原標(biāo)題：3000元可買百萬房產(chǎn)，325倍杠桿，金科股份利用重慶網(wǎng)絡(luò)小貸公司慫恿炒房

來源：開甲財經(jīng)

作者：開甲君

金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)多次三令五申，嚴(yán)禁“首付貸、消費貸、信用貸、經(jīng)營貸款“等信貸資金流入房地產(chǎn)市場，然而，還是有房地產(chǎn)企業(yè)在銷售壓力下，聯(lián)合小額貸款公司，逆風(fēng)發(fā)放“首付貸”。A股上市公司金科股份就是此種高手，過去幾年，金科股份利用其控股的重慶兩江新區(qū)科易小額貸款有限公司在全國各地的樓盤向意向買房人推廣“首付貸”，更宣稱3000元即可上車，讓大批不具有買房能力的用戶加數(shù)百倍杠桿炒房。

2020年9月16日，為規(guī)范小額貸款公司經(jīng)營行為，銀保監(jiān)會辦公廳印發(fā)了《關(guān)于加強小額貸款公司監(jiān)督管理的通知》，其中要求小額貸款公司貸款不得用于以下事項：股票、金融衍生品等投資；房地產(chǎn)市場違規(guī)融資。而在2017年，全國小貸重地重慶市金融辦也曾下發(fā)《關(guān)于印發(fā)2018年重慶小貸公司監(jiān)管工作要點的通知》，其中明確提出，禁止小貸公司發(fā)放“首付貸”、“校園貸”和“現(xiàn)金貸”。

但是，對房地產(chǎn)公司來說，有令不行，逆風(fēng)而上是常態(tài)。A股上市公司金科股份(SZ:000656)就是最好的例證。

3000元可買百萬房產(chǎn)

據(jù)媒體報道，金科股份開發(fā)的佛山金科—集美山水在銷售時公然宣稱可以使用“首付貸”解決購房首付款問題。金科—集美山水銷售人員在廣告中宣稱“首付2萬再度來襲”即可購買濱湖美宅。

公開資料顯示，佛山金科—集美山水戶型面積在85-120平米之間，銷售均價大約6800元—7300/平方米。按照最低兩成首付計算，購買一套房子需要15萬元首付款。金科—集美山水所謂的2萬元首付是如何做到的呢？

據(jù)銷售人員稱，金科股份可以為意向購房人提供“首付貸”，具體方式為，可以先交一半首付，另一半可以向小貸公司申請1年分期，前5個月免利息，后面按照先息后本還款。但是，即便是按照這一方式，首付也不止2萬元。

首付貸是違規(guī)的，金科股份當(dāng)然很清楚這一點。為了逃避監(jiān)管，金科股份的銷售人員稱，申請貸款時買房者需要多用幾張卡轉(zhuǎn)賬，貸款先轉(zhuǎn)到新銀行卡里，然后轉(zhuǎn)到支付寶提現(xiàn)，最后再將現(xiàn)金存入親友銀行卡里。這樣，就很難追查到買房者的真實資金來源。

金科股份對于操作“首付貸”如此輕車熟路，顯然不是新手。在搜索引擎里搜一下，就會發(fā)現(xiàn)，至少從2018年、2019年起，金科就開始猛烈地宣傳“首付貸”。

2020年4月份，河南商丘網(wǎng)報道，金科·天湖灣項目為了吸引客戶購房，先后推出了“首付分期”和“首付小額貸款”等違規(guī)銷售活動。銷售人員稱，以一套面積107㎡、優(yōu)惠后的單價6500元/㎡的特價房為例，原本需要首付21萬元，經(jīng)過開發(fā)商的首付小額貸款操作后，首付只需15萬就可以買了。

但是，小額貸款利息很高。以貸款10萬元為例，日息萬分之五，折合年化利率18%。對于借款買房人來說，除了要還房貸外，還要承擔(dān)高息小貸，壓力不言而喻。

除了佛山、商丘兩地推廣首付貸外，金科股份在山東濟(jì)南、泰安、日照，其大本營重慶等地區(qū)的項目都存在“首付貸”。

2020年7月份，金科在多地區(qū)推出金科超燃置業(yè)計劃”，其宣傳資料赤裸裸地聲稱“首付3.8萬起、首付貼息1年、超長分期長達(dá)2年”，而且還可以“免費更名一次”。

前一個自然是“首付貸”，后一個則顯然是為炒房人短期炒作轉(zhuǎn)讓提供便利。通過這些宣傳，金科股份慫恿買房人借貸支付首付、短期炒作的態(tài)度一目了然。

在廣西、云南兩省的的金科云廣區(qū)域項目中，金科股份更是宣稱“首期只需交3000元，即可享N年超長分期（最高5年）”。公開資料顯示，僅金科在南寧的項目就有金科城、金科博翠山、金科博翠天宸、世茂金科博翠江山、金悅灣等。

這些項目售價普遍在13000-16000元/平方米。按100平米計算，房價至少130萬起，兩成首付需要26萬元。而金科股份號稱3000元即可拿下，其余首付款如果全部通過5年期小額貸款解決，投資人的杠桿高達(dá)325倍！

重慶網(wǎng)絡(luò)小貸公司成“首付貸”幫兇

為金科股份違規(guī)提供房地產(chǎn)融資的幫兇就是重慶兩江新區(qū)科易小額貸款有限公司。公開資料顯示，重慶兩江新區(qū)科易小額貸款有限公司成立于2014年，注冊資本11億元，金科控股集團(tuán)為科易小貸公司控股股東，占股比例55.54%。

科易小貸官網(wǎng)介紹稱，公司經(jīng)重慶市金融辦批準(zhǔn)授予“全國網(wǎng)絡(luò)小貸運營牌照”資質(zhì)，是重慶市注冊資本規(guī)模最大、服務(wù)能力最強的小額信貸機(jī)構(gòu)。公司以“優(yōu)質(zhì)客戶+可靠銀行”模式做好信貸投放和股債聯(lián)動；小微貸業(yè)務(wù)圍繞金科股份等品牌開發(fā)商社區(qū)服務(wù)體系，以“社區(qū)+平臺+產(chǎn)品群”模式打造互聯(lián)網(wǎng)消費金融生態(tài)圈。

截至目前，公司總資產(chǎn)20億，累計服務(wù)客戶30000戶，實現(xiàn)投放200億，累計收入15億、利潤近10億，業(yè)務(wù)規(guī)模和資產(chǎn)質(zhì)量穩(wěn)居行業(yè)前列。

科易小貸的主要業(yè)務(wù)包括：短拆業(yè)務(wù)，即劵商資管計劃過橋資金需求、銀行貸款續(xù)貸等過橋性超短期融資業(yè)務(wù)；銀票、商票貼現(xiàn)業(yè)務(wù)；針對有抵押物的企業(yè)提供短期流動性貸款；房抵貸業(yè)務(wù)；小微金融服務(wù)，主要產(chǎn)品是鄰客錢包，主要面向金科員工以及金科業(yè)主，員工最高授信100萬元，金科社區(qū)業(yè)主最高授信50萬元。據(jù)媒體報道，首付貸即屬于臨客錢包里的業(yè)主貸。

由于投向多為房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域，科易小貸此前曾踩了大雷。2018年3月19日，重慶巴南區(qū)法院拍賣重慶“君禧天地”項目爛尾項目，鑒定總價為14.132734億元，起拍價9.8929138億元。而這次拍賣緣由就是重慶兩江新區(qū)科易小額貸款有限公司申請法院強制執(zhí)行其債權(quán)。

此外，小微信貸方面，科易小貸也面臨大量逾期無法收回，只能通過司法途徑催收。企查查顯示，截至2021年6月，科易小貸共有277起司法訴訟，其中絕大多數(shù)都是小額信貸糾紛，借款人借款金融從一、二萬元到二三十萬元不等，這里面有多少是金科股份推廣的“首付貸”用戶呢？

負(fù)債高企，股價不到一年“腰斬”

金科股份盯著監(jiān)管嚴(yán)令推廣首付貸背后，是其面臨巨大去化壓力，公司股價持續(xù)下跌，債務(wù)高企。

成立于1998年的金科股份，2011年通過借殼“ST東源”上市，迄今剛好滿10年。2018年，金科股份銷售規(guī)模突破千億元大關(guān)，2020年銷售規(guī)模超過2000億元，金科股份更是提出了2025年銷售規(guī)模不低于4500億元的宏偉目標(biāo)。

但是，金科股份銷售大躍進(jìn)的同時，其股價表現(xiàn)卻慘遭腰斬。2020年8月，金科股份股價為11.27元，目前，金科股份股價為5.56元，和高點相比，慘遭腰斬。

股價的慘淡反映了金科股份業(yè)績不容樂觀的現(xiàn)狀。2020年財報顯示，金科股份實現(xiàn)營業(yè)收入877億元，同比增長29.41%；歸屬于上市公司股東的凈利潤70.30億元，同比增長23.86%。雖然凈利潤仍在增長，但房地產(chǎn)銷售毛利率下降6.08個百分點至23.01%。

2021年1-5月，金科股份及所投資的公司實現(xiàn)銷售金額約849億元，房地產(chǎn)銷售面積約818萬平方米。按照此前計劃，金科及所投資公司2021年計劃全年銷售目標(biāo)不低于2500億元， 由此計算，金科地產(chǎn)前5月僅完成全年銷售目標(biāo)約33.9%，剩下7個月銷售壓力較大。

此外，金科股份的負(fù)債壓力較大。2020年年報顯示，金科股份負(fù)債高達(dá)3076.59億元，其中有息負(fù)債837.7億元，短期借款從2019年的30.6億元飆升至2020年的104.7億元，增幅342%！

截至2020年6月末，金科股份資產(chǎn)負(fù)債率為74.08%，凈負(fù)債率為124.62%，現(xiàn)金短債比為0.98，踩中了全部“三道紅線”。但是，到了2020年末，金科股份剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為69.85%，凈負(fù)債率為75.07%，現(xiàn)金短債比為1.34，均低于“三道紅線”的標(biāo)準(zhǔn)，成為“綠檔”企業(yè)。

金科股份負(fù)債水平下降速度如此之快，引發(fā)外界質(zhì)疑。有媒體稱，金科股份可能通過永續(xù)債、優(yōu)先股、可轉(zhuǎn)債、少數(shù)股東權(quán)益等多種手法“明股實債”隱藏負(fù)債。