作者?/?楊業(yè)偉?李清荷

來(lái)源?/?國(guó)盛證券

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本篇導(dǎo)讀

自?2020?年?8?月三條紅線政策推出已時(shí)隔近一年，當(dāng)時(shí)的踩線房企如今都發(fā)生了哪些變化？

在“三道紅線”、“貸款集中度”、“兩集中”等多維度監(jiān)管下，這些踩線房企能否突圍？亦或是再度“暴雷”？

本文主要以2020年中報(bào)連踩三條紅線的?14?家?Top50?房企為觀察對(duì)象，來(lái)分析它們近一年的變化和經(jīng)營(yíng)動(dòng)作，進(jìn)而預(yù)判其未來(lái)信用變化趨勢(shì)，同時(shí)挖掘投資機(jī)會(huì)。

紅檔房企走向不同，有些降檔，有些暴雷，有些風(fēng)險(xiǎn)繼續(xù)發(fā)酵。

2020年中報(bào)連踩三條紅線的?14?家房企，在經(jīng)歷半年的債務(wù)壓降后已有多家房企成功實(shí)現(xiàn)降檔。

從?2020?年年報(bào)數(shù)據(jù)看，融創(chuàng)、中南、榮盛、藍(lán)光、華發(fā)、首開(kāi)實(shí)現(xiàn)一條指標(biāo)轉(zhuǎn)綠，達(dá)到橙色檔位，而金科、中梁實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金短債比與凈負(fù)債率同時(shí)轉(zhuǎn)綠，達(dá)到黃檔；

但與此同時(shí)，泰禾、華夏、藍(lán)光接連違約，高杠桿、低周轉(zhuǎn)房企信用風(fēng)險(xiǎn)逐漸暴露。

加速回款、減緩拿地，各房企多手段花式降負(fù)債。

銷(xiāo)售方面，各紅檔房企通過(guò)促銷(xiāo)等手段加大了回款速度，恒大推出七折優(yōu)惠、富力實(shí)施員工七五折、奧園推出八八折限時(shí)活動(dòng)等，回款率提高，政策出臺(tái)后的銷(xiāo)售金額也多呈同比正增長(zhǎng)。

拿地方面，多數(shù)房企減速擴(kuò)張、緩慢著陸，紅檔房企?2021?上半年拿地金額均低于2019?年同期，此外兩集中政策利好資金充沛、回款及融資實(shí)力強(qiáng)的地方龍頭房企。

除了從回款與拿地著手之外，房企壓降債務(wù)方式還包括分拆上市、增發(fā)引戰(zhàn)、資產(chǎn)出售、增大少數(shù)股東權(quán)益、擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)杠桿、借新還舊壓降短債等多種手段，最終實(shí)現(xiàn)?14?家紅檔房企三大指標(biāo)均值水平的下降。

從多家紅檔房企案例看未來(lái)信用變化趨勢(shì)。

藍(lán)光、泰禾、華夏作為三大典型違約房企，均表現(xiàn)出民營(yíng)性質(zhì)、產(chǎn)品周轉(zhuǎn)速度偏低、存量資產(chǎn)質(zhì)量不佳、債務(wù)結(jié)構(gòu)中非標(biāo)占比較大、流動(dòng)性危機(jī)、母公司資金鏈緊張等特征，可能成為其他房企的預(yù)警信號(hào)。

金科、中梁的迅速降檔得益于此前債務(wù)負(fù)擔(dān)本就偏輕，以及積極采取多種降負(fù)債手段，未來(lái)指標(biāo)有望進(jìn)一步壓降。

恒大資金鏈依舊偏緊、盡管有息負(fù)債壓降力度大，但存量債務(wù)依舊較高，經(jīng)營(yíng)回款和存量現(xiàn)金無(wú)法覆蓋一年內(nèi)到期有息負(fù)債，且負(fù)面新聞?lì)l出。

綠地受益于國(guó)企背景、融資成本低，債務(wù)結(jié)構(gòu)也逐漸優(yōu)化，但發(fā)力基建將帶來(lái)一定資本開(kāi)支壓力，需關(guān)注后續(xù)項(xiàng)目去化與基建回款。

紅檔房企會(huì)通過(guò)哪些方式來(lái)騰挪周轉(zhuǎn)。

預(yù)計(jì)未來(lái)，三條紅線持續(xù)收緊的地產(chǎn)融資政策下，各紅檔房企依然將采取各種去杠桿操作。

采取高周轉(zhuǎn)戰(zhàn)略且深耕地方的龍頭或國(guó)企更有機(jī)會(huì)借助其銷(xiāo)售去化優(yōu)勢(shì)與拿地優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步收回款項(xiàng)、壓縮負(fù)債、實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步降檔；

而存量債務(wù)負(fù)擔(dān)重、去化率明顯偏慢的房企，或只能依靠大幅降價(jià)促銷(xiāo)回籠資金的企業(yè)，資金鏈承受較大壓力，后續(xù)降檔難度較大。

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