成年，我與妻子郭某在婚姻期間出資為我的兒子陳某甲購買了位于深圳市南山區(qū)工業(yè)七路某小區(qū)房產(chǎn)，登記在兒子陳某甲名下，首期款及按揭款都由我及妻子承擔，現(xiàn)趁我意識清楚，對我享有的財產(chǎn)（部分財產(chǎn)）作如下處分：一、1.本人與妻子郭某共同擁有位于深圳市南山區(qū)后海大道某小區(qū)房產(chǎn)；……現(xiàn)我慎重考慮，在我去世后上述夫妻共同財產(chǎn)中屬于我的份額全部遺留給妻子郭某，并且僅作為她的個人財產(chǎn)。二、我保證我上述遺囑處分的財產(chǎn)為夫妻共同財產(chǎn)中屬于我的份額，擁有完全的處分權(quán)，如我處分了不屬于我的財產(chǎn)或無完全處分權(quán)的財產(chǎn)，遺囑這部分內(nèi)容無效，其余部分仍按此遺囑執(zhí)行。三、除上述財產(chǎn)，本人已對缺乏勞動能力又沒有生活來源的法定繼承人保留必要的遺產(chǎn)份額?！?014年9月7日，陳某病亡。

2019年6月，原告郭某就案涉房產(chǎn)向被告不動產(chǎn)登記中心提出申請，按照登記中心相關(guān)要求提供了相關(guān)文件材料。但不動產(chǎn)登記中心作出《不予受理通知書》認為上述材料不齊全，需補充：1.所有繼承人或受遺贈人的身份證、戶口簿或其他身份證明；2.所有繼承人或受遺贈人與被繼承人或遺贈人之間的親屬關(guān)系證明；3.繼承人或受遺贈人放棄繼承提交放棄繼承權(quán)的聲明。

原告郭某不服，申請行政復議，后被告市規(guī)劃和自然資源局于2020年9月19日作出行政復議決定，維持了被告不動產(chǎn)登記中心作出的《不予受理通知書》。原告仍不服，訴至法院。

二、裁判結(jié)果

深圳市鹽田區(qū)人民法院于2020年9月17日作出（2019）粵0308行初2873號行政判決書，判決：

1、撤銷被告深圳市不動產(chǎn)登記中心于2019年6月19日作出的《深圳市不動產(chǎn)登記中心不予受理通知書》；

2、撤銷被告深圳市規(guī)劃和自然資源局于2019年9月19日作出的深規(guī)劃資源復決〔2019〕23號《行政復議決定書》。

案件受理費人民幣50元，由被告深圳市不動產(chǎn)登記中心與被告深圳市規(guī)劃和自然資源局共同負擔。

宣判后，被告市不動產(chǎn)登記中心和被告市規(guī)劃和自然資源局提出上訴。廣東省深圳市中級人民法院于2021年4月20日作出（2020）粵03行終1567號行政判決書，駁回上訴，維持原判。

三、法院認為

被告不動產(chǎn)登記中心僅作出“上述申請登記材料不符合規(guī)定，決定不予受理”這一結(jié)論，未載明具體的法律依據(jù)。根據(jù)《行政訴訟法》第三十四條第一款及相關(guān)司法解釋的規(guī)定，該行為不符合依法行政原則的要求，屬于法律適用錯誤。

《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》第十四條述明，因繼承、受遺贈取得不動產(chǎn)，當事人申請登記的，應當提交死亡證明材料、遺囑或者全部法定繼承人關(guān)于不動產(chǎn)分配的協(xié)議以及與被繼承人的親屬關(guān)系材料等，也可以提交經(jīng)公證的材料或者生效的法律文書。

從字面表述來看，該條文包含兩個層次，第一層次是將所需材料分為兩種形式：一種為原始書證形式，記載死亡、繼承等事實，另一種為經(jīng)過公證或者生效的法律文書的形式。第二層次則列明所需的具體材料，包括遺囑或者全部法定繼承人關(guān)于不動產(chǎn)分配的協(xié)議以及與被繼承人的親屬關(guān)系材料等。

從用詞來看，“或者”一詞表示選擇關(guān)系，而非要求同時具備。這種選擇關(guān)系與我國繼承制度分為法定繼承、遺囑繼承的制度設(shè)置相一致，即，材料為遺囑的，對應的是遺囑繼承方式；材料為全部法定繼承人關(guān)于不動產(chǎn)分配的協(xié)議以及與被繼承人的親屬關(guān)系的，則對應法定繼承方式。

原告系依據(jù)遺囑繼承涉案房產(chǎn)，被告不動產(chǎn)登記中心要求提供包括所有繼承人或受遺贈人放棄繼承的聲明等材料，實屬模糊了遺囑繼承和法定繼承的區(qū)別。并且，公證遺囑具有較高的法律效力，在沒有相反證據(jù)足以推翻公證遺囑的情況下，應當認可公證遺囑所公證的事實。現(xiàn)本案也未有其他相反證據(jù)推翻該公證遺囑。

四、道華評析

本案的爭議焦點在于原告郭某能否基于公證遺囑申請變更案涉房屋的預告登記。通過法院判決，我們不難看出法院強調(diào)依法行政的基本原則，當上位法與下位法發(fā)生沖突時應當適用上位法。在沒有足夠的證據(jù)推翻公證遺囑所證事實的情況下，應當肯定公證遺囑的證明效力。

房屋是人民群眾安身立命的避風港，不動產(chǎn)登記中心的職責是維護不動產(chǎn)權(quán)利人的合法利益，保障公共秩序，行政機關(guān)并不具備賦予行政相對人不動產(chǎn)所有權(quán)的權(quán)利或者義務，不應當濫用權(quán)利，設(shè)下繁雜的登記手續(xù)。