保利今晚發(fā)布了年報(bào)，和1月發(fā)布的年報(bào)預(yù)告并無(wú)二致，凈利潤(rùn)增長(zhǎng)3.54%，每股分紅0.73元，分紅率由去年的34.89%降到了今年的30.17%，現(xiàn)價(jià)股息率正好是5.00%，很多人看到后覺(jué)得保利分紅暴雷了，其實(shí)除了去年將分紅率提高到34.89%以外，保利之前四年的分紅率一直在30%左右，只是由儉入奢易，由奢入儉難，從感官上來(lái)說(shuō)分紅相比去年降低可能會(huì)讓大家不太好受。

利潤(rùn)表

而隨年報(bào)同步發(fā)布的《2021-2023年股東回報(bào)規(guī)劃》中寫到未來(lái)三年每年現(xiàn)金分紅占當(dāng)年歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn)的比例均不低于25%，所以大家也要做好未來(lái)三年分紅率進(jìn)一步降低的準(zhǔn)備。

至于降低分紅率的原因，我覺(jué)得比較直觀的原因就是保利近幾年加速了擴(kuò)張力度，2020年開(kāi)足馬力大舉拿地，全年合計(jì)拿地2,353億元，同比2019年增長(zhǎng)51%，這也同時(shí)導(dǎo)致了2020年全年的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流同比減少了240億元，另外據(jù)克而瑞的統(tǒng)計(jì)，今年一季度保利新增土地貨值總金額也在所有房企中排名第一，我們從中可以看到，在其他一些高杠桿房企近兩年努力降低負(fù)債率，回歸綠檔的同時(shí)，保利目前正利用自己之前較低的杠桿率逆勢(shì)擴(kuò)張。

所以降低分紅率這件事，小七認(rèn)為對(duì)追求穩(wěn)定收息的地產(chǎn)股投資人來(lái)說(shuō)偏利空，但如果保利能高效地利用這部分凈資產(chǎn)，穩(wěn)健拿地，努力搶占市場(chǎng)份額，從長(zhǎng)期來(lái)看也不是件壞事，至少?gòu)淖罱荒甓嗟耐恋厥袌?chǎng)來(lái)看，保利確實(shí)表現(xiàn)得非?；钴S。

說(shuō)完大家最關(guān)心的分紅，再來(lái)說(shuō)說(shuō)保利利潤(rùn)表中的兩大亮點(diǎn)，第一點(diǎn)是保利的資產(chǎn)減值損失竟然是負(fù)的8.49億，可能是由于之前預(yù)計(jì)虧損的某些樓盤在2020年房?jī)r(jià)上漲后重新計(jì)算可變現(xiàn)凈值不再虧損，所以就在2020年沖回了一部分以前年度計(jì)提的存貨減值準(zhǔn)備。

第二點(diǎn)是保利2020年的歸母凈利潤(rùn)率不但沒(méi)有下降，反而還有小幅上升，由2019年的11.85%上升到了11.91%，也就是沒(méi)有像其他房企那樣出現(xiàn)增收不增利的情況。這主要是因?yàn)楹献黜?xiàng)目增多并逐步進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)期，全年實(shí)現(xiàn)投資收益61.41億元，同比大幅增長(zhǎng)65.91%，同時(shí)，稅金及附加的減少有效對(duì)沖了毛利下滑的影響。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)

再來(lái)看看保利年報(bào)中披露的一些房地產(chǎn)專項(xiàng)數(shù)據(jù)，關(guān)于保利2020年的銷售端表現(xiàn)，我之前已經(jīng)單獨(dú)寫過(guò)《萬(wàn)科保利金地2020年銷售業(yè)績(jī)簡(jiǎn)評(píng)》了，今天就不多說(shuō)了。

拿地方面，保利在2020年拿地金額高達(dá)2,353億元，其中38個(gè)核心城市拓展金額占比達(dá)83%，同比提升4%，新增貨量中住宅類占比約85%，最終使得拿地的平均樓面地價(jià)提升至7,388元/平方米，但是，拓展溢價(jià)率僅為13%，低于行業(yè)平均溢價(jià)率水平，尤其在2020年下半年土地市場(chǎng)趨于理性時(shí)，集中發(fā)力獲取資源，三四季度拓展金額占全年總投入的65%，為未來(lái)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展提供資源保障。和金地一樣，由于拿地單價(jià)逐步上升，可以預(yù)見(jiàn)未來(lái)幾年保利的銷售單價(jià)也應(yīng)該會(huì)開(kāi)始加速上漲。

另外從年報(bào)中可以看到，保利在2020年完成竣工面積3,986萬(wàn)平，同比增長(zhǎng)33.76%，但結(jié)算面積僅同比增長(zhǎng)了17.17%，由于竣工和結(jié)算之間會(huì)有兩到三個(gè)月的時(shí)間差，所以小七預(yù)計(jì)今年一季度保利的結(jié)算面積應(yīng)該會(huì)大幅上升。

總的來(lái)說(shuō)，從這份年報(bào)中可以看到保利很強(qiáng)的進(jìn)取心，未來(lái)我們需要密切跟蹤保利的拿地和銷售去化情況，降低分紅率短期偏利空，如果你追求更高的股息率，目前金地相比保利可能更勝一籌，未來(lái)小七也可能會(huì)根據(jù)行情和業(yè)績(jī)變化在保萬(wàn)金三只地產(chǎn)股中進(jìn)行一些動(dòng)態(tài)調(diào)倉(cāng)，保利的買賣點(diǎn)詳見(jiàn)更新后的《21只持倉(cāng)股的買賣點(diǎn)》