案情簡介

2019年4月5日，武某作為買受人，與出賣人某置業(yè)公司簽訂《商品房買賣合同》，約定武某以210萬元購買置業(yè)公司開發(fā)的商品房，附隨該合同有五個附件。在附件一房屋平面圖中，顯示了案涉房屋結(jié)構(gòu)房的四周墻體及內(nèi)部洗手間的墻體，此外內(nèi)部無其他墻體，武某在該平面圖中涉及本案房屋部分簽名捺印。附件五《補充協(xié)議》第一條約定：根據(jù)建筑結(jié)構(gòu)安全、消防要求、保證整體建筑完整性及商業(yè)經(jīng)營需要，該房屋室內(nèi)天棚局部可能有結(jié)構(gòu)梁、明管；室內(nèi)有結(jié)構(gòu)柱或剪力墻、穿梁套管、穿墻套管等；以上情況最終以實際交房為準。

后武某支付了全部購房款并辦理了房屋交接手續(xù)。武某進入房屋后，發(fā)現(xiàn)相比合同約定，房屋內(nèi)部多出了三面墻，將室內(nèi)分割為大小不等的數(shù)個空間。武某很不滿意，于2020年11月3日向置業(yè)公司發(fā)出解除合同的通知，置業(yè)公司未予回復(fù)。武某遂向法院提起訴訟，請求依法確認解除其與置業(yè)公司簽訂的房屋買賣合同，并判令置業(yè)公司返還購房款及利息。

法院認為

本案爭議焦點為，武某與置業(yè)公司簽訂《商品房買賣合同》時，是否明確知道房屋實際的戶型結(jié)構(gòu)。經(jīng)審理法院認為，雙方簽訂的《商品房買賣合同》是雙方就買賣案涉房屋進行要約、承諾并最終達成合意的主要載體，合同標的物即案涉房屋的基本信息均應(yīng)在合同中予以體現(xiàn)。

雙方簽訂的合同為商品房預(yù)售合同，武某購買的房屋系期房，在簽約時房屋并未實際建設(shè)完畢，武某無法通過房屋現(xiàn)狀了解房屋的實際情況，其獲取房屋信息的主要載體即商品房買賣合同。故認定武某是否在購買案涉房屋時已明確知道房屋戶型結(jié)構(gòu)，應(yīng)主要以商品房買賣合同為準。

而案涉合同中的房屋平面圖中，房屋戶型結(jié)構(gòu)并未顯示房屋內(nèi)部存在本案爭議的三面墻體。雖然置業(yè)公司主張武某在《確認單》中簽字確認已經(jīng)閱讀、了解并認可房屋戶型圖，但置業(yè)公司提交的顯示房屋內(nèi)部存在墻體的《戶型鑒賞》，與確認單載明的“戶型圖”名稱不一致，且《戶型鑒賞》中也沒有武某的簽名。置業(yè)公司據(jù)此主張武某在購買房屋時已完全了解房屋的實際戶型結(jié)構(gòu)，依據(jù)不足，法院不予采信。

因此，應(yīng)認定武某在購買案涉房屋時并不知道房屋的實際戶型結(jié)構(gòu)，即房屋內(nèi)部存在三面承重墻體。

同時，三面墻體將房屋分割成零碎空間，可用性很差，且三面墻為承重墻無法拆除，這使得案涉房屋戶型結(jié)構(gòu)、布局等與合同約定發(fā)生了重大的改變，與武某在簽訂合同時對房屋的使用預(yù)期嚴重不符，已無法實現(xiàn)其合同目的。

因此，武某依據(jù)當時有效的《中華人民共和國合同法》第九十四條規(guī)定，享有合同解除權(quán)，有權(quán)與置業(yè)公司解除案涉《商品房買賣合同》。

最終，法院判決武某與置業(yè)公司解除《商品房買賣合同》，置業(yè)公司退還武某購房款210萬元，武某退還置業(yè)公司涉案商品房。

律師觀點

對于商品房的交易，房屋的內(nèi)部格局和結(jié)構(gòu)對購房者起著很大的決定作用，是整個買賣環(huán)節(jié)中的重要因素之一。

商品房開發(fā)商應(yīng)當遵守誠實信用原則，按照合同中約定的房屋戶型和狀態(tài)將房屋及時交付購房者。

如果發(fā)生上文案例中所述情形，購房者在房屋交接后發(fā)現(xiàn)房屋的戶型結(jié)構(gòu)與簽訂的合同中的結(jié)構(gòu)存在根本性差異，由于不合理的房屋結(jié)構(gòu)導(dǎo)致房屋的使用價值產(chǎn)生明顯貶損，已經(jīng)與購房時對房屋的預(yù)期嚴重不符時，可以根據(jù)民法典的規(guī)定，以開發(fā)商違約導(dǎo)致合同目的不能實現(xiàn)為由解除合同。

此外，如果購房者在交房前就得知房屋情況與合同約定不符，且開發(fā)商明確表示或以行為表示不按照約定的房屋戶型結(jié)構(gòu)交付房屋的，同樣可以在履行期限屆滿前要求開發(fā)商承擔預(yù)期違約的責(zé)任。

相關(guān)法律

《中華人民共和國合同法》第九十四條：【合同的法定解除】有下列情形之一的，當事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；

（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；

（三）當事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形。

《中華人民共和國民法典》第五百六十三條：有下列情形之一的，當事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；

（二）在履行期限屆滿前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；

（三）當事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形。

以持續(xù)履行的債務(wù)為內(nèi)容的不定期合同，當事人可以隨時解除合同，但是應(yīng)當在合理期限之前通知對方。

《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十九條：

出賣人沒有履行或者不當履行從給付義務(wù)，致使買受人不能實現(xiàn)合同目的，買受人主張解除合同的，人民法院應(yīng)當根據(jù)民法典第五百六十三條第一款第四項的規(guī)定，予以支持。

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