作者：陶然 香港中文大學(xué)（深圳）人文社科學(xué)院教授（來(lái)源：界面新聞）

陶然：城中村改造需要“公私合作”等制度創(chuàng)新，方可化解困局

此輪城中村改造是否會(huì)成為棚改2.0版？是否會(huì)像2015-2017年的棚改貨幣化一樣助長(zhǎng)房?jī)r(jià)上漲？錢從哪里來(lái)？……

2023年8月16日，廣東東莞，“城中村”火煉樹(shù)拆遷。圖為火煉樹(shù)村原來(lái)的一所幼兒園舊址。圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)

新一波城中村改造正在路上。今年以來(lái)，中央多次強(qiáng)調(diào)“在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造”。在4月28日由政治局會(huì)議首次提出后，7月21日，國(guó)常會(huì)審議通過(guò)《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見(jiàn)》，7月24日政治局會(huì)議及近期住建部座談會(huì)均有提及，7月31日，又被國(guó)家發(fā)改委在《關(guān)于恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)的措施》中列為重點(diǎn)內(nèi)容之一。

按照七普數(shù)據(jù)，目前全國(guó)有7個(gè)超大城市（人口1000萬(wàn)以上）和14個(gè)特大城市（城區(qū)常住人口500萬(wàn)以上1000萬(wàn)以下）。迄今為止，已有括北京、上海、深圳、廣州4個(gè)一線城市，以及青島、昆明、廈門等二線城市公布了具體的城中村改造計(jì)劃。從這些計(jì)劃可見(jiàn)，本輪城中村改造的增量資金來(lái)源更可能采用房票安置或?qū)嵨锇仓玫哪Ｊ剑涣硗馓貏e強(qiáng)調(diào)要求城中村改造與保障性住房建設(shè)的結(jié)合。

此輪城中村改造是否會(huì)成為棚改2.0版？是否會(huì)像2015-2017年的棚改貨幣化一樣助長(zhǎng)房?jī)r(jià)上漲？錢從哪里來(lái)？……香港中文大學(xué)（深圳）人文社科學(xué)院教授陶然長(zhǎng)期研究土地制度、經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，他在2023年出版的新書(shū)《人地之間》中提到了集體土地和三舊改造問(wèn)題，與常見(jiàn)的分析不同，他的視角放在了整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)體制之下，也更偏重具體的制度模式的創(chuàng)新。

他認(rèn)為，無(wú)論是城中村還是老舊小區(qū)改造，最大的麻煩就是少數(shù)釘子戶要價(jià)過(guò)高帶來(lái)的“釘子戶困局”。至于是否應(yīng)該將城中村改造和保障房建設(shè)結(jié)合起來(lái)，他認(rèn)為還需進(jìn)一步討論，因?yàn)樵诔侵写甯脑熘信浣ūＵ闲宰》?，?jīng)濟(jì)賬算不過(guò)來(lái)，開(kāi)發(fā)商不愿意參與，地方政府也難以獲得財(cái)政收入。

另外，現(xiàn)行的城中村改造要求地方政府實(shí)現(xiàn)凈地出讓，給地方政府和地方平臺(tái)企業(yè)帶來(lái)了過(guò)大的行政壓力和過(guò)高的財(cái)務(wù)成本，也很難調(diào)動(dòng)地方政府的積極性。對(duì)此他提出了一套他稱之為“兩個(gè)競(jìng)爭(zhēng)加一個(gè)騰挪” 的解決方案。“兩個(gè)競(jìng)爭(zhēng)”——各個(gè)潛在更新片區(qū)之間作為土地供應(yīng)方的有效競(jìng)爭(zhēng)、不同開(kāi)發(fā)商之間作為潛在土地需求方的競(jìng)爭(zhēng)，“一個(gè)騰挪”——合理調(diào)整更新片區(qū)范圍，充分利用更新片區(qū)附近的農(nóng)地、產(chǎn)業(yè)用地、乃至片區(qū)內(nèi)部相對(duì)連片且容易拆遷的地段一起納入更新片區(qū)，兩者結(jié)合，既可以順利解決“釘子戶”問(wèn)題，也不會(huì)給地方政府和地方平臺(tái)企業(yè)帶來(lái)過(guò)高的財(cái)務(wù)成本，同時(shí)還可以推動(dòng)更多住房，包括集體物業(yè)，進(jìn)入城市租賃市場(chǎng)，有效緩解城市租賃住房嚴(yán)重短缺的局面，并大幅降低地方政府提供保障性住房的壓力。

至于房?jī)r(jià)，他認(rèn)為現(xiàn)在迫切恢復(fù)和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)信心，全面取消限購(gòu)、限價(jià)、限貸等政策。在穩(wěn)定購(gòu)房者信心和一二線城市房?jī)r(jià)后再漸進(jìn)推動(dòng)城中村、老舊小區(qū)拆除重建式改造，通過(guò)10-20年左右的時(shí)間完成對(duì)城中村和老舊小區(qū)的拆除重建。如此一來(lái)不僅不會(huì)對(duì)大城市、特大城市房?jī)r(jià)產(chǎn)生過(guò)大負(fù)向沖擊，還可以在增加住房供應(yīng)、拉動(dòng)增長(zhǎng)的同時(shí)逐步化解了這些城市的房地產(chǎn)泡沫。以下是他的詳細(xì)觀點(diǎn)。

界面新聞：城中村是如何形成的？您在《人地之間》一書(shū)中提到，城中村的土地性質(zhì)是宅基地，也就是集體土地。全國(guó)大城市都是如此嗎？因?yàn)橥恋匦再|(zhì)不同，城中村改造和棚改會(huì)有什么差別？

陶然：之所以中國(guó)很多城市會(huì)形成城中村，是因?yàn)槌鞘袛U(kuò)張中政府為了降低成本，往往只征收農(nóng)村的農(nóng)地，而繞過(guò)村民宅基地，因?yàn)榍罢哒鞯爻杀竞艿?，后者拆遷成本很高。那些被征的農(nóng)地就直接轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，而未被征收的村民宅基地就變成了城中村，其所有權(quán)屬仍然屬于集體土地。

在中國(guó)，除深圳以外的各個(gè)大城市都是如此。深圳之所以是一個(gè)例外，是因?yàn)?992年、2004年分別進(jìn)行的深圳特區(qū)內(nèi)、外農(nóng)村城市化改革，造成了位于城市建成區(qū)的農(nóng)村集體土地所有權(quán)名義“國(guó)有”。但實(shí)際上，這些土地仍然由村集體“占有”和使用，結(jié)果是城市規(guī)劃仍然難以管控這些“城中村”。

“棚改”針對(duì)的是國(guó)有土地上的老舊居住區(qū)，主要是指改造那些在城市規(guī)劃區(qū)集中連片簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)房屋較多、房屋密度大、基礎(chǔ)設(shè)施簡(jiǎn)陋、房屋年限長(zhǎng)、功能不全、安全隱患突出的片區(qū)。它屬于城市國(guó)有土地上的老舊小區(qū)更新改造的一種。在中國(guó)，某個(gè)老舊小區(qū)片區(qū)目前要納入棚改，政府必須先界定是為了公共利益需要。以深圳為例，主要適用對(duì)象為老舊住宅區(qū)項(xiàng)目，需要滿足使用年限20年以上，且滿足“存在住房質(zhì)量、消防等安全隱患”、“使用功能不齊全”、“配套設(shè)施不完善”這三個(gè)條件之一，以及使用年限雖不足20年但按照《危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)》鑒定危房等級(jí)為D級(jí)的住宅區(qū)，才可以適用棚戶區(qū)改造政策。

需要強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)，棚改與其他類老舊小區(qū)拆除重建式改造的差別，在于一旦滿足“棚戶區(qū)”條件后，若出現(xiàn)極少數(shù)被征收戶與房屋征收部門在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議等情形，又在法定期限內(nèi)不申請(qǐng)行政復(fù)議或不提起行政訴訟，在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，就可以由政府依法申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行。一般老舊小區(qū)的拆除重建式改造，則需要所有業(yè)主都同意之后，才能進(jìn)行，因此，比較容易被個(gè)別“釘子戶”要價(jià)過(guò)高導(dǎo)致拆遷難以推動(dòng)。

無(wú)論是城中村還是老舊小區(qū)改造，最大的麻煩就是少數(shù)釘子戶要價(jià)過(guò)高帶來(lái)的“釘子戶困局”，少數(shù)人為了私利阻礙了大多數(shù)人利益的改善。

界面新聞：為什么要在這個(gè)時(shí)段在全國(guó)推行城中村改造？

陶然：一段時(shí)期內(nèi)、一些城市政府一度在城中村、老舊小區(qū)改造中出現(xiàn)了強(qiáng)拆現(xiàn)象，引發(fā)了社會(huì)矛盾，近年來(lái)中央政府開(kāi)始提出城市不要大拆大建，要更多推動(dòng)城中村、老舊小區(qū)的有機(jī)更新和微改造。但在近年來(lái)很多城市的政策實(shí)踐中，很容易看到地方在執(zhí)行中央政策的時(shí)候，為了防范政策風(fēng)險(xiǎn)，往往傾向于以過(guò)度穩(wěn)妥的方式來(lái)理解和執(zhí)行中央政策，大拆大建變成了不拆不建。

實(shí)際上，對(duì)城中村、老舊小區(qū)全部只進(jìn)行有機(jī)更新或者微改造，地方政府不僅沒(méi)有財(cái)政收益，還需要不斷進(jìn)行為數(shù)不小的財(cái)政投入來(lái)改善被更新片區(qū)的軟硬環(huán)境。當(dāng)然不具備財(cái)政的可持續(xù)性，最終也無(wú)法調(diào)動(dòng)地方政府的積極性。我在很多地方的調(diào)研還發(fā)現(xiàn)，有時(shí)候老舊小區(qū)加裝電梯的更新還會(huì)引起不同樓層居民的矛盾，政府本來(lái)想做的好事并沒(méi)有實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。

應(yīng)該說(shuō)，在中國(guó)很多城市，尤其是珠三角城市，面廣量大的城中村還是基本滿足了大批外來(lái)流動(dòng)人口的居住要求。當(dāng)然，由于這些片區(qū)缺乏必要的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)，普遍存在著消防隱患遍布，衛(wèi)生狀況較差，部分地段容積率過(guò)高，道路過(guò)窄等情況。用經(jīng)濟(jì)學(xué)的語(yǔ)言來(lái)說(shuō)，相對(duì)于很多城中村的區(qū)位而言，土地利用并沒(méi)有達(dá)到“最高最佳用途”。因此，如果能通過(guò)制度創(chuàng)新實(shí)現(xiàn)有效的“公私合作”，就可以在政府不額外增加投入的情況下完成拆除重建式改造，讓這些地段在有效提升基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)水平的基礎(chǔ)上，為流動(dòng)人口供應(yīng)可支付的商品房和租賃住房。

去年以來(lái)，包括很多人口流入地大城市、特大城市政府土地出讓金出現(xiàn)了大幅度下滑，而這些城市有不少老舊小區(qū)乃至城中村地段所在的區(qū)位非常好，周邊商品房?jī)r(jià)格很高，而城市在這些地段的商品房供應(yīng)也嚴(yán)重不足，這些地段從經(jīng)濟(jì)上完全可以、也應(yīng)該進(jìn)行拆除重建式更新，通過(guò)適度提高容積率，讓原業(yè)主在不用付出額外經(jīng)濟(jì)成本的前提下實(shí)現(xiàn)以舊換新，同時(shí)增加商品房供應(yīng)，開(kāi)發(fā)商實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)收益，政府還可以獲得財(cái)政收入以及公共配套用地。

界面新聞：城中村改造如何與保障性住房聯(lián)動(dòng)？

陶然：城中村改造是否應(yīng)該和保障性住房建設(shè)結(jié)合起來(lái)，我認(rèn)為還需要進(jìn)一步討論，不宜過(guò)度強(qiáng)調(diào)。在城中村改造中配建保障性住房，會(huì)使得很多城中村改造的經(jīng)濟(jì)賬算不過(guò)來(lái)，開(kāi)發(fā)商不愿意參與，地方政府也難以獲得財(cái)政收入，因此缺乏積極性，與其這樣，不如完全按照市場(chǎng)化運(yùn)作，除了安置房，其他都建設(shè)商品房，最大化地方政府財(cái)政收益，然后政府用其中的部分財(cái)政收益對(duì)需要住房保障的人進(jìn)行貨幣化補(bǔ)償，這是最有效率的方法。相反，非要配建保障性住房，會(huì)導(dǎo)致很多本來(lái)可以改造的城中村無(wú)法實(shí)現(xiàn)拆除重建式改造，這個(gè)政策本來(lái)要達(dá)到的目的反而實(shí)現(xiàn)不了。

界面新聞：您剛才也提到，面廣量大的城中村基本滿足了大批外來(lái)流動(dòng)人口的居住要求。改造后的城中村會(huì)不會(huì)變得“精致化”，房租大漲、精致化，不再是流動(dòng)人口的“落腳城市”了？

陶然：改造后的城中村地段房?jī)r(jià)和租金大漲，本質(zhì)上還是因?yàn)椴疬w困局導(dǎo)致一些城市只實(shí)現(xiàn)了少數(shù)城中村的拆除重建后就無(wú)法繼續(xù)推動(dòng)下去了。如果能按照我書(shū)中提到的“兩個(gè)競(jìng)爭(zhēng)加一個(gè)騰挪”的方法，逐步實(shí)現(xiàn)所有可更新城中村的拆除重建，那么不僅可以穩(wěn)定增加商品房供應(yīng)，有效抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，還可以大幅增加租賃住房供應(yīng)。

首先是被拆遷業(yè)主往往有多套安置住房，其中部分會(huì)進(jìn)入城市租賃住房市場(chǎng)。

其次，城中村改造中往往還需要對(duì)原村集體物業(yè)進(jìn)行新物業(yè)補(bǔ)償，但補(bǔ)償中往往安排了過(guò)多的商業(yè)、辦公物業(yè)，但商業(yè)、辦公物業(yè)已經(jīng)嚴(yán)重過(guò)剩，租賃住房卻嚴(yán)重短缺。在中央政策積極鼓勵(lì)利用集體土地建設(shè)租賃住房的背景下，如果把部分開(kāi)發(fā)商還建的集體物業(yè)安排為租賃住房或長(zhǎng)租公寓，就不僅有效緩解了城市租賃住房嚴(yán)重短缺的局面，還將大幅度降低地方政府提供保障性住房的壓力。

界面新聞：能否詳細(xì)介紹一下“兩個(gè)競(jìng)爭(zhēng)加一個(gè)騰挪”的方法？

陶然：比如說(shuō)某個(gè)城市或者特大城市規(guī)劃的某個(gè)區(qū)內(nèi)，有20個(gè)從經(jīng)濟(jì)上來(lái)看可以實(shí)施拆除重建式城市更新的老舊小區(qū)或者城中村，那么地方政府就可以明確告知這些老舊小區(qū)或者城中村的業(yè)主，計(jì)劃未來(lái)10年左右的時(shí)間逐步完成這些小區(qū)的拆除重建式更新，而且會(huì)確保業(yè)主原地或者就近回遷，因此每年大約會(huì)有2-3個(gè)片區(qū)要納入改造。而且明確告知各個(gè)片區(qū)的所有業(yè)主，政府所能給出的一個(gè)比較市場(chǎng)化的、但非常穩(wěn)定的統(tǒng)一拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，以此有效穩(wěn)定業(yè)主的利益預(yù)期。

在此基礎(chǔ)上，就可以推動(dòng)各個(gè)潛在更新片區(qū)之間作為土地供應(yīng)方的有效競(jìng)爭(zhēng)：通過(guò)第三方服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)放問(wèn)卷進(jìn)行調(diào)查，發(fā)現(xiàn)哪2-3個(gè)更新片區(qū)中支持該拆補(bǔ)標(biāo)準(zhǔn)下進(jìn)行拆遷的業(yè)主比例越高，這2-3個(gè)片區(qū)就會(huì)被列入今年的年度更新計(jì)劃，政府還會(huì)對(duì)這幾個(gè)片區(qū)給予規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)乃至部分現(xiàn)金的獎(jiǎng)勵(lì)，這就通過(guò)各片區(qū)業(yè)主作為土地供應(yīng)方之間的競(jìng)爭(zhēng)有效調(diào)動(dòng)了被拆遷業(yè)主的合作積極性，抑制了片區(qū)少數(shù)業(yè)主敲竹杠的激勵(lì)，尤其是統(tǒng)一拆遷標(biāo)準(zhǔn)的制定以及相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)措施更會(huì)有效調(diào)動(dòng)同一片區(qū)不同業(yè)主之間通過(guò)相互合作來(lái)盡快實(shí)現(xiàn)共同改善、共同富裕。

其次，在經(jīng)過(guò)第一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)挑出納入今年要拆遷的2-3個(gè)片區(qū)之后，就可以再設(shè)計(jì)一個(gè)有效機(jī)制去激發(fā)不同開(kāi)發(fā)商之間作為潛在土地需求方的競(jìng)爭(zhēng)。比如，地方政府可以讓各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提出一些更新的預(yù)案，包括安置方案，妥善解決剩余少數(shù)釘子戶的思路等，然后對(duì)不同方案的優(yōu)缺點(diǎn)進(jìn)行分析以及整合，然后經(jīng)業(yè)主進(jìn)行廣泛討論后最后定案，然后將改造方案掛上招標(biāo)平臺(tái)，讓各個(gè)開(kāi)發(fā)商就繳納地價(jià)、公共設(shè)施乃至配套招商目標(biāo)而展開(kāi)的項(xiàng)目需求方競(jìng)爭(zhēng)。

第三，為充分發(fā)揮前兩類競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的作用，還應(yīng)該適度加大規(guī)劃的靈活度，合理調(diào)整更新片區(qū)范圍，充分利用更新片區(qū)附近的農(nóng)地、產(chǎn)業(yè)用地、乃至片區(qū)內(nèi)部相對(duì)連片且容易拆遷的地段一起納入更新片區(qū)。這就是所謂的“一個(gè)騰挪”，即在取得更新片區(qū)大部分業(yè)主支持的基礎(chǔ)上，充分利用和更新地段連片的一般農(nóng)田、或更新地段內(nèi)部及附近的集體產(chǎn)業(yè)用地，甚至是片區(qū)內(nèi)部相對(duì)連片且較易拆遷的地塊先行推動(dòng)（全部或部分的）安置物業(yè)和融資開(kāi)發(fā)建設(shè)，盡可能降低少數(shù)“釘子戶”業(yè)主對(duì)更新進(jìn)度的干擾，在實(shí)現(xiàn)大部分支持更新業(yè)主順利搬遷的同時(shí)，通過(guò)地方政府、開(kāi)發(fā)商和支持更新業(yè)主的協(xié)力，并用“胡蘿卜”和“大棒”集中解決剩余少數(shù)“釘子戶”，最終成功完成更新。

除了城中村，類似思路完全可以適用于城市老舊小區(qū)的“拆除重建式”改造。相比于城中村業(yè)主單棟住宅的拆遷，老舊小區(qū)拆遷改造的難度往往更大，片區(qū)中任何一棟公寓樓只要有一個(gè)“釘子戶”，整棟樓就無(wú)法拆遷，甚至還可能引起整個(gè)片區(qū)難以啟動(dòng)更新的局面。因此，地方政府往往不愿意惹這個(gè)麻煩，干脆不拆了事。

從我近年來(lái)對(duì)一些城市老舊小區(qū)的調(diào)研來(lái)看，不少人口主要流入地城市的老舊小區(qū)確有必要進(jìn)行拆除重建式更新，因?yàn)橹挥羞@樣才能全面完善公共配套，包括拓寬道路、增加綠地、加配地下停車設(shè)施等。而且，不少老舊小區(qū)位置良好，房?jī)r(jià)完全可以支撐拆除重建的財(cái)務(wù)平衡要求。在這種情況下，除了制定一個(gè)較為優(yōu)厚的統(tǒng)一拆補(bǔ)標(biāo)準(zhǔn)（如確保新房獲得70年產(chǎn)權(quán)證、確保新房套內(nèi)面積不降低、確保臨時(shí)安置時(shí)間控制在1年到1年半之內(nèi)，確保原址回遷、確保新建停車位足夠且價(jià)格合理等）并開(kāi)展各老舊小區(qū)對(duì)拆遷支持度的競(jìng)爭(zhēng)之外，第三方工作小組或潛在開(kāi)發(fā)商進(jìn)入老舊小區(qū)開(kāi)展工作時(shí)，還可以將片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)的原則進(jìn)一步延伸到老舊小區(qū)內(nèi)部的不同公寓樓之間。比如，那些首先取得全樓支持的所有業(yè)主將獲得一筆具有吸引力的現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)，而如果多個(gè)相鄰樓的所有業(yè)主都支持拆遷，就可以在前一個(gè)獎(jiǎng)勵(lì)的基礎(chǔ)上再增加一個(gè)額外的獎(jiǎng)勵(lì)。這樣就可以安排好相關(guān)業(yè)主臨時(shí)安置的基礎(chǔ)上，取得局部連片的土地并啟動(dòng)建設(shè)，然后以滾動(dòng)方式逐步完成小區(qū)的全面更新。

除了上述機(jī)制創(chuàng)新外，其實(shí)還可以在老舊小區(qū)、城中村改造過(guò)程中引入一些技術(shù)創(chuàng)新，近年來(lái)建筑技術(shù)的發(fā)展非常迅速，裝配式建筑日益成熟而且成本快速下降，完全可以在大幅降低拆遷后建設(shè)時(shí)間，降低新建噪音干擾、大幅度降低建筑能耗的前提下，用很短時(shí)間就完成老舊小區(qū)拆遷中的安置房重建，尤其在房?jī)r(jià)較高的城市核心區(qū)域，完全可以在安置房建設(shè)中推廣。

界面新聞：在本輪改造中，錢從哪來(lái)，是很關(guān)鍵的問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商普遍缺乏資金。您認(rèn)為這個(gè)問(wèn)題能怎么解決？

陶然：就目前的城中村改造政策來(lái)看，要求地方政府實(shí)現(xiàn)凈地出讓，這就意味著地方政府必須借助國(guó)有企業(yè)，尤其是城市更新平臺(tái)公司首先墊資負(fù)責(zé)所有的拆遷和安置工作，完成之后整理出來(lái)的多余土地（即所謂的融資地塊）直接凈地出讓。此時(shí)，本地平臺(tái)型國(guó)有企業(yè)必須墊資支付拆遷安置的前期費(fèi)用，除了少量自有資金外，很大一部分資金恐怕必須來(lái)自于銀行貸款和地方專項(xiàng)債務(wù)資金，但這種做法將房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)過(guò)度集中到了這些國(guó)企和地方政府身上，未必可取。

實(shí)際上，如果根據(jù)前面提到的“兩個(gè)競(jìng)爭(zhēng)加一個(gè)騰挪”的創(chuàng)新模式，無(wú)論是地方政府還是開(kāi)發(fā)商都不需要提前支付什么資金，只要通過(guò)第一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)選出業(yè)主支持度最高的城中村（或老舊小區(qū)）更新片區(qū)，就可以讓市場(chǎng)上的多個(gè)開(kāi)發(fā)商來(lái)競(jìng)爭(zhēng)（為獲得該片區(qū)更新和開(kāi)發(fā)權(quán)）向政府繳納的地價(jià)。由于開(kāi)發(fā)商在片區(qū)更新中需要負(fù)責(zé)完成拆遷和安置工作，因此，這種模式本質(zhì)上是一種毛地出讓，但這種模式最后的結(jié)果卻非常接近于凈地出讓，這是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商向政府競(jìng)價(jià)時(shí)本身就會(huì)扣掉開(kāi)發(fā)商在更新中需要支付的業(yè)主安置成本。與政府和國(guó)有平臺(tái)公司進(jìn)行拆遷安置然后凈地出讓再扣除平臺(tái)公司前期成本相比，這種模式下政府拿到的地價(jià)收入不會(huì)有太大的差距，但拆遷安置的成本及其風(fēng)險(xiǎn)由民營(yíng)開(kāi)發(fā)商來(lái)承擔(dān)，競(jìng)爭(zhēng)性的民營(yíng)開(kāi)發(fā)商對(duì)相應(yīng)地段的安置建設(shè)成本以及這個(gè)片區(qū)商品房銷售前景及其風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估一定會(huì)更好。那些敢于拿地的開(kāi)發(fā)商一定都是具有相應(yīng)實(shí)力的開(kāi)發(fā)商。換句話說(shuō)，城中村改造都必須凈地出讓這個(gè)思路，我覺(jué)得需要再考慮，它給地方政府和地方平臺(tái)企業(yè)帶來(lái)的行政壓力過(guò)大，財(cái)務(wù)成本也太高了。

界面新聞：您怎么判斷這輪改造對(duì)超大、特大城市的房?jī)r(jià)影響？

陶然：首先要討論一下目前超大，特大城市房?jī)r(jià)的現(xiàn)狀。最近這一輪樓市出現(xiàn)了寒冬，包括很多超大，特大城市房地產(chǎn)價(jià)格都下跌超過(guò)20%，這是一個(gè)非常嚴(yán)峻的局面，之所以出現(xiàn)這個(gè)情況，除中國(guó)經(jīng)濟(jì)周期性因素之外，還有一個(gè)重要的背景，就是2020年上半年大規(guī)模放水導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫進(jìn)一步加大后，政府從2020年下半年到2021年對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不斷加碼，先后推出針對(duì)房企的“三道紅線”、針對(duì)商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款的“兩條紅線”、針對(duì)土地供應(yīng)的“兩集中供地”等政策。受此影響，房企融資渠道全面收縮，不少龍頭企業(yè)先后陷入流動(dòng)性危機(jī)。

目前，很多人口流出地城市的房?jī)r(jià)泡沫破裂實(shí)際上處于一個(gè)進(jìn)行時(shí)，考慮到這些城市未來(lái)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景有限，房地產(chǎn)供應(yīng)已經(jīng)嚴(yán)重過(guò)剩，地方政府債務(wù)過(guò)高，即使中央政府采取措施救市，也很難在這些城市產(chǎn)生什么效果，未來(lái)這類地區(qū)很多地方政府面臨的前景恐怕將是債務(wù)重組和財(cái)政重整。

與此同時(shí)，經(jīng)過(guò)上一輪房地產(chǎn)調(diào)控，即使是在很多人口流入地城市，包括不少一、二線城市，房地產(chǎn)消費(fèi)和投資信心也嚴(yán)重受挫。我認(rèn)為，現(xiàn)在中央政府所必須要做的，就是至少要在人口流入地主要城市想方設(shè)法恢復(fù)和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)信心。除了目前已經(jīng)推動(dòng)的一些金融支持政策之外，還應(yīng)該推動(dòng)以下三個(gè)方面的措施：首先是要盡快地、全面地在全國(guó)所有城市，尤其是一二線城市全面退出或取消所有房地產(chǎn)市場(chǎng)的限購(gòu)、限價(jià)、限貸政策。其次是明確宣布，未來(lái)相當(dāng)一段時(shí)期（比如15年-20年）之內(nèi)，中央和地方政府不會(huì)出臺(tái)任何以住宅地產(chǎn)為對(duì)象的征收的房地產(chǎn)稅政策。中國(guó)目前城市戶籍家庭90%以上已經(jīng)有一套住房，20%-30%的城市戶籍家庭擁有兩套甚至更多套住房。第三，政府可以考慮直接宣布，現(xiàn)有商品住宅產(chǎn)權(quán)從70年調(diào)整為永遠(yuǎn)?，F(xiàn)在宣布這個(gè)措施，對(duì)政府而言成本很低，但對(duì)市場(chǎng)信心提振及其所帶來(lái)的收益卻很高。（參見(jiàn)：陶然：必須想方設(shè)法至少在人口流入地穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)信心）

以上幾個(gè)措施結(jié)合，首先可以穩(wěn)定購(gòu)房者信心和一二線城市的房?jī)r(jià)，然后再漸進(jìn)推動(dòng)城中村、老舊小區(qū)拆除重建式改造，通過(guò)10-20年左右的時(shí)間完成對(duì)城中村和老舊小區(qū)的拆除重建。如此操作，對(duì)大城市、特大城市的房?jī)r(jià)不會(huì)產(chǎn)生過(guò)大負(fù)向沖擊，還可以有效遏制這些城市商品房房?jī)r(jià)和租賃房租金的進(jìn)一步上漲，隨收入逐步提高，房?jī)r(jià)收入比會(huì)有所下降，就在增加住房供應(yīng)，拉動(dòng)增長(zhǎng)的同時(shí)逐步化解了這些城市的房地產(chǎn)泡沫。