一年一航程。2020年，我們見過波瀾壯闊的風景，也遭遇過暗流駭浪心驚。

這一年，疫情突如其來，我們風雨同舟，眾志成城。作為重要的社會力量，房地產(chǎn)企業(yè)積極捐款捐物，大筆支援抗疫。同時，房企旗下的商業(yè)板塊還出臺了不少減免或免除租金的舉措，與面臨經(jīng)營壓力的商戶共渡難關(guān)。

社區(qū)是防疫的“第一戰(zhàn)場”。在這里，各大房企旗下物業(yè)公司聯(lián)合社區(qū)、街道，積極開展各項工作。從出入管控、體溫測量，到解決人們的“菜籃子”難題，敬業(yè)的物業(yè)人，幫助業(yè)主安全走過了防疫抗疫的“最后一公里”。

疫情讓人們重新認識到了物業(yè)服務(wù)的價值，物業(yè)企業(yè)也在資本市場迎來利好。當股市一片慘綠之時，只有物業(yè)股一片飄紅，就是最好的證明。受此影響，越來越多的房企選擇將旗下物業(yè)公司分拆上市，以尋求更好的發(fā)展。

物業(yè)股的狂歡與“三道紅線”融資新規(guī)密切相關(guān)。畢竟，通過股權(quán)融資補充權(quán)益，房企可以顯著改善杠桿水平，尤其是資產(chǎn)負債率和凈負債率。然而，近期上市的物企普遍遭遇了股價下跌，萬科物業(yè)、碧桂園服務(wù)等頭部物企，也在尋求新的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型。從狂歡到冷靜，物業(yè)股在2020年經(jīng)歷了“過山車”般的體驗。

疫情使行業(yè)陷入危機，卻也帶來了新變革。直播售房熱度陡升，成為日常營銷手段，房企紛紛接軌互聯(lián)網(wǎng)、擁抱科技化。不過，截至目前，購房仍是重決策、重線下體驗的消費，直播售房能否擺脫單純推廣、引流的過去，真正帶來成交，任重而道遠。

房地產(chǎn)銷售的天花板遲早會到來。城市更新，逐漸被開發(fā)商當成下一個可以挖掘的“金礦”。政策層面上，北京、上海、廣州、深圳等城市先后出臺了城市更新行動計劃，與以往粗獷的大拆大建不同，此次城市改造，將歷史風貌保護和存量改造放在了更加突出的位置。

簡單而言，城市更新是在存量中求增量，從而實現(xiàn)城市內(nèi)涵發(fā)展。在傳統(tǒng)中求變革，實現(xiàn)城市功能環(huán)境的全面提升。從創(chuàng)新中求效率，實現(xiàn)城市發(fā)展新舊動能的轉(zhuǎn)換。圍繞城市運營的城市更新逐漸取代棚改，參與其中的房地產(chǎn)企業(yè)，也逐漸從城市發(fā)展商向生活運營商邁進。

負債“降檔”勢在必行，關(guān)注資金安全才是企業(yè)“過冬”關(guān)鍵，在這方面，不同房企境遇各異。大型房企可以利用自身品牌效應(yīng)，適當降低房價來吸引購房者，也可以利用自身規(guī)模效應(yīng)，開辟新的融資渠道。然而，中小房企選擇空間有限，盡管項目轉(zhuǎn)讓、引入戰(zhàn)投、分拆上市等舉措不斷，能否成功闖過生死線，依舊不容樂觀。

這一年，很多事件都足以列入房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的“歷史簿”。就此，焦點財經(jīng)特別盤點出行業(yè)“十大熱門事件”，以此來復(fù)盤過往一年的跌宕起伏。

一、世茂福晟“世紀并購”落錘，行業(yè)進入“大魚吃小魚”時代

新年伊始，深陷債務(wù)危機的閩系房企福晟迎來了它的“白衣騎士”世茂集團，雙方共同官宣了總貨值達四五千億的“世紀合作”，房地產(chǎn)行業(yè)“大魚吃大魚”的時代由此開端。彼時，雙方的表態(tài)是，不論誰收購誰，世茂都會對福晟進行全面代管，輸出“世茂福晟”品牌，而福晟也將與世茂聯(lián)手解決自身的債務(wù)危機。

然而，華麗的開場并沒有迎來體面的后續(xù)。雙方宣布合作后的時間里，世茂經(jīng)歷了福晟跟投員工維權(quán)、投資人維權(quán)、私募基金討債、樓盤業(yè)主維權(quán)等諸多糟心事，對于收購一事的口徑也有所改變。近來，世茂已經(jīng)很少提及“世茂福晟”的說法，而是改成了“福晟紓困管理平臺”。

二、萬物皆可直播，房企紛紛線上售房

如果說去年是渠道元年，今年便是房企的“直播元年”。疫情期間，房企賣房不得不移至線上。4月，復(fù)地集團聯(lián)手薇婭試水直播賣房，此后，碧桂園、恒大、富力等頭部房企相繼入局，金茂、龍湖等房企還紛紛上線了自家的線上售房小程序。

隨著疫情的影響逐步消退，房企直播售房熱度不減反增。據(jù)天貓好房官方數(shù)據(jù)，“雙11”期間，全國共有100多家房企帶著3000個樓盤，共計80萬房源入駐天貓好房，特價房范圍覆蓋近300個城市。

業(yè)內(nèi)認為，直播賣房是房企接軌互聯(lián)網(wǎng)、擁抱科技化的表現(xiàn)。但截至目前，購房仍是重決策、重線下體驗的消費。直播賣房能否擺脫單純的推廣、引流作用，還有很長的路要走。

三、歷時四年，融創(chuàng)“放手”金科控制權(quán)

作為繼“寶萬之爭”后，地產(chǎn)圈最知名的控股權(quán)之爭，融創(chuàng)與金科之間的“股權(quán)糾葛”被業(yè)內(nèi)圍觀了四年有余。2016年，融創(chuàng)中國通過旗下控制公司天津聚金參與金科股份定增，此后，融創(chuàng)系與黃紅云之間圍繞金科股份控制權(quán)的爭斗，一直處于“你追我趕”的狀態(tài)。

在這期間，融創(chuàng)對于金科股份的持股比例一度高達29.35%，超過黃紅云，但勝利姿勢并未保持太久，便被后者反超。直至4月14日，融創(chuàng)將所持11%金科股權(quán)，轉(zhuǎn)讓給紅星家具集團，逐步“放手”金科控制權(quán)。

5月21日，歷經(jīng)多次減持后，融創(chuàng)所持金科股份終于降至5%以下，借此套現(xiàn)上百億元，變成了一場成功的財務(wù)投資。

四、萬科24億元“馳援”泰禾，不兜底對方債務(wù)

高杠桿疊加疫情沖擊，不少高杠桿運行的房企陷入“債務(wù)危機”，閩系泰禾也不例外。作為2010年上市的地產(chǎn)股，泰禾曾因上市后火力全開，一度被稱為“地王收割機”，并在2018年憑借1303.4億元的銷售額，闖入百強房企前20強。不過，在激進的擴張策略下，其債務(wù)壓力也隨之而來。

泰禾集團所打造的院子系、大院系等多個系列產(chǎn)品口碑不俗，但在疫情之下，泰禾部分項目的最新成交價格低于預(yù)期，這影響了公司的資金回籠情況。今年年初，泰禾將“引戰(zhàn)”工作提上日程，并先后接觸了華潤、金茂、廈門建發(fā)、廈門國貿(mào)、中國建筑、保利地產(chǎn)等多個潛在投資者，但大多協(xié)商未果。

今年7月，萬科通過全資子公司海南萬益24億元“馳援”泰禾，為后者的引戰(zhàn)工作帶來事質(zhì)性進展。但萬科同時明確表示，不會“兜底”對方債務(wù)，泰禾需獨立完成債務(wù)重組事項。

五、世聯(lián)行易主，傳統(tǒng)代理行業(yè)進入“秋天”

作為首家登陸A股的房地產(chǎn)綜合服務(wù)提供商，世聯(lián)行一度有業(yè)內(nèi)房地產(chǎn)中介“老大哥”之稱，風光無限，卻在2018年之后步入“暗黑時刻”，業(yè)績兩連降。這一年，國內(nèi)樓市調(diào)控趨嚴，市場低迷，房企銷售規(guī)模日漸放緩。作為下游服務(wù)商，世聯(lián)行受到了明顯沖擊，陷入困境。

與此同時，擺在世聯(lián)行面前更為殘酷的現(xiàn)實是，居住服務(wù)行業(yè)日趨激烈的市場競爭。不論是聚焦房地產(chǎn)交易服務(wù)的易居，還是抓住存量房機遇登陸資本市場的貝殼找房，都對傳統(tǒng)中介服務(wù)形成了沖擊和擠壓。

今年9月，世聯(lián)行一紙公告宣布了創(chuàng)始人兼董事長陳勁松卸任以及國有資本珠海大橫琴成為控股股東的消息。在業(yè)內(nèi)看來，世聯(lián)行的易主，昭示著傳統(tǒng)代理行時代的落幕，房地產(chǎn)銷售代理的老模式已經(jīng)全面被互聯(lián)網(wǎng)渠道取代。

六、成立不足兩年，貝殼找房敲鐘紐交所

成立不過兩年時間，貝殼找房敲開了紐交所大門，證券代碼為“BEKE”。對于貝殼的到來，資本市場的表現(xiàn)格外熱烈。上市首日，貝殼找房的開盤價為35.06美元，較發(fā)行價20美元上漲75%，以開盤價計算，貝殼找房的總市值達400億美元。

在上市儀式上，貝殼找房創(chuàng)始人兼董事長左暉表示，“我希望所有的貝殼人永遠記住居住服務(wù)產(chǎn)業(yè)的艱難，永遠記住我們是如何堅持做難而正確的事情，創(chuàng)造了一個又一個價值才走到今天，在C端崛起的時代，誰能為客戶端創(chuàng)造更大價值，誰就會有更大價值”。

貝殼在資本市場上的表現(xiàn)，直接引發(fā)了“天貓好房”加速誕生、恒大拉攏房產(chǎn)中介等事件。市場突然意識到，房地產(chǎn)經(jīng)紀是一塊巨大的蛋糕，并有待分割。貝殼的競爭者、地產(chǎn)巨頭、互聯(lián)網(wǎng)公司，無一不想入場分食。

七、關(guān)注資金安全，“三道紅線”降杠桿

經(jīng)過多年的脫韁野馬式發(fā)展，行業(yè)內(nèi)大部分房企的資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)并不好看。監(jiān)管層面敲響警鐘，祭出“三道紅線”融資新規(guī)，這也成為房企繼疫情之后，遇到的最大挑戰(zhàn)。

按照“剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率大于 70%；凈負債率大于100%；現(xiàn)金短債比小于1倍”的標準，“三道紅線”將房企劃分為“紅、橙、黃、綠”四檔，并分別設(shè)定了有息負債的增速閾值，每降低一檔，上限增加5%。

行業(yè)突變，冷暖自知。踩中紅線的房企，有如熱鍋上的螞蟻，紛紛出招降杠桿。而在安全范圍內(nèi)的房企，則有如被“開了綠燈”，逆周期拿地，尋求新的投資機會。房企分化，漸次明朗。

八、“打新熱”與“代持炒房”齊飛，深圳樓市的魔幻一年

疫情并未抑制住深圳房價的上漲態(tài)勢。2020年，深圳新房、二手房實現(xiàn)普漲，二者之間的價格差從2019年1月的4395元/平米最高擴大至2020年7月的23915元/平米，漲幅高達444%，催生了代持、眾籌等炒房方式，搶占新房市場的剛需購房名額。

這也招致了深圳史上最嚴樓市調(diào)控政策的出臺。7月15日，深圳出臺“7·15新政”，要求本地戶籍落戶滿三年、外地戶籍繳滿五年社保才能購房；且在新房搖號選房時，要優(yōu)先滿足無房的剛需家庭。政策出臺后，二手房市場成交近乎“腰斬”。

如果說上半年是二手房的主場，“打新”則成為深圳樓市下半場的關(guān)鍵詞。下半年，深圳樓市新盤走熱，部分“網(wǎng)紅盤”出現(xiàn)“萬人搶房”、“眾籌打新”現(xiàn)象，這引起了深圳主管部門的高度重視，并著手調(diào)查。一旦發(fā)現(xiàn)存在違規(guī)行為，將依法依規(guī)嚴肅處理。

九、恒大造車迎來新進展，恒馳量產(chǎn)在即

2020年，蔚來、小鵬與理想汽車等幾家在美上市的中國新能源汽車企業(yè)的股價表現(xiàn)，一直是商業(yè)界的熱議話題。但公眾較為忽視的是，另外一家在香港上市的造車新勢力企業(yè)恒大汽車，在資本市場上的股價也一路高歌猛進。

11月10日，恒大汽車正式對外發(fā)布恒馳車標，由“金獅”“藍天”“紅球”共同構(gòu)成的恒馳車標，寓意“保護藍天，決勝紅海，東方雄獅，傲視全球”。目前，恒大汽車上海、廣州兩大生產(chǎn)基地已經(jīng)全面啟動試生產(chǎn)調(diào)試，恒馳量產(chǎn)近在眼前。

十、萬科下海養(yǎng)豬，從“農(nóng)場”到餐桌的全鏈條服務(wù)

今年5月，萬科發(fā)布招聘信息，為旗下食品事業(yè)部招聘豬場拓展經(jīng)理、聚落化豬場總經(jīng)理、預(yù)結(jié)算專業(yè)經(jīng)理等崗位。8月，萬科旗下控股企業(yè)又全資投資了一家養(yǎng)豬公司。天下熙熙，皆為利來。萬科此舉被業(yè)內(nèi)是利用“養(yǎng)豬”的機會，在城鎮(zhèn)化的紅利中“圈地”。

不過，萬科則表示，去年，豬肉價格大漲，今年疫情的發(fā)生又給萬科客戶購置食品帶來不便。這讓萬科意識到，需在“從農(nóng)場到餐桌”的整個產(chǎn)業(yè)鏈條上，與各行業(yè)優(yōu)秀伙伴共同努力，“以普通家庭可支付的價格，為大眾提供安全健康的日常餐食”。

2020年，是深圳特區(qū)成立40周年，也是脫貧攻堅，全面建成小康社會的關(guān)鍵一年。在助力人民脫貧領(lǐng)域，房地產(chǎn)企業(yè)的表現(xiàn)同樣“可圈可點”。2020福布斯中國慈善榜榜單顯示，前一百強企業(yè)（企業(yè)家）累計捐贈額為179.1億元，有63.07億元直接用于扶貧項目。其中，房企用于扶貧項目的捐贈達53.51億元，占總扶貧金額的84.84%，是絕對的中堅力量。

再回想，2020已然漸行漸遠。朝前望，2021注定大不一樣。