【疫情重壓之下，全球房價逆流直上】

過去一年多，冠病疫情令全球經(jīng)濟遭受重創(chuàng)，許多國家經(jīng)濟陷入負(fù)增長。然而，來到去年底，全球樓市卻異常堅挺，尤其是歐美等發(fā)達(dá)國家市場的房價漲幅更是創(chuàng)下數(shù)年來之最。到底是什么撐起全球樓市的牛市呢？疫情給樓市帶來了什么變化？潛在的風(fēng)險又有哪些？更重要的是，房價下來還會繼續(xù)上揚嗎？

美國樓市狂漲，去年第四季房屋價格同比上揚14.9％，創(chuàng)下歷來最快增長速度。

英國房價去年12月同比上揚8.5％，漲幅為六年多來最快。

中國今年1月主要70個城市的新房價格同比升3.9％，漲勢延續(xù)64個月。

韓國過去一年房價創(chuàng)14年來新高，房屋租賃價同比漲幅也達(dá)到九年來新高。

悉尼房價從去年10月份低點上漲了5.7％，創(chuàng)下歷史新高，超過了2017年的高點。

單單看上述的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，或許讓人以為全球經(jīng)濟當(dāng)前表現(xiàn)良好，前景樂觀。實則，全球正面對前所未有的冠病疫情沖擊，許多國家經(jīng)濟都陷入嚴(yán)重萎縮。

【美國、英國樓市表現(xiàn)最為出色】

根據(jù)惠譽國際評級公司（Fitch Ratings）發(fā)布的《2021年全球住房與抵押貸款展望》報告，過去一年疫情雖然使人們的日常生活受到巨大影響，卻沒阻止多個國家和地區(qū)房價穩(wěn)健上漲，一些市場更出現(xiàn)最強勁的牛市。

當(dāng)中，美國樓市表現(xiàn)最出色。盡管去年至今美國有近3000萬人感染冠病，美國國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）萎縮3.5％，創(chuàng)下近74年以來的最大跌幅，美國房價卻迅速增長，漲速是近年來之最。

美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會的最近數(shù)據(jù)顯示，美國房屋價格中位數(shù)去年第四季漲至31萬5000美元，同比上漲14.9％。彭博匯編的數(shù)據(jù)顯示，這是有記錄以來最快的增長速度，超過了2005年住房熱潮的最高水平。

該協(xié)會首席經(jīng)濟學(xué)家勞倫斯指出，去年美國共售出564萬套房屋，較2019年增長5.6％，是2006年次貸風(fēng)暴以來的最高水平。

另一個表現(xiàn)出色的樓市是英國。英國國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，拜稅收減免措施以及人們對更寬敞住房的需求所賜，去年12月英國房價同比漲8.5％，為六年多來最大漲幅。

在亞太地區(qū)，韓國、中國和澳大利亞等因疫情的管控較為到位，率先走向經(jīng)濟復(fù)蘇，樓市表現(xiàn)優(yōu)異。

韓國的表現(xiàn)尤其強勁，去年住宅交易價同比上漲8.35％，為14年以來最高。首爾地區(qū)房價同比上漲了10.7％，并且上漲勢頭蔓延至全國各地。如今，首爾市中心公寓價格為每坪（3.3平方公尺）6.6萬美元，在522個調(diào)查對象城市中，僅次于香港（10.6萬美元），超過了新加坡、紐約、北京、倫敦等主要城市。

第一太平戴維斯（Savills）研究與咨詢部高級主管張敏璋接受《聯(lián)合早報》采訪時指出，從國際清算銀行（Bank of International Settlements）編匯的住宅價格數(shù)據(jù)來看，去年不少國家如英國、德國、加拿大、美國，巴西，中國和韓國的住宅價格上漲。同時，一些國家如日本、馬來西亞，以及菲律賓等的房價有所下滑。

他說：“整體而言，全球房價上漲的地區(qū)似乎比下跌地區(qū)多，特別是到了去年下半年，有三分之二的城市出現(xiàn)房價上揚，這比率比上半年的39％來得高?！?/p>

【低利率帶動房價上揚】

面對疫情沖擊，許多城市的房價反而是上漲，甚至比疫情前火爆，這是為什么呢？

對大多分析師來說，主要原因只有一個，就是——全球印錢過多。

目前全球央行普遍實施低利率和寬松貨幣政策，同時執(zhí)行大規(guī)模的財政刺激政策，以支撐經(jīng)濟復(fù)蘇。這引發(fā)市場流動性增加。

新加坡國立大學(xué)房地產(chǎn)與城市研究院副院長李乃佳博士受訪時說：“由于現(xiàn)在市場充斥著資金，投資者和買家都在尋找資產(chǎn)避險，最終都投向房地產(chǎn)。隨著投資需求持續(xù)增長，更多買家擔(dān)心錯失機會或落后于他人，紛紛加入買房行列，導(dǎo)致房地產(chǎn)投資雪球越滾越大。”

事實上，不只是樓市，全球股市、黃金、白銀等貴金屬，甚至比特幣（bitcoin）等資產(chǎn)價格都在過去一年暴漲，接近或創(chuàng)下歷史新高。可以說，在低利率和寬松貨幣政策下，許多資產(chǎn)價值已脫離經(jīng)濟基本面。

戴玉祥產(chǎn)業(yè)（Edmund Tie）執(zhí)行總裁高春華認(rèn)為，并非所有領(lǐng)域都遭受疫情沖擊，有些領(lǐng)域如金融服務(wù)、科技和物流業(yè)則在這次疫情中受益，表現(xiàn)特別亮眼。這些行業(yè)員工是支撐房價上揚原因之一。

另外，疫情推動居家辦公風(fēng)潮，不少家庭對居住空間的需求變得更大，大戶型住宅特別受到市場追捧，供不應(yīng)求導(dǎo)致整體房價飆升。

一些國家房價上揚則跟當(dāng)?shù)卣瞥稣呋蚍康禺a(chǎn)周期有關(guān)。

例如在英國，為重振因疫情停擺的房地產(chǎn)市場，政府推出一項臨時的印花稅減免優(yōu)惠，刺激買家搶購英國房產(chǎn)，使英國樓市去年迎來強勁“圣誕季”，12月房屋交易量達(dá)13萬7200個，較前年同期高出34％。

又例如在韓國，首爾過去五年平均房價年均復(fù)合增長率（CAGR）超過10％，帶動了首爾以外的都市房價。

仲量聯(lián)行（JLL）韓國研究部主管沈慧源說：“由于住房價格迅速上漲，許多住戶購買了公寓作為投資用途，尤其是在首爾市?，F(xiàn)在，首爾市中心（江南地區(qū)）面臨供應(yīng)不足問題，進(jìn)一步導(dǎo)致價格上漲?！?/p>

【各國政府紛紛推出降溫措施】

全球房價不斷上揚，引發(fā)市場面對過高風(fēng)險的擔(dān)憂。一些國家政府開始展開調(diào)控政策，以維持樓市穩(wěn)定。

在韓國，政府至今推出超過20輪降溫措施，包括去年7月把擁有超過一套房屋者的房地產(chǎn)稅提高到6％。上月，政府又宣布全國住宅供應(yīng)到2025年大幅增加至83萬個，其中首爾增加32萬個，以減緩房價漲勢。

中國政府出臺三道紅線政策，嚴(yán)格限制房地產(chǎn)企業(yè)融資，試圖冷切越來越火熱的土地交易市場。

中國主要城市如上海和深圳等，近來收緊購房限制。上海還出爐新房搖號新規(guī)，優(yōu)先保護(hù)無房家庭購買資格。

仲量聯(lián)行中國區(qū)研究部住宅市場負(fù)責(zé)人盛秀秀說：“去年，中國新房價格平均同比漲幅為3.7％。隨著住房政策再次收緊以及房地產(chǎn)金融監(jiān)管加強，我們預(yù)計今年中國房價增長會減速，緩解部分樓市風(fēng)險?！?/p>

【全球流動性未消除 房價上揚趨勢料持續(xù)】

張敏璋卻認(rèn)為，除非全球流動性消除，否則房價上揚趨勢將持續(xù)一段時間。

根據(jù)第一太平戴維斯預(yù)測，今年主要30個城市的房地產(chǎn)價格預(yù)計上揚1.6％，當(dāng)中漲幅最大的首爾漲幅可達(dá)9.9％，其他表現(xiàn)強勁城市有柏林和悉尼等。

表現(xiàn)最弱的可能是香港和紐約，跌幅可能多至達(dá)5.9％。

張敏璋說：“大多政府現(xiàn)在能做的只是控制房價漲速，避免房價漲得太快，形成房地產(chǎn)泡沫。”

李乃佳也認(rèn)為，房價往往有種自我強化的特性，當(dāng)房價上揚，買家預(yù)期就不斷升高，形成推動房價上揚的動力。尤其是在低利率環(huán)境下，房地產(chǎn)成為更吸引人的財富保值工具，如今嬰兒潮世代的富裕家庭又開始了可觀的代際財富轉(zhuǎn)移，提高了市場流動性。

簡而言之，即便在這個經(jīng)濟衰退時刻，疫情依然阻擋不住房價漲勢。如果政府不出手干預(yù)，全球房價將繼續(xù)水漲船高。（聯(lián)合早報 周文龍）