近日天津市的張先生申報的位于天津市開發(fā)區(qū)新城西路*號*門*室住宅用途房地產(chǎn)，因樓棟南側(cè)興建了某辦公大樓以及某金融中心后，房屋采光時間及范圍均受到影響，造成房地產(chǎn)價值貶損。經(jīng)他人引薦，對我公司的專業(yè)勝任能力、估值經(jīng)驗及相關(guān)成功案例較為認可，隨后，委托我公司對因?qū)嶋H采光時間縮短造成貶值損失進行評估。

委估房屋建筑面積為135.18平方米及其占有的國有土地使用面積38.75平方米。依據(jù)《天津市濱海新區(qū)新城西路世*嘉*7-***房屋日照分析鑒定意見書》(***【2021】建工鑒字第0*2號)，?某辦公大樓以及某金融中心塔樓建成后世*家*7-***房屋窗日照分析表中顯示建成前主臥窗總有效日照3小時13分鐘，客廳窗總有效日照2小時38分鐘；建成后主臥窗總有效日照52分鐘，客廳窗總有效日照45分鐘。

接到委托后我們成立精通類似業(yè)務(wù)評估小組即刻前往委估資產(chǎn)所在地，對委估資產(chǎn)展開現(xiàn)場查勘，收集估值作價資料。同時了解委估項目所在地的相關(guān)政策。通過嚴密的分析論證，我們采用了支付意愿法、取暖成本加健康影響系數(shù)法和市場比較法對其進行評定、估算。

評估過程

科學(xué)和實踐均表明，采光好的房子不僅有利于室內(nèi)殺菌，進而創(chuàng)造良好的居住環(huán)境，也有利于人體的生理和心里健康，同時會使房間的冬季室內(nèi)溫度有保障，進而節(jié)約能源。因此，房屋采光條件一直是人們衡量房屋價值的關(guān)鍵因素之一，隨著對生活品質(zhì)和健康的愈加重視，人們對房屋的采光權(quán)問題愈發(fā)重視。特別是隨著城市建設(shè)密度的逐漸提高，以及社會法律和維權(quán)意識的增強，越來越多因房地產(chǎn)采光權(quán)引起的糾紛逐漸涌現(xiàn)。

關(guān)于是否引起采光權(quán)的損失以及這種損失如何界定，已經(jīng)逐漸引起相關(guān)政府部門和社會學(xué)者的重視。國家強制性標準《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》2022對住宅建筑的日照依氣候級別和城市規(guī)模不同，分別做出了大寒日或冬至日不少于1-3小時的規(guī)定。此后，包括北京、遼寧等地方也相繼出臺了相關(guān)的建筑物間距和日照要求方面的地方法規(guī)或規(guī)范性文件，在國家規(guī)范基礎(chǔ)上做出了更為詳細的規(guī)定。然而，實際社會行為和糾紛過程中，房地產(chǎn)采光權(quán)損失是否存在顯然并不能以是否滿足國家規(guī)范為標準。只要擋光因素存在，不論擋光后的住宅是否符合相關(guān)規(guī)范的最低要求，都應(yīng)合理的確認采光權(quán)損失的價值，這是當前一些規(guī)劃或建筑規(guī)范所未涉及或難以界定的。與此同時，國內(nèi)的一些法律、規(guī)范設(shè)計、建筑行業(yè)的相關(guān)專業(yè)人士對于房屋的采光權(quán)、擋光測量方面有過諸多研究。但其中，真正涉及采光權(quán)損失的評估和經(jīng)濟認定方面的研究卻鮮有成果。

本次評估工作中，首先對納入評估范圍的資產(chǎn)進行調(diào)研分析。識別收集到資料的可信度和方法的可行性。

◆委估資產(chǎn)位于天津市，該區(qū)域近年來隨著城市規(guī)劃進程的加快，各類存在擋光影響的房地產(chǎn)案例和非擋光房地產(chǎn)的交易案例均可以取得，這為我們的評估團隊采用市場比較法評估提供了便利。

◆因為擋光產(chǎn)生額外取暖成本(c)，往往可以通過調(diào)查擋光前后室內(nèi)的溫度變化，估算使得擋光后房地產(chǎn)達到擋光前正常室內(nèi)溫度所需額外支付的成本。委估資產(chǎn)屬北方地區(qū)，我們參照當?shù)厝∨诘拈L短設(shè)定影響時間，將需額外支付的影響成本進行量化并在房地產(chǎn)經(jīng)濟壽命年限內(nèi)進行還原。

◆對于由于擋光對房地產(chǎn)價值的影響，采用支付意愿法，受制是一個人或人群對于獲取單位采光權(quán)所愿意支付的最高金額。委估的資產(chǎn)為隨著地域、時間和認知的變化而不斷調(diào)整，支付意愿法是一種比較有效可行的評估方法。

本項目為采光權(quán)損失項目，適用評估方法有市場比較法、取暖成本加健康影響系數(shù)法和支付意愿法。評估方法的選用受制于我們資料的獲取，項目上所在地交易案例較易獲取，同時本項目委托人向我們提供了《房屋日照分析鑒定意見書》等資料，這為我們運用市場比較法和取暖成本加健康影響系數(shù)法提供了便利。對于支付意愿法，我們做了大量市場調(diào)查，有效問卷較少，不足以支付此次評估。綜上，我們本次評估選用市場比較法和取暖成本加健康影響系數(shù)法兩種方法的加權(quán)平均值，作為最終評估結(jié)論。

評估師點評

隨著城市建設(shè)進程的加快，因房地產(chǎn)采光權(quán)引起的糾紛層出不窮，并逐漸成為房地產(chǎn)投資和司法鑒定領(lǐng)域的一大熱點。采光權(quán)損失如何認定？這種損失又怎樣通過房地產(chǎn)估價手段來計量？這些都是困擾評估行業(yè)的問題。

一、房地產(chǎn)采光權(quán)損失的特點

房地產(chǎn)采光權(quán)損失與其他缺陷損失不同，具有普遍性、復(fù)雜性和多因性等特點。

◆(1)普遍性。房地產(chǎn)采光權(quán)損失在我們的生活中是普遍存在的，一棟房屋的建設(shè)都或多或少，不可避免的對相鄰房地產(chǎn)的采光權(quán)帶來影響。只不過更多的時候，這種損失很小以至可以忽略掉。

◆(2)復(fù)雜性。房地產(chǎn)采光權(quán)損失不僅涉及到居室的生態(tài)環(huán)境，同時還涉及到取暖成本、心理健康等諸多方面。且這種損失的認知往往隨著地域、時間甚至不同的消費人群而不斷變化。

◆(3)多因性。許多房地產(chǎn)明顯的采光權(quán)損失是因為建設(shè)單位擅自修改規(guī)劃，提高建筑高度、縮小建筑物間距或違反工程建設(shè)相關(guān)標準而引起的，更多、普遍的損失則是基于合法的建設(shè)行為。

二、房地產(chǎn)采光權(quán)損失的界定

▼(一)“依法”辨別

《民法典》第二百九十三條，建造建筑物，不得違反國家有關(guān)工程建設(shè)標準，不得妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照。

《民法典》第二百八十八條，不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。房地產(chǎn)采光權(quán)損失的界定首先應(yīng)基于合法的損失辨別，分析損害行為與后果是否存在因果關(guān)系，是否超出了容忍義務(wù)的范圍，是否有利于平衡雙方利益。

▼(二)因素“剝離”

某一建設(shè)行為對相鄰建筑物的影響往往包括有利和不利兩方面影響。有利影響一般可包括方便生活、提高聚集度等外部方面，而不利影響除了影響采光權(quán)外，還可能存在通風(fēng)、景觀等方面。估價人員需要結(jié)合委托目的，將其他因素的影響剝離。

▼(三)“有無”對比

比較擋光因素存在是否，房地產(chǎn)價值的變化情況，并以此差額作為擋光權(quán)損失的具體數(shù)額。應(yīng)用“有無”對比方法界定房地產(chǎn)采光權(quán)損失，必須同時堅持時點的原則，即假設(shè)“如果沒有這一擋光因素”這一前提，來估算房地產(chǎn)的價值。

三、房地產(chǎn)采光權(quán)損失評估方法

▼(一)市場比較法

一般而言，非擋光房地產(chǎn)的市場價值比較容易獲得，可以按照正常的評估方法進行估算。非擋光房地產(chǎn)價值扣減調(diào)擋光房地產(chǎn)價值后的余額可認定為擋光損失。

隨著城市規(guī)劃進程的加快，各類存在擋光影響的房地產(chǎn)案例大量存在。以住宅類為例，估價師可以選擇同一區(qū)域內(nèi)，非擋光價值基本相當，擋光時間比較接近，同類房地產(chǎn)交易案例進行調(diào)查，了解其市場價值水平，并進行相關(guān)因素修正，以得到合理的市場價格。

如果區(qū)域內(nèi)擋光房地產(chǎn)的交易案例比較少，估價師也可以通過調(diào)查擋光房地產(chǎn)的出租案例，間接還原出其市場價值后再進行比較。

▼(二)取暖成本加健康影響系數(shù)法

采光對于房地產(chǎn)最直接的影響就是取暖成本的增加，其次為對健康的影響。其公式可以表示為：

S=c×i

其中：

S—采光權(quán)損失

c—額外取暖成本

i—健康影響調(diào)整系數(shù)

額外取暖成本(c)，可以通過調(diào)查擋光前后室內(nèi)的溫度變化，估算使得當光后房地產(chǎn)達到擋光前正常室內(nèi)溫度所需額外支付的成本。一般而言，北方地區(qū)參照當?shù)厝∨诘拈L短設(shè)定影響時間，將需額外支付的影響成本進行量化并在房地產(chǎn)經(jīng)濟壽命年限內(nèi)進行還原。

健康影響調(diào)整系數(shù)(i)一般為大于1的常數(shù)。健康影響調(diào)整系數(shù)一般依房地產(chǎn)類型的不同而有較大差別。一般而言居住類房地產(chǎn)的健康影響調(diào)整系數(shù)較高，特別是對于別墅等高檔住宅而言，健康影響調(diào)整系數(shù)一般為2-3之間。一般的辦公、酒店類房地產(chǎn)健康影響調(diào)整系數(shù)可適當降低，一般為1.5-2之間。其他商業(yè)經(jīng)營類物業(yè)的健康影響調(diào)整系數(shù)一般可低于1.5。實際評估過程中，應(yīng)針對房地產(chǎn)經(jīng)營類別和狀態(tài)的不同，進行針對性的分析。

▼(三)支付意愿調(diào)查法

由于擋光對房地產(chǎn)價值的影響隨著地域、時間和認知的變化而不斷調(diào)整，支付意愿法是一種比較有效可行的評估方法。所謂支付意愿，是一個人或人群對于獲取單位采光權(quán)所愿意支付的最高金額。

支付意愿調(diào)查法一般由選擇標的房地產(chǎn)周邊地區(qū)，規(guī)模等相關(guān)要素與估價對象基本一致區(qū)域進行調(diào)查，調(diào)查對象一般為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人，調(diào)查人數(shù)一般不低于10人，調(diào)查樣本數(shù)量越多，精度越高。

支付意愿法調(diào)查擋光損失關(guān)鍵是調(diào)查表格的設(shè)計。擋光損失調(diào)查表從“應(yīng)得補償”和“自愿支付”的角度分為兩類表。表1一般可表示為：“如果您的房屋被擋光1小時(或估價對象實際擋光界定時間)您認為應(yīng)獲得的合理補償額為多少？”。表2一般可表示為：“如果您的房屋可增加采光1小時您認為應(yīng)愿意為此支付多少？”。之所以從兩個角度去調(diào)查，是因為人們往往從自身經(jīng)濟利益的角度考慮，有“夸大應(yīng)得補償”和“減少自愿支付”的傾向。同時進行兩種調(diào)查和，然后用加權(quán)平均法對兩種調(diào)查結(jié)果進行處理，更能準確的保證調(diào)查結(jié)果的真實可靠。

總之，科學(xué)合理的對房地產(chǎn)擋光損失價值進行評估認定，對于有效的處理爭議雙方的矛盾，維護正常的社會經(jīng)濟秩序有著重要的意義。在從事房地產(chǎn)擋光損失價值認定評估工作中，我們應(yīng)謹依公平、合法、合理的原則，準確對的房地產(chǎn)擋光損失進行界定，適用科學(xué)的方法得出公正的結(jié)論。

本項目由北京德譽土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估有限公司承辦，項目團隊以扎實的專業(yè)功底、豐富的評估經(jīng)驗、嚴謹認真的工作態(tài)度，優(yōu)質(zhì)高效地完成了評估工作。

該項目為采光權(quán)損失評估項目提供的案例樣本，具有積極的借鑒意義。