? ? ? ? 2021年中國樓市，恒大是繞不過的一個(gè)關(guān)鍵詞。曾經(jīng)的第一房企，2020年還賣了將近7000億房子的恒大，陷入債務(wù)危機(jī)，多個(gè)城市的項(xiàng)目一度停工。

　　

　　于是很多人發(fā)出疑問：房子還能買嗎？

　　

　　今天就和大家聊一聊這一輪全國房產(chǎn)行情，以及北京樓市近期的一些變化。

　　

　　01被“上了鎖”的房價(jià)

　　

　　中國的這輪行情，在2020年從深圳開始啟動(dòng)。

　　

　　整個(gè)2020年，深圳樓市的基調(diào)只有一個(gè)，那就是搶房：全年28個(gè)新盤帶來36次日光，二手房成交9.5萬套，創(chuàng)下4年來新高，2020年漲幅前50的小區(qū)房價(jià)上漲均超過30%。短短幾個(gè)月，深圳房價(jià)邁入7萬+時(shí)代。

　　

　　之后，廣州、東莞、上海、杭州、寧波市場也開始走熱，西安、成都、武漢、南京、合肥……甚至連青島、濟(jì)南這種陰跌兩年的北方城市，都在2021年開年迎來了樓市小陽春。

　　

　　但這輪房價(jià)上漲跟前幾年有一個(gè)最大不同：政府的調(diào)控落地極快。

　　

　　2020年3月深圳房價(jià)開始抬頭，7月政府就發(fā)布了“7.15新政”，落戶不滿3年需連續(xù)繳納5年社保才能獲得購房資格，2021年2月，進(jìn)一步加碼，發(fā)布二手房指導(dǎo)價(jià)。嚴(yán)格的指導(dǎo)價(jià)執(zhí)行，加上銀行收緊房貸，將深圳二手房市場迅速冰封。到2021年9月，深圳二手房成交量只有1635套，進(jìn)入“1”時(shí)代，連續(xù)6個(gè)月下跌。

　　

　　2021年8月，杭州也發(fā)布限購新政，落戶杭州市未滿5年需連續(xù)繳納24個(gè)月社保，方可獲得購房資格；而非戶籍家庭，需連續(xù)繳48個(gè)月。這一政策效果立竿見影，杭州9月二手房僅成交3784套，創(chuàng)下2020年2月以來歷史新低。

　　

　　全國政策方面，2021年1月，對(duì)開發(fā)商正式執(zhí)行三道紅線，降負(fù)債，降杠桿；2021年2月，全國22個(gè)重點(diǎn)城市全部采取集中供地，限制高價(jià)地；2021年3月開始，全國商業(yè)銀行嚴(yán)查經(jīng)營貸、消費(fèi)貸進(jìn)入樓市……

　　

　　通過一系列的組合拳，中國房價(jià)整體的上漲勢頭被遏制?！胺孔〔怀础碧崃怂哪甓嘀?，市場的邏輯已經(jīng)發(fā)生了根本改變。

　　

　　國家統(tǒng)計(jì)局披露的70個(gè)大中城市房價(jià)數(shù)據(jù)顯示：8月份，70城二手房價(jià)格下跌數(shù)量為34個(gè)，上漲的有27個(gè)，持平的9個(gè)。五年來，二手房下跌城市數(shù)量首次超越上漲城市。

　　

　　整體來看，頭部城市的市場情緒正在急劇轉(zhuǎn)換，短短幾個(gè)月時(shí)間，市場就踏入震蕩向下周期。

　　

　　02北京，沒有獨(dú)立行情

　　

　　我們?cè)倭囊涣谋本┦袌觥?/p>

　　

　　北京這一輪行情，自去年末開始啟動(dòng)。

　　

　　春節(jié)過后，北京樓市迅速變熱，買賣雙方的熱情都很高，東西城對(duì)口優(yōu)質(zhì)小學(xué)的房子，房東都在待價(jià)而沽，說隔夜就漲價(jià)一點(diǎn)都不過分。

　　

　　有回龍觀的業(yè)主說：“春節(jié)過后，小區(qū)內(nèi)帶看的中介一波又一波，已經(jīng)好幾年沒見過這場景了。”

　　

　　在核心區(qū)，基本是普漲，很多板塊同比去年，漲了15%以上。像東西城，還有西北旺、望京這種產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)比較好的片區(qū)，有些小區(qū)的高點(diǎn)漲幅甚至在30%以上。

　　

　　簡單總結(jié)年后的市場就是：優(yōu)質(zhì)板塊優(yōu)質(zhì)房源基本普漲一輪，局部出現(xiàn)過熱現(xiàn)象，但整體大行情未溢出到郊外板塊，就被政策壓制。

　　

　　進(jìn)入九月份，北京的雨一直下一直下，雨量比往年偏多7成。雨一多，仿佛大家也不愿意出門看房了。據(jù)部分門店反饋，最近愿意談價(jià)的業(yè)主增多，再加上近期銀行信貸收緊，市場已有向買家傾斜的走向。

　　

　　市場數(shù)據(jù)也佐證了這一點(diǎn)。9月份北京二手房成交僅12575套，和3月份的2.2萬套成交量相比，幾乎腰斬，即使環(huán)比8月份，也下跌了21%。麥田數(shù)據(jù)監(jiān)測也顯示，今年國慶7天小長假，帶看量比去年同期多了5%，但成交量卻下滑近20%。

　　

　　市場需求還在，但大家買房已經(jīng)沒有那么著急了。

　　

　　03拐點(diǎn)已至，是機(jī)會(huì)嗎？

　　

　　市場情緒是有慣性的，北京樓市今年的“金九”沒了，“銀十”大概率也來不了了。

　　

　　面對(duì)市場變化，購房者該如何選擇呢？

　　

　　當(dāng)下的北京市場，限購、限售、限貸等政策層層疊加，單純的投資客已經(jīng)沒有多少機(jī)會(huì)。前些年那種動(dòng)輒幾倍的收益率，在下個(gè)十年，幾乎沒有復(fù)現(xiàn)的可能。

　　

　　但有自住需求的購房者，要學(xué)會(huì)在這樣的市場發(fā)現(xiàn)機(jī)會(huì)。

　　

　　相對(duì)于深圳和上海，北京現(xiàn)在的房價(jià)基礎(chǔ)更牢固。北京的上一輪房價(jià)暴漲始于2015年，在2017年“3.17”新政前達(dá)到頂峰，隨后長達(dá)近四年時(shí)間，從大盤來看，整體處在一個(gè)震蕩調(diào)整的狀態(tài)。

　　

　　從2016年開始到2020年這5年，北京的房價(jià)在5-6萬元線筑了一個(gè)非常穩(wěn)定的底。

　　

　　數(shù)據(jù)來源：北京住建委官網(wǎng)

　　

　　在這個(gè)價(jià)格線上，2016年成交了26.8萬套二手房，2017年13.4萬套，2018年15.2萬套，2019年14.3萬套，2020年16.5萬套，總計(jì)86萬套。如果再加上今年的成交量，總計(jì)超過100萬套二手房都在這條均價(jià)線附近成交。

　　

　　借用股票市場的概念，5-6萬均價(jià)線實(shí)際就是北京二手房均價(jià)的支撐位，是市場密集成交形成的。2016年北京二手房均價(jià)突破5萬之后，再也沒跌破過這個(gè)數(shù)字。即使2017年“3.17”之后房價(jià)最低的2018年5月，二手房均價(jià)也有5.6萬。

　　

　　明確了這個(gè)概念之后，在北京的買房邏輯也要更新一下了：

　　

　　抱著“買漲不買跌”的觀念，極有可能選不到合適的房；震蕩調(diào)整的市場，才是剛需更好的上車機(jī)會(huì)。

　　

　　如果等市場熱起來你再去看房，你大概率會(huì)遇到這樣的場景：帶著有限的預(yù)算去看房，看完房就碰上房東漲價(jià)，好不容易看到了合適的房，因?yàn)楦犊顥l件不如別人理想被拒絕?？捶吭蕉?，就越焦慮。市場甚至給不了你一個(gè)月的看房時(shí)間，因?yàn)槟銜?huì)發(fā)現(xiàn)，晚買一個(gè)月，你的首付款可能要被迫增加幾十萬。好房輪不到你，于是被市場情緒裹挾的你，來不及過多思考，只能退而求其次，選擇一些只能滿足你50%硬需求的房子。最可怕的是，有些初次買房的人，會(huì)因?yàn)檫@種市場氛圍而腦袋發(fā)熱，選擇一些有市場硬傷的房子，這種房子在市場好的時(shí)候可以找到接盤俠，一旦市場轉(zhuǎn)冷，可能就真的變成“不動(dòng)產(chǎn)”了。

　　

　　剛需買房，兩點(diǎn)最重要，一是流通性，二是滿足居住需要。在震蕩或者下行的市場，掛牌房源增多，市場會(huì)給我們更多的時(shí)間和機(jī)會(huì)，去選擇真正符合自己需求、甚至是超出預(yù)期的房子。

　　

　　對(duì)于賣房后置換的人來說，也是同樣一套邏輯，但當(dāng)前需要注意一點(diǎn)，目前銀行放款周期拉長，需要排隊(duì)等待，有的銀行可能需要四個(gè)月以上，要給足銜接時(shí)間。

　　

　　有時(shí)候市場調(diào)整給的機(jī)會(huì)，要果斷抓住。從現(xiàn)在一直到春節(jié)，就是你挑挑撿撿的好時(shí)機(jī)。