杭州第三輪集中供地結束，伴隨土拍回暖，杭州2021年土地出讓金收入3132億，同比增長近20%。截至12月22日，上海土地總出讓金收入為3142億元，廣州為3012.5億元。杭州今年賣地收入僅次于上海，略高于廣州，位居全國城市第二。

從2017年土地出讓收入超過2000億，僅次于北京，位居全國第二后，杭州土地出讓收入就一直位居全國前列。其中2018年、2019年杭州土地出讓收入都高居全國第一。而2020年、2021年則略少于上海，位居全國第二。

三輪集中供地，從火爆回歸理性

杭州今年三輪集中供地。首輪集中供地火爆，第二輪集中供地冷清，第三輪集中供地又回歸了理性。首輪集中供地觸及封頂價的地塊占73.7%，第三輪集中供地觸及封頂價的地塊占68.5%。

12月21日杭州第三批次集中供地，共推出35宗涉宅地，含1宗租賃用地，總出讓面積176.2萬平方米，總建筑面積416.1萬平方米，總起價712.9億元。最終成交結果，35宗出讓地塊中，9宗地塊底價成交，2宗地塊溢價出讓，其余24宗地塊達到封頂價最后通過搖號轉讓，總成交額達到了759.54億元，綜合溢價率為7%。

而今年首輪集中供地成交額為1178億元，第二輪集中供地遇冷成交額僅為257.46億元。杭州通過三輪集中供地共獲得了2196億元的賣地收入。

多舉措讓利房企，杭州政策值得推廣

杭州第三批集中供地的回暖并不讓人意外。第三輪土拍溢價率、封頂率回暖，是因為土地拍賣規(guī)則松綁、板塊新房限價上調、地價下調、配建減負，房地產企業(yè)利潤空間變大。

土地拍賣規(guī)則方面，杭州在第三輪集中供地中恢復了預公告的勾地政策。原計劃推出51宗地塊，并表示有意參與競買的房企，可以繳納申請保證金、辦理預約申請手續(xù)。

而正式土拍環(huán)節(jié)，最終推出的地塊只有35宗，說明有16宗地塊房企興趣不大，政府則取消了供地。正式推出的35宗地塊大多屬于熱門區(qū)域，其中主城區(qū)占比近六成，甚至有些核心區(qū)域土地斷供多年。

為了刺激房企的拍地積極性，杭州第三輪集中供地提高了14個板塊的新房限價，漲幅大多在4%-5%，最高的兩個板塊新房限價漲幅都超過了6%。這就給房地產企業(yè)留下了較大的利潤空間。

上調商品房預售價的同時，杭州也通過降低土地溢價率來降低房企的拿地成本。土地上限由之前的15%降到10%。土地競價達到10%的溢價上限后，就轉為公開搖號來確定中標房企了。

數(shù)據(jù)顯示，第三輪土拍實際樓面價和地價的差價接近14000元/平方米，創(chuàng)下了去年以來新高，比今年第二輪土拍上漲了超過30%。

作為近年來人才凈流入率最高的城市，杭州新建住宅市場一直供不應求，而這一輪土拍又給房企預留了更多利潤空間，房企拿地意愿自然也就上升了。

同其他城市相比，杭州近年來的發(fā)展得益于市區(qū)的快速擴張。杭州的面積和城市骨架在國內城市中已經(jīng)位居前列。而G20和明年的亞運會使得杭州的城市發(fā)展更具動力。

在這個大背景下，杭州的土地拍賣收入躍居全國前列。但這也導致杭州的土地財政依賴度較高。2019 年杭州土地財政依賴度高達 140%，2020 年土地財政依賴度也有123%。也正因為這樣，杭州在今年第三輪集中供地上給予了房企更多優(yōu)惠政策。

目前從全國房地產市場來看，最艱難的時候已經(jīng)過去，政策面大幅回暖，市場也逐漸企穩(wěn)反彈。由于房地產在中國經(jīng)濟中的重要性，房地產市場未來并不會太悲觀，只是會從黃金時代過渡到白銀時代，或者說以后行業(yè)利潤率會與社會平均利潤率趨同。而未來房企拿地也還會集中在杭州這樣的熱門城市。

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上林院：楊飛，經(jīng)濟學博士，高校教師，深度觀察產業(yè)經(jīng)濟與財經(jīng)事件。