充道：合同簽訂之初，甲乙雙方表現(xiàn)的是共同面對(duì)商業(yè)目標(biāo)，各自分得屬于自己應(yīng)得的那一部分“蛋糕”，但隨著時(shí)間的發(fā)展，其中的一方卻采用了“雙標(biāo)”的標(biāo)準(zhǔn)。城中村改造是一個(gè)整體推進(jìn)的巨大項(xiàng)目，當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門在這個(gè)問題上應(yīng)積極施展調(diào)停權(quán)。

掙扎數(shù)年，閩商的未解之局如何破？

關(guān)于本案“未解之局”的難點(diǎn)，溫老師表示：“無法調(diào)和”是主要原因，因?yàn)?/span>案件至今已有二十多年，土地也隨著時(shí)間的推移而升值，林先生的資金也已斷裂。當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門應(yīng)按照當(dāng)年簽訂合同時(shí)的市價(jià)來要求林先生多貼少補(bǔ)，交納土地出讓金。

節(jié)目尾聲兩位老師也針對(duì)本案給出了建議。溫老師表示：要破解難題，林先生應(yīng)對(duì)其未履行合同的相對(duì)方提起訴訟，提出為其辦理好五個(gè)證件的訴訟請(qǐng)求。馬老師建議：林先生在訴求中應(yīng)從最實(shí)際的結(jié)果出發(fā)，只要符合法律給予的權(quán)益范圍之內(nèi)做一些基本調(diào)整，就可以取得一個(gè)相對(duì)理想的結(jié)果，例如：重新分配權(quán)益或者共同開發(fā)，前進(jìn)的路也就更多一些，拿到的實(shí)際項(xiàng)目也多一些。從林先生的敘述來看，當(dāng)?shù)匾苍诜e極的協(xié)調(diào)此事，本案值得期待一個(gè)好的結(jié)局。

林先生是一個(gè)商人，投入資金得到回報(bào)是再正常不過的商業(yè)運(yùn)作，但如今資金付諸東流，他需要給自己和公司一個(gè)說法，相信法律可以給這位閩商解開未解之謎。

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本案涉及相關(guān)法條：

【農(nóng)村集體土地征收的步驟】

1、發(fā)布擬征地通告，征詢村民意見、組織聽證；

2、進(jìn)行地籍調(diào)查、地上附著物登記確認(rèn)；

3、組織征地聽證；

4、擬定“一書四方案”并上報(bào)審批；

5、發(fā)布土地征收公告；

6、登記征地補(bǔ)償；

7、擬定補(bǔ)償安置方案；

8、落實(shí)征地補(bǔ)償安置協(xié)議；

9、簽訂征地補(bǔ)償安置協(xié)議或作出征地補(bǔ)償安置決定；

10、交出土地、地表清楚等行政強(qiáng)制行為。

【土地建設(shè)相關(guān)五證】：

《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》

《建筑工程施工許可證》

《國有土地使用證》

《商品房預(yù)售許可證》