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三國時期的司馬懿，之所以能夠竊取曹魏勝利果實(shí)，為其孫司馬炎建立西晉并統(tǒng)一三國奠定基礎(chǔ)，除了其謹(jǐn)小慎微、做事踏實(shí)的性格外，還有一個非常關(guān)鍵的點(diǎn)，活得長。

他耗死了曹操，耗死了曹丕，耗死了曹睿，也耗死了他的對手諸葛亮，最終沒有一個對手。最后的曹爽，和他不在一個量級上，最后他通過高平陵事變，牢牢掌握了大權(quán)。

由此來看，一個人要成就功名偉業(yè)，除了得有能力外，活得長，也是非常關(guān)鍵的因素，否則，只能高呼天不假年了。想想看，曹操、曹丕、曹睿以及對手諸葛亮，司馬懿只要沒有耗死其中任何一個，他都無法完成竊權(quán)行動，歷史就將改寫。

所以，活下去、活得長，很重要。

這一點(diǎn)，對于目前的房企來說，尤其重要。不得不佩服萬科，早在2018年的秋季例會上，萬科就高呼“活下去”。當(dāng)時的房地產(chǎn)市場，雖然處在調(diào)控周期中，但市場并沒有冷卻，大多數(shù)房企依舊相信自己的判斷，依舊沒有改變激進(jìn)的模式。

時至如今回過頭看，那聲“活下去”成為了時空回響，振聾發(fā)聵。不得不佩服萬科的先見之明，或許是高處不勝寒的直覺使然。

那些之前靠激進(jìn)模式超越它的房企，現(xiàn)在沒有一個有它活得好。恒大債務(wù)纏身，許家印自掏腰包紓困。碧桂園現(xiàn)在是拼了命地打折賣房，回流現(xiàn)金過冬。孫宏斌同樣自掏腰包，無息借貸給融創(chuàng)，挺過難關(guān)。

它身后的大批房企，也在為錢犯愁，為債務(wù)而疲于奔命。早有準(zhǔn)備的萬科，在行業(yè)轉(zhuǎn)折中，也受影響不小，但相對來說，其活得還算不錯。

因此，萬科雖然銷售規(guī)模早已被恒大、碧桂園超越，但在行業(yè)內(nèi)，依舊被認(rèn)作標(biāo)桿。它的一舉一動，仍受萬眾矚目。

2

11月26日，萬科在大梅沙萬科總部召開了臨時股東大會，會上，掌舵人郁亮又有驚人之言。

整體來看昨天的會議，色調(diào)是灰色的，充斥著壓抑、苦悶和消極，但不迷茫。

首先，郁亮道了個歉，對于今年萬科股價下跌，他表示雖然有行業(yè)的宏觀因素，但也有自己做得不好的因素，所以他感覺特別不好意思。

公開數(shù)據(jù)顯示，截止到昨天，萬科A報收于18.99元/股，相比于今年3月份32.25元/股的高點(diǎn)，下跌了41.12%。

他還透露，受股價下跌影響，今年萬科員工的獎金，也會受影響。

客觀來說，萬科股價下跌，主要還是受宏觀因素影響。今年，房地產(chǎn)股集體下跌，各房企銷售業(yè)績下滑，利潤虧損，更有的甚至出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)，股價沒有最慘只有更慘。

當(dāng)然，這并不是本號想要強(qiáng)調(diào)的重點(diǎn)，重點(diǎn)在后面。

在昨天的會議上，萬科對于未來的房地產(chǎn)市場做了預(yù)測：

市場形勢尚未清晰。

并且，萬科還明確表示，將下調(diào)明年的經(jīng)營目標(biāo)，“2022年最低的經(jīng)營目標(biāo)會比2021年有所下調(diào)”。

不僅如此，十天前，萬科內(nèi)部下發(fā)了一份《關(guān)于萬科集團(tuán)總部“節(jié)衣縮食”和打造“戰(zhàn)時氛圍”的倡議》，提出要轉(zhuǎn)變黃金時代的慣性思維方式，將經(jīng)營理念貫穿始終，對不產(chǎn)生價值的動作和開支做減法，花小錢辦大事等工作要求。

在信貸有所放松，在11月份房企發(fā)債規(guī)模迎來大幅上漲的關(guān)頭，萬科卻高調(diào)宣布要節(jié)衣縮食，對未來的局勢尚未清晰，要下調(diào)明年的經(jīng)營目標(biāo)。

顯然，萬科對明年的房地產(chǎn)市場依舊不看好。而且從其下調(diào)經(jīng)營目標(biāo)的舉動來看，萬科可能認(rèn)為，明年的市場不會比今年好。

這個論斷，可以視作樓市的一個壞消息。

今年是個什么情況？

數(shù)據(jù)顯示，在A股121家上市房地產(chǎn)企業(yè)中，前三季度營業(yè)收入同比下滑者達(dá)40家，歸屬母公司凈利潤同比下滑者達(dá)52家，占比超4成；31家房企虧損。

萬科方面，從萬科公布的三季度財(cái)報來看，營業(yè)收入三季度和前三季度雖然較去年都略有增長，但同期的利潤卻在負(fù)增長。

來源：萬科三季度財(cái)報

萬科覺得明年的市場，可能會比今年更糟，這到底是帶節(jié)奏，還是理性判斷？

這一點(diǎn)不好說，不過從其2018年提出的“活下去”來看，有可能又是對市場一針見血的提醒。

3

對于萬科的判斷，本號不置可否。因?yàn)槊髂甑氖虑?，變?shù)依舊很大，目前還不好下結(jié)論，做判斷。

我的理由有三：

第一，宏觀方面，信貸在放松，似乎有利于房企。

一方面，央行在發(fā)布的三季度金融報告中，刪除了此前一直強(qiáng)調(diào)的“管好貨幣閘門”，并表示要“增強(qiáng)信貸總量增長的穩(wěn)定性”。

以此看來，明年房企的融資環(huán)境和回款，會比今年好很多。

從具體行動來看，10月下旬以來，從中央到地方，多次約談房企，了解他們的經(jīng)營現(xiàn)狀。本號當(dāng)時就分析，后續(xù)肯定會適當(dāng)放松融資，給予房企支持。

數(shù)據(jù)端顯示，截至2021年11月23日，11月房地產(chǎn)企業(yè)融資總額為617.5億元，比10月全月總金額增長69.2％。

第二，但另一方面，房企基本選擇戰(zhàn)略收縮，似乎對前景仍不樂觀。

以萬科來說，近日深圳進(jìn)行了第三輪集中供地，共計(jì)11塊全部出讓，但作為深圳的當(dāng)家房企，萬科依舊選擇陪跑，一塊地也沒有拿（深圳第二輪供地，萬科就沒有拿地）。

此外，國企央企拿走了9塊，占比高達(dá)81.82%。第二輪供地時賣出的21塊地，17塊被央企國企拿走，占比為80.95%?？梢钥吹剑耘f是央企國企兜底，民企依舊躺平不拿地，繼續(xù)戰(zhàn)略收縮。

近日完成土拍的南京、蘇州，同樣也是央企國企和地方城投兜底。

第三，險資國家隊(duì)，正在拋棄房地產(chǎn)，也在看空市場。

上周本號寫的文章中，就提到了這一點(diǎn)，險資國家隊(duì)，正在拋棄房地產(chǎn)。

公開報道顯示，今年以來，中國人壽、泰康人壽、君康人壽、和諧健康等險企均對持有的房企進(jìn)行不同幅度減持，而在被減持的房企中，不乏萬科A、保利發(fā)展等頭部房企。

比如，中國人壽從去年下半年開始，就一直在減持萬科，萬科披露的2020三季度財(cái)報顯示，中國人壽持股比例降至0.93%。最新披露的三季度財(cái)報顯示，中國人壽持股比例已經(jīng)降到了0.61%。

另一家根正苗紅的國資險企大家人壽（大股東是中國人壽），今年不斷減持金地。

公開資料顯示，自2021年9月3日至11月11日，大家人壽通過集合競價和大宗交易等方式，多次減持金地集團(tuán)股份，權(quán)益變動后，其持股比例下降至15.43%。

上周金地集團(tuán)發(fā)布公告稱，大家人壽又減持了47196200股，持有金地的股份比例降到了14.38%。

所以說，目前仍很難看清明年市場情況。正如萬科說的，尚不清晰。萬科下調(diào)明年的經(jīng)營目標(biāo)，算是一種保守戰(zhàn)略，可以更好地應(yīng)對變數(shù)。

來源：城市財(cái)經(jīng)

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