對于樓市的“幻想”，應(yīng)該要打破了！

從近幾年地產(chǎn)股的走勢，我們大概可以判斷，未來樓市定然不會再有類似于十年前火爆的行情。那些繼續(xù)押注樓市大漲的人，最終等來的是慘痛的教訓(xùn)。

當(dāng)下，地產(chǎn)指數(shù)已經(jīng)跌至2018年的水準(zhǔn)，且中證房地產(chǎn)指數(shù)歷史首次跌破凈資產(chǎn)，近期PB更是跌到了0.99倍。

種種跡象都表明，對于樓市的監(jiān)管可能不會放松。且未來很長一段時間，從嚴(yán)監(jiān)管將成為地產(chǎn)市場的“標(biāo)配”，這就意味著靠地產(chǎn)拉動經(jīng)濟的時代可能將成為歷史。

7月27日，十一屆全國人大財經(jīng)委副主任委員賀鏗在接受采訪時就表示，當(dāng)下房地產(chǎn)主要存在三個問題。

第一，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率高；

第二，房屋的空置率高；

第三，房企偏多，良莠不齊。

當(dāng)下，全國地產(chǎn)企業(yè)過多是一個不爭的事實，過去的房企主要是通過高周轉(zhuǎn)的模式來進(jìn)行發(fā)展，這種模式給企業(yè)積累大量的風(fēng)險，一旦某一個環(huán)節(jié)出了問題，那么等待企業(yè)的很有可能就是一場流動性的危機。

對于上述三個問題賀鏗也給出了三條建議：

第一，嚴(yán)格按照劃定的“三條紅線”，認(rèn)真去杠桿；

第二，認(rèn)真去庫存；

第三，對于現(xiàn)存的地產(chǎn)企業(yè)，該提升品質(zhì)的提升品質(zhì)，該轉(zhuǎn)型的轉(zhuǎn)型。

實際上，當(dāng)下樓市供過于求已經(jīng)成為共識，“房子蓋夠了”之類的論調(diào)已經(jīng)早已不是什么驚人之語，因為幾年前我國人均居住面積就已經(jīng)達(dá)到了37平米，與發(fā)達(dá)國家持平！

2018年，建行董事長田國立就曾說過，目前我們的房子是蓋夠了，空置率才是未來要面對的問題，我們未來應(yīng)該探索更多租售并舉的方式。

對此，賀鏗也認(rèn)為，當(dāng)下地產(chǎn)主要的矛盾就在于供過于求，且居民的購房欲望不是很高，房子空置率太高。

據(jù)不完全統(tǒng)計，我國目前房屋的空置率已經(jīng)超過21%，這一比例遠(yuǎn)高于全球大多數(shù)國家，僅次于西班牙和意大利。

且中國城鎮(zhèn)家庭住房擁有不平衡程度較為嚴(yán)重。據(jù)澤平宏觀相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)下最低20%的城鎮(zhèn)家庭戶擁或有約6%的住房面積，而最高20%的家庭戶擁有約40%的住房面積。

而賀鏗也強調(diào)，為什么中央多次強調(diào)房住不炒？就是因為有人“想炒”。

賀鏗還稱，據(jù)他觀察，這些人不是一般的“想炒”，而是千方百計地“想炒”。出現(xiàn)這種原因就是有人建好的房子賣不動，有的人手上有幾套甚至幾十套，賣不掉他們能不著急？所以，這些人變著法子煽動地產(chǎn)的熱度，目的就是制造炒房的氛圍。

從目前的環(huán)境來看，提高貸款利率、嚴(yán)格限制二手房的貸款已經(jīng)開始在越來越多的城市展開，未來只會越來越嚴(yán)格。

目前，高房價已經(jīng)成為抑制生育的重要原因之一，當(dāng)年輕人奮斗一輩子買不起一套房的時候，這將十分不利于社會的發(fā)展。所以，限制地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，繼續(xù)去地產(chǎn)庫存，推動租售并舉，降低空置率，將會成為未來十年乃至二十年地產(chǎn)市場的一個常態(tài)。

7月26日，市場消息稱，一些重點房企已經(jīng)監(jiān)管部門要求買地金額不得超過年度銷售額40%。且拿地額不僅包括房企在公開市場拿地，還包括通過收并購方式獲地的支出。由此可見，對于地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管從嚴(yán)，已經(jīng)成了不爭的事實。

按照新政策，未來地產(chǎn)企業(yè)想要拿地的方法就是加大供應(yīng)、多銷售。這樣不僅有利于增加市場房源，且還能有助于降低市場價格。

從當(dāng)下現(xiàn)狀來看，我國2020年新的商品房銷售面積已經(jīng)突破17億平米，預(yù)估今年大概率會超過18萬平米，且今年上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長15.0%，兩年復(fù)合增長8.2%，這個速度已經(jīng)很高了，要比經(jīng)濟增長速度、居民消費增長速度還高。所以，地產(chǎn)未來調(diào)控的路還很長，只是時間尚短，很多人覺得還是一個普漲的態(tài)勢。

綜合而言，當(dāng)下對于地產(chǎn)市場，仍然還是處于一種“堵”的邏輯，未來隨著社會的發(fā)展，地產(chǎn)的政策也一定會轉(zhuǎn)到“疏”上去。經(jīng)濟學(xué)家任澤平認(rèn)為，只有人地掛鉤才能真正解決一二線城市高價高，三四線城市庫存高的問題。

問題的解決都是一步步來的，所以一定不要低估了中央房住不炒的決心，有些問題的解決雖然會滯后，但是不會缺席。未來差異化發(fā)展、分化將會成為市場的主流，屆時高房價將不再會成為年輕人的困擾，因為我們的房子絕對已經(jīng)蓋夠，剩下的就是平衡分配（大力發(fā)展租售并舉）的問題了。