近日東方華融與京哲律師事務(wù)所達(dá)成戰(zhàn)略合作協(xié)議，京哲律師事務(wù)所為東方華融（北京）拍賣有限公司常年法律顧問(wèn)單位，為東方華融在法拍房產(chǎn)及不良資產(chǎn)處置等業(yè)務(wù)領(lǐng)域提供法律咨詢、風(fēng)險(xiǎn)分析與警示等相關(guān)服務(wù)，增強(qiáng)東方華融客戶財(cái)產(chǎn)安全保障力度。

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京哲律師事務(wù)所

北京市京哲律師事務(wù)所創(chuàng)設(shè)于2003年，經(jīng)過(guò)近20年的專業(yè)積累，在糾紛處置、方案設(shè)計(jì)、時(shí)間成本、經(jīng)濟(jì)成本、風(fēng)險(xiǎn)控制等各方面有豐富實(shí)操經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)水準(zhǔn)。業(yè)務(wù)逐漸發(fā)展為公司法律事務(wù)、民事?tīng)?zhēng)議調(diào)解與訴訟、刑事辯護(hù)與風(fēng)險(xiǎn)防范、商事?tīng)?zhēng)端與仲裁、行政法律事務(wù)、公益法律服務(wù)中心、房地產(chǎn)與建筑工程、金融證券與私募基金、涉外投融資與國(guó)際貿(mào)易、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、醫(yī)藥健康、環(huán)境保護(hù)與礦產(chǎn)資源開(kāi)發(fā)、政府法律事務(wù)、民刑交叉業(yè)務(wù)、勞動(dòng)與人力資源、婚姻家庭與財(cái)富傳承、債務(wù)重組與特殊資產(chǎn)處置、娛樂(lè)與傳媒、項(xiàng)目投資與并購(gòu)19個(gè)業(yè)務(wù)部門，涵蓋基本法律服務(wù)領(lǐng)域。

律師提示l法拍房風(fēng)險(xiǎn)與規(guī)避

近些年來(lái)隨著國(guó)家司法建設(shè)逐步完善，法拍房逐漸步入人們視野，不少人抱著“撿漏”心里，希望從法拍市場(chǎng)買到低于市場(chǎng)價(jià)的房產(chǎn)。法拍房雖然是司法部門執(zhí)行的拍賣活動(dòng)，但是也存在相關(guān)的未知風(fēng)險(xiǎn)。法拍房最大的三個(gè)風(fēng)險(xiǎn)中兩個(gè)與“執(zhí)行”相關(guān)：

一、法拍房執(zhí)行難、交付難：

　　如果原房主惡意利用法律空白中“買賣不破租賃”的條約，在資產(chǎn)抵押前就將房屋租賃，則購(gòu)房人即使完成房屋過(guò)戶也必須執(zhí)行原有租賃條款，直至租賃合約結(jié)束。

　　同時(shí)，如該法拍房?jī)?nèi)現(xiàn)居住著老人（或法拍后突然住進(jìn)老人），又是老人的唯一住房，且老人與原房主是直系關(guān)系，則會(huì)面臨只能通過(guò)民事訴訟協(xié)商解決的窘境。

　　這是法拍房最大的風(fēng)險(xiǎn)，買了卻住不進(jìn)去。

　　二、潛在的高昂稅費(fèi)：

　　購(gòu)買法拍房與購(gòu)買二手房一樣會(huì)產(chǎn)生稅費(fèi)，其中最高的情況為“經(jīng)濟(jì)適用房”， 此類房屋的稅費(fèi)高達(dá)房屋原值差價(jià)的70%。

　　這是法拍房第二大風(fēng)險(xiǎn)，在法拍房購(gòu)買人中，也確實(shí)存在拍下房屋后，因?yàn)檫^(guò)戶時(shí)稅費(fèi)過(guò)高而悔拍違約的案例。

　　3、過(guò)戶問(wèn)題

　　如果執(zhí)行法院和房產(chǎn)不是一個(gè)地區(qū)，因?yàn)榈貐^(qū)政策不同、法律理解不同、協(xié)助機(jī)關(guān)不同等，那么過(guò)戶會(huì)非常麻煩，不是專業(yè)人士很難處理好。

　　因此購(gòu)房人聘一家有實(shí)力、有專業(yè)法律支持的助拍公司對(duì)法拍房屋先行盡職調(diào)查，避開(kāi)“雷區(qū)”，是很有必要的。畢竟一線城市的法拍房成交價(jià)格比起市價(jià)還是有一定價(jià)差空間的?！?/p>

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華融法拍能為您做什么？

　　1.調(diào)查委托拍賣的法院是第一手直接查封房屋者，還是輪候查封者，關(guān)注是否被其他機(jī)構(gòu)查封。

　　2.調(diào)查所拍賣房屋產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)是否有問(wèn)題，是否存在產(chǎn)權(quán)不清、無(wú)產(chǎn)權(quán)、小產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)權(quán)共有情況。

　　3.調(diào)查法拍房的房主涉及債務(wù)問(wèn)題，房屋可能被多次抵押。如果有抵押，了解清楚是否可辦理解押。如果無(wú)法解押，未來(lái)可能面臨相應(yīng)的債務(wù)償還風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)榉ㄅ姆亢罄m(xù)所有費(fèi)用均由購(gòu)房者承擔(dān)。值得注意的是，由于民間借貸是無(wú)法通過(guò)國(guó)家機(jī)構(gòu)查詢得知，購(gòu)買這類房屋，入住后可能會(huì)遭其他債權(quán)人追討。

4.調(diào)查法拍房原房主可能存在未交清的水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用情況。部分房產(chǎn)因長(zhǎng)期無(wú)人居住，可能面臨數(shù)額較大的欠費(fèi)，將由競(jìng)買人自行承擔(dān)和解決。這情況一般會(huì)在拍賣公告的標(biāo)的物介紹中有所說(shuō)明，比如，某房源的信息就顯示，“物業(yè)、水、電、氣等欠費(fèi)不詳，需買受人核實(shí)后自行承擔(dān)”。

5.關(guān)注是否存在實(shí)際居住權(quán)人及戶口遷出問(wèn)題。若存在長(zhǎng)期租約的法拍房被買下后，雖然購(gòu)買人已完成房屋過(guò)戶，卻因租戶不搬離或原來(lái)產(chǎn)權(quán)人拒絕搬遷，而無(wú)法實(shí)際入住。一般情況下，執(zhí)行法院不會(huì)強(qiáng)制騰空，只能由購(gòu)房者通過(guò)另立民事案件處理。華融能協(xié)助清退房屋，保障房產(chǎn)交付。

6．競(jìng)買手續(xù)辦理、競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)、后期手續(xù)辦理、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記、房屋交付、金融服務(wù)等全程協(xié)助。

幫客戶需做足功課避開(kāi)“雷”區(qū)，保障資金安全，撿到“漏”，是華融法拍核心價(jià)值。