內(nèi)容摘要：青浦未來新城樣板區(qū)控規(guī)公示，總面積約116.93公頃。目標(biāo)打造“青浦新城未來城市樣板區(qū)——綠色西灣?智慧社區(qū)”。其中包括1所九年一貫制學(xué)校及2所幼兒園。

未來新城樣板區(qū)

近日，上海市青浦區(qū)青浦新城QPC1-0004（西一）單元控制性詳細(xì)規(guī)劃07、09等街坊局部調(diào)整、青浦新城QPC1-0005（西二）單元控制性詳細(xì)規(guī)劃02、03等街坊局部調(diào)整（公眾參與草案）公示。

上述區(qū)域，板塊上隸屬于青浦新城的一部，即未來新城樣板區(qū)；行政區(qū)劃上歸屬于朱家角鎮(zhèn)新城西單元（QPC10004-5）。

去年6月，《青浦新城未來樣板區(qū)城市設(shè)計(jì)》中標(biāo)結(jié)果公布。該合同服務(wù)周期為180天，按照時(shí)間推算應(yīng)該是去年底或今年初左右出最終設(shè)計(jì)成果的。

真是千呼萬喚始出來，這次終于控規(guī)公示了。

青浦新城三大城市板塊

至此，青浦新城“十四五”期間計(jì)劃重點(diǎn)打造的1+3區(qū)域中三大城市板塊控規(guī)已全部公示或批復(fù)。三大重點(diǎn)城市板塊：

中央商務(wù)區(qū)，其控規(guī)已于2022年6月批復(fù)。

江南新天地（城市更新實(shí)踐區(qū)），也已于2022年6月批復(fù)。

未來新城樣板區(qū)，即本次公示了。

未來新城樣板區(qū)示意圖

我們看到，按照此前招標(biāo)時(shí)候的資料顯示，青浦未來新城樣板區(qū)位于青浦新城的西部，北至規(guī)劃五浦路，東至青浦大道-淀浦河-華田涇，南至軌道17號(hào)線-馬家埭村，西至朱昆河-新塘港路-港周路（詳見附圖）。

其規(guī)劃總面積約6.8平方公里，分為兩個(gè)片區(qū)，其中集中建設(shè)樣板區(qū)位于青浦大道以西，北至新塘江，西至新開涇江、三分蕩，南至三分蕩路（規(guī)劃），面積約1.2平方公里；其余為生態(tài)空間樣板區(qū)，即生態(tài)廊道（詳見附圖）。

上述的“集中建設(shè)樣板區(qū)”便是本次公示的主題，即范圍。

本次公示顯示，“集中建設(shè)樣板區(qū)”規(guī)劃范圍：東至青浦大道，西至新開涇江、南至三分蕩路、北至青順路-新塘港路（北端現(xiàn)狀路名為淀恩路和新塘港路，僅供參考），總面積約116.93公頃。

一、功能定位

本次規(guī)劃功能定位，以生態(tài)功能為基底，以居住功能為主導(dǎo)，適度混合創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)功能；體現(xiàn)城園共生、活力便捷理念，?目標(biāo)打造“青浦新城未來城市樣板區(qū)——綠色西灣?智慧社區(qū)”。

二、調(diào)整內(nèi)容

調(diào)整內(nèi)容：主要涉及藍(lán)綠空間、功能布局及道路交通調(diào)整等。

調(diào)整后總建設(shè)用地面積109.57公頃，其中居住用地54.59公頃、公共設(shè)施用地5.80公頃、道路及市政設(shè)施用地 31.09公頃、綠地18.09公頃?？偨ㄖ娣e107.16萬平方米，其中住宅建筑面積86.12萬平方米、公共服務(wù)設(shè)施建筑面積10.69萬平方米、商業(yè)商務(wù)建筑面積5.80萬平方米、教育科研建筑面積4.55萬平方米。

公示中并沒有羅列具體調(diào)整內(nèi)容，我們比對(duì)原青浦新城QPC1-0004單元和青浦新城QPC1-0005單元控規(guī)后，發(fā)現(xiàn)大致有以下區(qū)別：

調(diào)整1

調(diào)整1:

原09-05地塊居住二類住宅組團(tuán)用地，調(diào)整后被拆分為2幅地塊，即09-05A、09-05B地塊，用地性質(zhì)均為社區(qū)級(jí)公共服務(wù)設(shè)施用地。

調(diào)整2

調(diào)整2:

原09-07地塊（幼兒園）和13-06地塊（高中），調(diào)整后被整合為了1幅地塊，即09-07地塊，用地性質(zhì)為三類住宅組團(tuán)用地。

另外，原大盈浦路至青順路后，規(guī)劃將繼續(xù)向西過青鼎路、港周路后繼續(xù)西進(jìn)。但本次調(diào)整后，大盈浦路僅規(guī)劃至青順路，成了“斷頭路”，即09-07地塊以東。

調(diào)整3：

調(diào)整3

原14-01、14-02、14-03、14-10地塊社區(qū)級(jí)公共服務(wù)設(shè)施用地，調(diào)整后變?yōu)榱?4-01地塊，用地性質(zhì)為基礎(chǔ)教育設(shè)施用地，即九年一貫制學(xué)校。

調(diào)整4:

調(diào)整4

原城市發(fā)展備建用地，這次調(diào)整后都賦予了正式地塊功能，這些功能分別是基礎(chǔ)教育設(shè)施用地（幼兒園）、居住用地、教育科研設(shè)計(jì)用地、社區(qū)級(jí)公共服務(wù)設(shè)施用地、商業(yè)商務(wù)混合用地，商業(yè)服務(wù)業(yè)用地、文化用地、變電站和公共綠地等。

三、調(diào)整后的功能匯總

基礎(chǔ)教育用地：

基礎(chǔ)教育用地區(qū)位圖

本次公示顯示，該板塊一共規(guī)劃了3所基礎(chǔ)教育設(shè)施用地，分別為2所幼兒園和1所九年一貫制學(xué)校。而原規(guī)劃這里為一所幼兒園和一所高中，等于新增了一所幼兒園，并將原高中改成了九年一貫制學(xué)校。

居住用地：

居住用地區(qū)位圖

板塊共規(guī)劃居住用地面積達(dá)47.90公頃（數(shù)據(jù)采集自本次公示資料，我們統(tǒng)計(jì)的為單純居住用地。而公示顯示居住用地面積總計(jì)為54.59公頃，或許公示包含了居住用地邊上的綠化面積，僅供參考。）其由4類、共20幅居住用地組成，共規(guī)劃了7931套住宅。

這四類居住用地分別為市屬保障性住房用地、安置房用地、居住和商業(yè)混合用地和普通商品房用地。

居住用地指標(biāo)匯總

市屬保障性住房用地，北端的07-01地塊為市屬保障性住房用地。規(guī)劃保障房套數(shù)1162套。

安置房用地，10-01、11-04、11-06地塊為安置房地塊。其中10-01地塊是華為朱家角人才公寓動(dòng)遷安置基地，該項(xiàng)目是青浦區(qū)年度重大項(xiàng)目之一，2020年11月動(dòng)工，原計(jì)劃今年6月竣工（不確定實(shí)際是否已竣工）。

另外兩幅安置地塊均于2020年成功出讓，目前為待建狀態(tài)。

上述3幅地塊安置房供應(yīng)套數(shù)不低于1426套。

2021年3月，《關(guān)于上報(bào)朱家角鎮(zhèn)橫江村、沙家埭村、小江村地塊認(rèn)定為“城中村”改造項(xiàng)目的請(qǐng)示》中上述3幅地塊被提及將用于朱家角“城中村”改造安置用地。

今年7月，《青浦區(qū)朱家角郊野單元村莊規(guī)劃（2021-2035）》公示中，11-04、11-06地塊將被用于村莊居民點(diǎn)撤并所需的安置房用地。

商住混合用地，板塊南端的40-01、48-01地塊為居住和商業(yè)混合用地，其中三類住宅組團(tuán)用地占比85%，15%為商業(yè)服務(wù)用地。規(guī)劃住宅套數(shù)為不低于780套。

普通商品房用地，附圖《居住用地區(qū)位圖》中未標(biāo)注圖標(biāo)的居住用地，其地塊控制性指標(biāo)一覽表中“備注欄”未標(biāo)注任何用途，而上述市屬保障性住房、安置房在對(duì)應(yīng)“備注欄”都有明確標(biāo)注，故理論上這些地塊應(yīng)該為普通商品房用地，共14幅住宅地塊。規(guī)劃住宅套數(shù)下限為4563套。

但，在實(shí)施開發(fā)中，也不乏原安置房用地最終用于普通商品房的，原普通商品房最終被用于安置房的，所以以上僅為參考，一切請(qǐng)以最終啟用前公示為準(zhǔn)。

商業(yè)商務(wù)用地：

商業(yè)商務(wù)用地

板塊僅規(guī)劃了3幅商業(yè)服務(wù)業(yè)、商務(wù)辦公用地，用地總面積為18162平方米，商業(yè)商務(wù)建筑面積5.80萬平方米。

其中位于中部的33-05地塊，用地面積7944平方米，用地性質(zhì)為商業(yè)、商務(wù)混合用地（商業(yè)70%，商務(wù)30%）。

另外，位于板塊南端的2幅為商業(yè)服務(wù)業(yè)用地，即51-04地塊，用地面積4304平方米；51-06地塊，用地面積5914平方米。

文化用地：

文化用地

整個(gè)板塊共規(guī)劃了1幅文化用地，用地面積為5569平方米，為鎮(zhèn)級(jí)文化活動(dòng)中心。

教育科研設(shè)計(jì)用地：

教育科研設(shè)計(jì)用地

該板塊共規(guī)劃了4幅教育科研設(shè)計(jì)用地，總用地面積為25258平方米。這4幅地塊分別是：33-06、41-03、41-04、42-01地塊（詳見附圖）。

不過我們看到42-01地塊，其“地塊控制性一覽表”中顯示的用地性質(zhì)為教育科研設(shè)計(jì)用地，但圖中填色卻不同于其他3幅地塊，其顏色卻與社區(qū)級(jí)公共服務(wù)設(shè)施用地一致。所以這里到底是填色的錯(cuò)誤，還是用地性質(zhì)搞錯(cuò)了，還是其他原因，我們不得而知。這里暫且以教育科研設(shè)計(jì)用地歸類。

社區(qū)級(jí)公共服務(wù)設(shè)施用地：

社區(qū)級(jí)公共服務(wù)設(shè)施用地

該板塊一共規(guī)劃了4幅社區(qū)級(jí)公共服務(wù)設(shè)施用地，規(guī)劃用地總面積為19966平方米。4幅地塊分別為09-05A、09-05B、34-05、43-04地塊，功能包括社區(qū)文化中心、青少年活動(dòng)中心、健身館、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地、游泳池、康體中心、社區(qū)養(yǎng)老院、衛(wèi)生服務(wù)站等。

其他如公共綠地、變電站等就不一一匯總了。

公示版與示范區(qū)國土空間規(guī)劃版

另外，我們看到這次公示版與2023年2月批復(fù)的《長三角生態(tài)綠色一體化發(fā)展示范區(qū)

國土空間總體規(guī)劃（2021—2035 年）》版也出現(xiàn)了很多變化。減少了很多商業(yè)、商務(wù)用地，新增了居住用地。

今年初，發(fā)布的《2023 年度青浦區(qū)文化和旅游局工作要點(diǎn)》中提及的，要積極推動(dòng)高品質(zhì)文化設(shè)施建設(shè)。編制完成青浦區(qū)公共文化設(shè)施布局規(guī)劃，在新城未來城市樣板區(qū)規(guī)劃建設(shè)區(qū)圖書館新館、 文化館新館和青浦美術(shù)館。

但，就像我們此前報(bào)道分析的一樣，這次公示的未來新城樣板區(qū)“集中建設(shè)樣板區(qū)”中并沒有相關(guān)規(guī)劃，唯一的一處文化用地占地面積也僅5569平方米，用途為“鎮(zhèn)級(jí)文化活動(dòng)中心”。

總體來說，這次公示的未來新城樣板區(qū)“集中建設(shè)樣板區(qū)”公建配套能級(jí)沒有想象中的高度。

上文提到的，未來新城樣板區(qū)有兩個(gè)片區(qū)構(gòu)成，這次公示僅針對(duì)“集中建設(shè)樣板區(qū)”，而“生態(tài)空間樣板區(qū)”并沒有出現(xiàn)在這次公示內(nèi)容中。

今年1月批復(fù)的《青浦新城綠環(huán)專項(xiàng)規(guī)劃》中的“土地使用規(guī)劃”，基本覆蓋了“生態(tài)空間樣板區(qū)”，需要了解的朋友可以參考一下（詳細(xì)內(nèi)容請(qǐng)點(diǎn)擊《2023 年度青浦區(qū)文化和旅游局工作要點(diǎn)》）。

去年10月，未來新城樣板區(qū)“集中建設(shè)樣板區(qū)”大部分地塊已公布征地事項(xiàng)。

大家對(duì)未來新城樣板區(qū)控規(guī)有什么看法，歡迎分享你的觀點(diǎn)。

本次公示圖則：

公示圖則

地塊控制性指標(biāo)

資料：青浦區(qū)政府網(wǎng)

編輯：大青浦房談