12月2日，廣州第三輪集中供地拍賣，這也是今年廣州土拍市場(chǎng)的收官之戰(zhàn)。

　　值得注意的是，此次拍賣的17宗地，土拍規(guī)則有所放松，但仍有4宗地流拍，其中包括了2宗“回爐”地，而其他13宗地則全部底價(jià)成交，并且有12宗均被“國(guó)家隊(duì)”包攬。

　　同日，福州也完成第三輪供地，共成交22宗地，其中有11宗以底價(jià)成交，另有2宗流拍、9宗提前一天終止出讓，整體溢價(jià)率僅有3%。

　　12月3日，上海第三輪集中土拍落下帷幕，收金逾470億元，所掛27宗涉宅地塊無(wú)一流拍。因利潤(rùn)空間有一定保障，逾三成地塊溢價(jià)成交。

　　截至目前，全國(guó)22個(gè)試點(diǎn)城市中，完成第三輪集中供地的城市共有7個(gè)，分別為無(wú)錫、蘇州、深圳、南京、廣州、福州，上海，而廣州是唯一溢價(jià)率為0的城市。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然多城對(duì)于部分地塊的競(jìng)拍規(guī)則進(jìn)行了松綁，但是第三輪集中土拍延續(xù)低溫，底價(jià)成交仍是主旋律，國(guó)企、央企和各地城投仍是拿地主力，房企分化進(jìn)一步加劇。預(yù)計(jì)第三批集中土拍，剩余試點(diǎn)城市還將延續(xù)低溫勢(shì)態(tài)。

　　17宗地4宗流拍，13宗全底價(jià)成交

　　12月2日，廣州第三輪集中供地拍賣，共推出17宗地，包括白云區(qū)3宗、番禺區(qū)3宗、從化2宗、海珠區(qū)1宗、南沙區(qū)4宗、黃埔區(qū)3宗、增城1宗，總面積超過(guò)115萬(wàn)平方米，掛牌總價(jià)達(dá)434億元。

　　據(jù)了解，此次土拍規(guī)則有所調(diào)整，部分地塊取消了“限房?jī)r(jià)”的要求，同時(shí)取消了對(duì)售賣對(duì)象的要求；部分“回流”地塊的地價(jià)有所下調(diào)，有些還取消了對(duì)拿地企業(yè)一個(gè)月內(nèi)一次性付清總價(jià)款的要求。

　　不過(guò)，土拍規(guī)則的放松并沒(méi)有帶來(lái)更多熱度，17宗地僅吸引了不足10家企業(yè)參與競(jìng)拍。當(dāng)天土拍開始后，成交速度很快，最終，17宗地共成交13宗，均為底價(jià)成交，成交總價(jià)超302億元。另有4宗地塊流拍，包括番禺區(qū)2宗、從化區(qū)、黃埔區(qū)各1宗，流拍率24%。其中，番禺區(qū)的2宗“回流”地，在掛牌總價(jià)下調(diào)后仍然流拍。

　　從拿地企業(yè)來(lái)看，保利97.3億元共拍下3宗地，分別為海珠區(qū)華洲路地塊(38.36億元)、番禺區(qū)石樓鎮(zhèn)利豐北側(cè)地塊(38.35億元)、增城區(qū)朱村街朱村大道西地塊(20.54億元)。另外，廣州南投以41.2億元拿下3宗南沙地塊；知識(shí)城以99.49億元拿下2宗黃埔地塊；白云公知24.8億元拿下白云區(qū)2宗地，廣州地鐵24.25億元拿下白云區(qū)另1宗地；廣州城投7.89億拿下從化1宗地。此外，星河地產(chǎn)7.7億元拿下南沙區(qū)1宗地，

　　其中，保利摘得的海珠區(qū)華洲路地塊樓面價(jià)達(dá)到44372元/平方米，成為當(dāng)日土拍中最貴的一宗地，進(jìn)入廣州年度樓面地價(jià)TOP10榜單。

　　13宗地“國(guó)家隊(duì)”承包12宗，占比92%

　　此次廣州成交的13宗地，有12宗都是被“國(guó)家隊(duì)”承包了，僅1宗被來(lái)自深圳的民企星河拿下，“國(guó)家隊(duì)”占比高達(dá)92%，繼續(xù)成為拿地的主力軍。

　　對(duì)此，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，國(guó)企央企、本地區(qū)域城投平臺(tái)積極拿地的原因，一方面是，國(guó)企央企前幾年已經(jīng)開始去杠桿，加上近期開發(fā)貸和信用債主要投向國(guó)企央企，資金實(shí)力雄厚；另一方面是，這些企業(yè)積極發(fā)揮社會(huì)責(zé)任，為穩(wěn)定土地市場(chǎng)，進(jìn)而穩(wěn)定整個(gè)樓市做出貢獻(xiàn)。

　　李宇嘉還指出，此次土拍出現(xiàn)新的主體，即區(qū)域城頭平臺(tái)，比如南沙掛出的4宗地，有3宗被南沙城投拿下；白云掛出的3宗地，有2宗被白云公資拿下。此前深圳也一樣，福田唯一的一宗地，被福田投控聯(lián)合深業(yè)和深投控拿下。

　　對(duì)此，李宇嘉認(rèn)為，一方面，在其他企業(yè)不愿意拿地的情況下，為穩(wěn)定本地土地市場(chǎng)，區(qū)域城投平臺(tái)啟動(dòng)區(qū)域性“自救”；另一方面，區(qū)域性城投平臺(tái)承擔(dān)著區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、區(qū)域開發(fā)、公共配套服務(wù)設(shè)施建設(shè)，需要通過(guò)地產(chǎn)來(lái)反哺資金投入，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展，并為公共服務(wù)設(shè)施融資。

　　克而瑞研究中心則指出，12宗地中除保利拿下的3幅地外，其余地塊則均被本地城投所獲，上一輪有土地入賬的中海、葛洲壩、電建等央企則均未參與此次土拍。不僅是民企“躺平”，在當(dāng)前市場(chǎng)熱度仍在谷底的背景下，國(guó)企拿地態(tài)度也更加謹(jǐn)慎。

　　第三輪集中土拍延續(xù)低溫

　　繼11月無(wú)錫、蘇州、深圳、南京率先完成了第三批集中土拍后，12月2日，廣州和福州也完成了第三批集中土拍，12月3日，上海第三輪集中土拍落下帷幕。至此，全國(guó)22個(gè)試點(diǎn)城市中完成第三輪集中供地的城市共有7個(gè)。

　　從這7個(gè)已完成第三輪集中土拍的城市來(lái)看，底價(jià)成交仍是主旋律，土地市場(chǎng)延續(xù)低溫，國(guó)企、央企和各地城投仍是拿地主力。

　　值得注意的是，廣州是目前第三輪土拍中唯一未有地塊溢價(jià)成交的城市，土拍熱度明顯更冷。

圖片來(lái)源：CRIC

　　對(duì)此，克而瑞研究中心認(rèn)為，究其原因，一方面主要是由于近月來(lái)廣州樓市行情明顯趨冷，此前成交熱點(diǎn)片區(qū)南沙、黃埔已經(jīng)出現(xiàn)了多盤促銷的現(xiàn)象。另一方面，利潤(rùn)空間未及預(yù)期也是導(dǎo)致房企參拍意愿不強(qiáng)的原因。

　　整體來(lái)看，第三輪集中土拍延續(xù)低溫。易居研究院研究員湯懷英表示，雖然多城對(duì)于部分地塊的競(jìng)拍規(guī)則進(jìn)行了松綁，但是土地市場(chǎng)遇冷主要還是因?yàn)榉科筚Y金端持續(xù)承壓，部分房企仍經(jīng)營(yíng)困難，且年底資金量不足，疊加商品房銷售量下降、預(yù)售資金監(jiān)管的加強(qiáng)等原因。雖然限溢價(jià)率政策給房企留有一定的利潤(rùn)空間，但房?jī)r(jià)下行的壓力對(duì)沖了該部分利潤(rùn)的預(yù)期；近期房地產(chǎn)信貸層面也不斷釋放積極信號(hào)，但民營(yíng)企業(yè)的融資端口仍未放松，第三批土拍國(guó)企、央企和各地城投仍是拿地主力，房企分化進(jìn)一步加劇。預(yù)計(jì)第三批集中土拍，剩余試點(diǎn)城市還將延續(xù)低溫勢(shì)態(tài)。