當(dāng)?shù)禺a(chǎn)行業(yè)走到關(guān)鍵十字路口，一個(gè)長達(dá)十余年的規(guī)模時(shí)代或許就此宣告轉(zhuǎn)向。人們深思之后，也誕生一個(gè)新的疑問：譬如轉(zhuǎn)型中的萬科，又如龍湖的三大業(yè)務(wù)板塊，是否有能力抵御沖擊，跨越一個(gè)時(shí)代的圍欄。

所幸，龍湖沒有讓行業(yè)等太久。8月18日，龍湖集團(tuán)披露了行業(yè)首份中期財(cái)報(bào)，在報(bào)告期內(nèi)龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)核心權(quán)益后凈利65.9億元，較去年同期的65.5億元穩(wěn)中有升；上半年?duì)I業(yè)收入620億元，其中，由運(yùn)營及服務(wù)業(yè)務(wù)組成的經(jīng)營性收入約122億元，保持兩位數(shù)增長，并開始占據(jù)更高的利潤占比。

同樣經(jīng)歷市場變化的深刻影響，但在龍湖披露的數(shù)據(jù)里，卻能看到一家企業(yè)如何通過戰(zhàn)略的主動(dòng)性去擁抱變化——將目光聚焦在資產(chǎn)質(zhì)量，以內(nèi)生性發(fā)展取代債務(wù)驅(qū)動(dòng)，主動(dòng)壓降有息負(fù)債，提升資產(chǎn)質(zhì)量等等，同行或許沒有做錯(cuò)什么，但留在舞臺(tái)中央的企業(yè)卻做對(duì)了更多。

無疑，市場復(fù)蘇仍在持續(xù)。在新的市場環(huán)境下，龍湖已活成了一個(gè)契合時(shí)代的企業(yè)樣本。在龍湖身上，能夠找到房企“活下去”的法則，更能找到一個(gè)可持續(xù)的高質(zhì)量發(fā)展的模式，而這也是這個(gè)樣本，對(duì)于行業(yè)未來最寶貴的價(jià)值。

01 經(jīng)營性業(yè)務(wù)開始主導(dǎo)利潤

將時(shí)間拉回到5年前，那是一個(gè)房企們探索第二曲線的狂熱年份。

有企業(yè)正式向全球智能機(jī)器人領(lǐng)域人才拋出橄欖枝，也有企業(yè)一頭扎進(jìn)了足以媲美自身體量的新賽道，加碼新能源汽車，布局食品飲料、醫(yī)療健康等，屢見不鮮。彼時(shí)，房企們均秉持一個(gè)初衷，在地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)滑過規(guī)模的頂點(diǎn)之前，找到新的支撐點(diǎn)。

然而，誕生在榮光之時(shí)，卻沒能熬過至暗時(shí)刻。2022年，洪水驟然落下，行業(yè)近乎腰斬的銷售額，將房企們推向最艱難的處境，自然而然，年輕的新業(yè)務(wù)亦被沖得七零八落。

龍湖被認(rèn)為是一場周期波動(dòng)下保留最為完好的樣本。在今年年初，龍湖集團(tuán)董事長兼CEO陳序平談及于此亦深感慶幸，他表示：“經(jīng)過這波周期，龍湖應(yīng)該是僅有的‘開發(fā)+運(yùn)營+服務(wù)’格局沒有被稀釋的頭部房企?！?/p>

不可否認(rèn)，關(guān)于第二曲線的探索，5年前或許已不算一個(gè)絕佳的時(shí)間，至少龍湖于開發(fā)業(yè)務(wù)之外的布局便早得多。僅以商業(yè)來看，2003年開業(yè)的重慶北城天街，即是龍湖商業(yè)的起點(diǎn)；而更早的物業(yè)管理業(yè)務(wù)，則可以追溯到25年前龍湖交付的重慶龍湖花園南苑。

經(jīng)營性業(yè)務(wù)很難一蹴而就，積累是一個(gè)需要時(shí)間、資金、能力沉淀的過程。當(dāng)然，5年前房企們探索新業(yè)績支點(diǎn)的思路并沒有錯(cuò)，起碼龍湖所展現(xiàn)的即是一幅全新的企業(yè)模樣。根據(jù)龍湖集團(tuán)中期財(cái)報(bào)披露，上半年，龍湖集團(tuán)運(yùn)營及服務(wù)業(yè)務(wù)同比增長10.4%，122億元的收入體量與55.5%的高毛利率，令無數(shù)同行艷羨。

可以看到，當(dāng)開發(fā)業(yè)務(wù)需求釋放受阻，經(jīng)營性業(yè)務(wù)不再只是“錦上添花”。在本期，龍湖運(yùn)營及服務(wù)業(yè)務(wù)收入的占比接近兩成，利潤占比更超過了半數(shù)。

利潤構(gòu)成的變化，直接結(jié)果即是帶動(dòng)龍湖集團(tuán)整體利潤率的回升。2023年上半年，龍湖整體毛利率提升至22.4%，核心權(quán)益后利潤率提升3.7個(gè)百分點(diǎn)至 10.6%；更為可貴的是，在報(bào)告期內(nèi)，龍湖集團(tuán)在整體營業(yè)收入下滑的基礎(chǔ)上，核心權(quán)益后凈利同比依然穩(wěn)中有增，65.9億元是一個(gè)創(chuàng)歷史新高的數(shù)據(jù)。

可以驚喜的看到，龍湖各項(xiàng)經(jīng)營性業(yè)務(wù)均展現(xiàn)了向好發(fā)展的態(tài)勢。具體來看，運(yùn)營業(yè)務(wù)板塊上半年實(shí)現(xiàn)租金收入63.3億元，同比增長8%。龍湖商業(yè)已累計(jì)開業(yè)商場81座，同店銷售額和客流同比去年均實(shí)現(xiàn)超20%的增幅；龍湖冠寓開業(yè)11.9萬間，開業(yè)達(dá)到或超過6個(gè)月以上的房源出租率為95.9%，較去年年末提升近5個(gè)百分點(diǎn)。

服務(wù)業(yè)務(wù)上半年實(shí)現(xiàn)收入58.4億元，同比增長13.0%，毛利率為31.9%，較上年同期提升8.3個(gè)百分點(diǎn)。龍湖智創(chuàng)生活在管面積達(dá)到了3.5億平方，在商企空間與城市服務(wù)領(lǐng)域不斷拓展服務(wù)半徑；快速成長的智慧營造品牌龍湖龍智造，截至目前，已累計(jì)獲取建管項(xiàng)目50余個(gè)，總建筑面積超900萬平方米。

在業(yè)內(nèi)人士看來，復(fù)蘇的態(tài)勢正逐漸由社會(huì)經(jīng)濟(jì)層面的修復(fù)，轉(zhuǎn)向企業(yè)利潤的修復(fù)，守住業(yè)務(wù)的盤面即是掌握復(fù)蘇的先機(jī)。在波動(dòng)下展現(xiàn)強(qiáng)大韌性，龍湖所構(gòu)建的開發(fā)、運(yùn)營、服務(wù)構(gòu)成的三大板塊，無疑是行業(yè)希望復(fù)制的模式。

02 財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)里的“增肌控重”

在提及穿越周期、跨越時(shí)代這些宏大敘事時(shí)，總少不了一個(gè)關(guān)鍵前提，穩(wěn)固的財(cái)務(wù)盤面。

身處于規(guī)模與質(zhì)量切換的拐點(diǎn)，陳序平曾經(jīng)用“增肌控重”來解釋龍湖對(duì)行業(yè)變化的應(yīng)對(duì)。在上半年，龍湖將這四個(gè)字的真義寫到了財(cái)務(wù)的數(shù)據(jù)之中。

根據(jù)披露，截至上半年末，龍湖集團(tuán)剔除預(yù)收款后的凈資產(chǎn)負(fù)債率為61.9%，下降約6個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到近五年新低，凈負(fù)債率為55.2%，連續(xù)7年滿足三道紅線綠檔要求；有息負(fù)債總額為2070.9億元，較去年末持續(xù)溫和下降；凈資產(chǎn)2353.75億元，較去年末增長0.9%。

在以債務(wù)撬動(dòng)規(guī)模的時(shí)代，龍湖曾被認(rèn)為是一家過于保守的企業(yè)，但失之桑榆，收之東隅。多年來，堅(jiān)持克制謹(jǐn)慎并高度自律的財(cái)務(wù)策略，讓龍湖在行業(yè)由規(guī)模向質(zhì)量轉(zhuǎn)軌的背景下，展現(xiàn)出更多戰(zhàn)略的主動(dòng)性。

在開發(fā)業(yè)務(wù)中可見一斑。2023年上半年，龍湖實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額985億元，同比增長15%。比單純討論規(guī)模更有意義的是，報(bào)告期內(nèi)龍湖全盤去化率超90%，回款率超過100%，把不確定性做到了確定性?；谌木€城市的市場收縮，龍湖過去幾年來聚焦核心城市的調(diào)倉發(fā)揮巨大價(jià)值，95%的銷售額來自一二線高能級(jí)城市的數(shù)據(jù)，意味著龍湖將市場的波動(dòng)影響降到了最低。

在今年上半年，聚焦核心城市的戰(zhàn)略還在延續(xù)，龍湖集團(tuán)期間共獲取20幅新地，權(quán)益地價(jià)180億元，均位于市場最為平穩(wěn)的一二線核心城市，如上海、杭州、西安、成都、深圳等。

開發(fā)業(yè)務(wù)是一個(gè)切面，時(shí)刻保持戰(zhàn)略主動(dòng)性，是龍湖守住自身嚴(yán)苛財(cái)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的底氣。在眼光最為苛刻的境內(nèi)外評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)眼中，龍湖始終是地產(chǎn)行業(yè)最穩(wěn)健的一批企業(yè)，而龍湖集團(tuán)亦是國內(nèi)少數(shù)幾家境內(nèi)外全投資級(jí)的房企之一。

全投資級(jí)意味著安全的財(cái)務(wù)指標(biāo)，被機(jī)構(gòu)集體認(rèn)可的可持續(xù)盈利模式，也意味著暢通的國內(nèi)外融資渠道，以及令人艷羨的低融資利率。在2023年中期，龍湖集團(tuán)期末平均借貸成本為4.26%，依然位于行業(yè)低位，平均賬期進(jìn)一步拉長至7.19年。

優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，同樣是龍湖筑高財(cái)務(wù)圍欄的資本。據(jù)龍湖集團(tuán)CFO趙軼表示，因?yàn)楹芏嗌虡I(yè)持續(xù)開業(yè)，上半年龍湖的經(jīng)營性物業(yè)貸同比增加了100億，達(dá)到了400億。據(jù)介紹，經(jīng)營性物業(yè)貸的賬期很長，龍湖目前的整體額度大約為900億，“這個(gè)相對(duì)來說給了一個(gè)很大的定心丸，為公司的長期發(fā)展奠定了一個(gè)基礎(chǔ)。”

事實(shí)上，龍湖財(cái)務(wù)的護(hù)城河還在不斷擴(kuò)寬。截至上半年末，龍湖集團(tuán)的外債占比已降至21.6%，其中97%的外債已做掉期，相比很多房企在匯率波動(dòng)下動(dòng)輒幾十億級(jí)別損失，龍湖已提前規(guī)避匯兌風(fēng)險(xiǎn)。

而在報(bào)告期之外，龍湖在過去不到50天的時(shí)間里，已累計(jì)償還共計(jì)83.7億元公司債，至此，2023年內(nèi)境內(nèi)到期公司債已基本還清，僅余11月到期的1.19億元。另據(jù)透露，于2024年1月到期的153億港幣銀團(tuán)貸款，龍湖已提前償還72億港幣，并計(jì)劃在年內(nèi)全部提前償還剩余部分。

趙軼在業(yè)績會(huì)上透露：“公司從2027年開始才有到期美元債”。這也就意味著，在2027年以前，龍湖已無美元債壓力，在債務(wù)上掌握更多的戰(zhàn)略主動(dòng)。

03 高質(zhì)量發(fā)展的房企樣本

降負(fù)債的底層能力，即是實(shí)現(xiàn)擺脫以負(fù)債驅(qū)動(dòng)的發(fā)展模式，打破曾經(jīng)地產(chǎn)行業(yè)由規(guī)模、杠桿建立的閉環(huán)。

在今年中期，龍湖集團(tuán)透露，在上半年，龍湖集團(tuán)整體已產(chǎn)生正向的經(jīng)營性現(xiàn)金流。可以看到，面對(duì)行業(yè)從高規(guī)模負(fù)債向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型的背景，已經(jīng)有房企給出了內(nèi)生式驅(qū)動(dòng)的全新解法。

不可否認(rèn)，如今的房地產(chǎn)行業(yè)依然是一個(gè)十萬億體量的支柱產(chǎn)業(yè)，但房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化。而行業(yè)也在猝不及防間，加速脫離了過往高毛利、高地價(jià)、高杠桿的舊模式，轉(zhuǎn)型迫在眉睫，值得慶幸的是，在一些企業(yè)案例中，可以找到供借鑒的房企高質(zhì)量發(fā)展模型。

曾經(jīng)因?yàn)榈透軛U+商場的印象，龍湖常常被業(yè)界拿來與香港的新鴻基作對(duì)標(biāo)，而如今，龍湖憑借日趨成熟的三大業(yè)務(wù)板塊，已有了三井、住友等世界傳奇房企的影子：開發(fā)板塊，持續(xù)打磨產(chǎn)品品質(zhì)，聚焦改善性需求；運(yùn)營板塊，對(duì)應(yīng)當(dāng)前增量市場向存量市場發(fā)展的趨勢；服務(wù)板塊，則將進(jìn)一步把握新型城鎮(zhèn)化帶來的紅利，以輕資產(chǎn)的形式帶動(dòng)企業(yè)快速發(fā)展。

無疑，任何一個(gè)市場，都無法避免地進(jìn)入增量與存量并存的新市場環(huán)境，一個(gè)行業(yè)的共識(shí)是，未來的房地產(chǎn)市場將涌現(xiàn)更多個(gè)人的住房改善需求、物業(yè)的存量改造需求以及城市配套煥新需求。而龍湖的三大業(yè)務(wù)板塊，正對(duì)應(yīng)城市更新、資產(chǎn)盤活、智慧城市建設(shè)等大趨勢下，全新的市場需求。