編輯 | 于斌

出品 | 潮起網(wǎng)「于見專欄」

提到南京溧水臥龍湖小鎮(zhèn)這一地產(chǎn)項(xiàng)目，它在南京當(dāng)?shù)睾兔襟w圈素有“劣跡斑斑”之名。

作為一個(gè)位于南京溧水臥龍湖旁，依山傍水，產(chǎn)品包含別墅、公寓、小高層等的“優(yōu)質(zhì)”項(xiàng)目，它在建設(shè)和交付階段一直負(fù)面新聞不斷。

從“虛假宣傳、偷梁換柱、甚至私設(shè)違建、非法開工”，到交付房屋被投訴“空鼓、起砂、地坪開裂”，再到“無視‘禁墅令’”爭議、拖欠工程款爭議、欠稅…

作為一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，臥龍湖小鎮(zhèn)可以說是在規(guī)模上和問題數(shù)量上成正比。就在近期，它還因?yàn)橥锨饭こ炭疃庥隽吮还こ谭皆跔I銷中心門口拉橫幅的事件。

深究起來，臥龍湖小鎮(zhèn)項(xiàng)目似乎正在遭遇著前所未有的困境。地產(chǎn)行業(yè)大環(huán)境堪憂的背景之下，充滿爭議的它能挺過這一輪房地產(chǎn)蕭條嗎？作為主體開發(fā)商，南京臥龍湖置業(yè)又能否解決它現(xiàn)在所深陷的迷局呢？

臥龍湖小鎮(zhèn)，到處不合規(guī)？

去年開始，就有一些媒體對臥龍湖小鎮(zhèn)項(xiàng)目進(jìn)行了深度的剖析，而從一些媒體報(bào)道口徑中，臥龍湖小鎮(zhèn)項(xiàng)目在最基本的建設(shè)合規(guī)性上都面臨著很大的問題，在此之后長達(dá)十幾年的時(shí)間里遭遇持續(xù)批評也就顯得沒那么奇怪了。

公開信息顯示，臥龍湖小鎮(zhèn)位于南京市溧水經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，規(guī)劃土地面積高達(dá)260萬平方米，實(shí)際用地總面積為999981平米，項(xiàng)目毗鄰南京地鐵S7號線臥龍湖站。

巨大的項(xiàng)目體量之下，臥龍湖小鎮(zhèn)的定位也相當(dāng)“高端”。

按照官方介紹顯示，該項(xiàng)目“由美國規(guī)劃設(shè)計(jì)師操刀，是以北美風(fēng)格為基礎(chǔ)打造的集人居、旅游、文娛等一體的特色小鎮(zhèn)”，在南京臥龍湖置業(yè)有限公司的操盤下，它還配備了馬術(shù)、帆船、游艇俱樂部以及康養(yǎng)體系、商業(yè)娛樂設(shè)施等復(fù)雜業(yè)態(tài)，可以說是“五臟俱全”。

豐富而高端的業(yè)態(tài)配備、良好的生態(tài)環(huán)境讓臥龍湖小鎮(zhèn)項(xiàng)目始終不乏關(guān)注度，雖然該項(xiàng)目地處南京郊區(qū)溧水區(qū)，周邊配套也不算完善，它還是在這些年吸引了眾多購房者。

不過，兼具獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅、洋房、高層住宅業(yè)態(tài)的臥龍湖小鎮(zhèn)項(xiàng)目卻被質(zhì)疑在相關(guān)用地及規(guī)劃手續(xù)上是否合規(guī)。

據(jù)悉，在2003年之后，國土資源部陸續(xù)發(fā)布文件停止別墅類用地的供應(yīng)和審批，國務(wù)院也發(fā)布通知要求停止別墅房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地供應(yīng)，防止大套型商品房占用更多的土地。

在此背景下，2006年開始獲地、2008年開始陸續(xù)開盤的臥龍湖小鎮(zhèn)項(xiàng)目被很多人認(rèn)為是在違背國家相關(guān)政策的前提下開發(fā)建設(shè)別墅產(chǎn)品的，此舉似乎讓臥龍湖小鎮(zhèn)的別墅項(xiàng)目從一開始就背上了違規(guī)爭議。

此外，臥龍湖小鎮(zhèn)的一些組團(tuán)項(xiàng)目還被質(zhì)疑存在容積率不達(dá)標(biāo)的情況。

根據(jù)相關(guān)媒體的統(tǒng)計(jì)顯示，以臥龍湖置業(yè)C4獨(dú)棟別墅組團(tuán)為例，該項(xiàng)目的容積率只有0.46，不符合國土資源部限定的住宅容積率不得低于1.0之規(guī)定。

需要指出的是，住宅容積率不得低于1.0的規(guī)定同樣堵死了別墅類用地的審批之路。但人們疑惑的是，臥龍湖小鎮(zhèn)是如何在規(guī)定出臺后還能繼續(xù)開發(fā)別墅、推出低于規(guī)定容積率的產(chǎn)品，甚至一直到今天，臥龍湖小鎮(zhèn)還在開發(fā)新建獨(dú)棟別墅產(chǎn)品。

種種涉嫌違規(guī)之下，臥龍湖小鎮(zhèn)項(xiàng)目并非沒有受到有關(guān)部門的關(guān)注。據(jù)報(bào)道，該項(xiàng)目在2013年、2014年、2017年陸續(xù)進(jìn)行過一些整改動作，但在整改之后，臥龍湖小鎮(zhèn)的綜合容積率數(shù)據(jù)只有0.8，依然比規(guī)定的數(shù)據(jù)要低，而臥龍湖小鎮(zhèn)仍在堂而皇之地高調(diào)宣傳自己各類別墅產(chǎn)品的優(yōu)越性。

除了“無視‘禁墅令’”爭議，臥龍湖小鎮(zhèn)項(xiàng)目的違規(guī)爭議這些年來還被曝出了很多。

例如，臥龍湖小鎮(zhèn)官方宣傳其規(guī)劃土地面積約3900畝，但該項(xiàng)目獲得的國有土地只有1500畝左右，那么多出來那么多的土地哪來的？這個(gè)問題目前并沒有明確的說法。

至于多出那么多土地的用途和業(yè)態(tài)規(guī)劃則更加讓人迷惑了，在臥龍湖小鎮(zhèn)旗下馬術(shù)學(xué)院、護(hù)理院、醫(yī)院、高爾夫練習(xí)場等跟住宅、商業(yè)、旅游關(guān)聯(lián)不大的大量業(yè)態(tài)中，它們到底符不符合規(guī)劃建設(shè)時(shí)的相關(guān)土地要求？

當(dāng)然，在持續(xù)的質(zhì)疑聲中，臥龍湖小鎮(zhèn)也在面臨有關(guān)部門的制裁。

據(jù)網(wǎng)絡(luò)消息，雖然規(guī)劃、宣傳了大量高端業(yè)態(tài)，但由于違規(guī)，項(xiàng)目高爾夫球場已經(jīng)被強(qiáng)制鏟除，賽馬場建設(shè)被勒令停止，還有醫(yī)院規(guī)劃也因?yàn)椴环嫌玫貙傩远Ｖ归_發(fā)。

可這樣又存在了一個(gè)更加復(fù)雜的問題，那就是持續(xù)很多年的時(shí)間里，臥龍湖小鎮(zhèn)的很多用地規(guī)劃其實(shí)在一開始就是違規(guī)的，但它卻在之后才整改，還有很多違規(guī)之處沒有整改。即便不考慮這些情況，那么多因?yàn)殚_發(fā)商“美好”宣傳而選擇置業(yè)的業(yè)主們在發(fā)現(xiàn)很多業(yè)態(tài)規(guī)劃其實(shí)并沒有辦法實(shí)現(xiàn)時(shí)，他們又該怎么辦呢？

現(xiàn)如今，龐大的臥龍湖小鎮(zhèn)項(xiàng)目似乎已經(jīng)成為一座問題多多的“試驗(yàn)田”，除了部分開發(fā)成熟的街區(qū)組團(tuán)之外，更有大量空置房源、荒草遍地的別墅坐落其中，這些結(jié)果的發(fā)生無疑在一開始項(xiàng)目規(guī)劃的時(shí)候就已經(jīng)注定了。

深扒之下，更多問題浮出水面

如果說項(xiàng)目審批的違規(guī)之處還可以解釋為歷史原因的話，那么現(xiàn)如今已經(jīng)開發(fā)、運(yùn)行十幾年的臥龍湖小鎮(zhèn)項(xiàng)目則因更多的爭議而陷入持續(xù)的口誅筆伐中。

比如，由于項(xiàng)目體量相當(dāng)龐大，它現(xiàn)在還在持續(xù)建設(shè)、開發(fā)中，而在近期，有工程方直接跑到了臥龍湖小鎮(zhèn)營銷中心門口拉起了橫幅。

根據(jù)網(wǎng)絡(luò)上流傳出來的照片以及相關(guān)內(nèi)部人士的透露顯示，臥龍湖小鎮(zhèn)項(xiàng)目存在著不少項(xiàng)目工程款拖欠的情況，而一些工程公司由于生存壓力所迫，直指臥龍湖小鎮(zhèn)存在各種耍賴、拖延工程款以及推翻雙方已經(jīng)達(dá)成的合同及會議紀(jì)要行為的情況。

天眼查數(shù)據(jù)顯示，臥龍湖小鎮(zhèn)的開發(fā)商南京臥龍湖置業(yè)有限公司存在著多達(dá)310條自身風(fēng)險(xiǎn)和五十條被起訴的立案信息，其中不乏被合作工程方起訴催款的案例。

另外，臥龍湖置業(yè)還存在著數(shù)額巨大的欠稅，截至目前，該公司累計(jì)欠稅余額總金額為11174.38萬元，涉及房產(chǎn)稅、土地增值稅等各類科目。

從歷史欠稅公告上來看，其51468.39萬元的欠稅總額也能夠說明一些問題。

或許，隨著房地產(chǎn)市場的持續(xù)降溫，臥龍湖置業(yè)像很多其它房企一樣遭遇了資金困境？

與其說是資金困境，不如說是臥龍湖置業(yè)這家公司把巨額資金轉(zhuǎn)移到別的地方去了。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，臥龍湖小鎮(zhèn)項(xiàng)目入網(wǎng)總套數(shù)為三千多套，目前已經(jīng)銷售2400多套，成交價(jià)按12000元每平米計(jì)算的話，項(xiàng)目售價(jià)達(dá)到47億元。但其房屋開發(fā)成本預(yù)估只有27億元，臥龍湖置業(yè)并未選擇將多出來的錢用于償還工程款及稅收，而是用在了海外地產(chǎn)、購地置業(yè)、金融投資上，存在巨額資金去向不明的嫌疑。

坊間的傳言是，臥龍湖置業(yè)的兩位老板一個(gè)是美國國籍、一個(gè)是澳大利亞國籍，這就讓其“銷售額多轉(zhuǎn)移到國外去了”的傳言四起。

考慮到在過去很多年的“地產(chǎn)大躍進(jìn)”期間，臥龍湖小鎮(zhèn)項(xiàng)目也存在不少盲目擴(kuò)張、管理維護(hù)缺位的情況，我們可以發(fā)現(xiàn)該項(xiàng)目至今還有很多規(guī)劃的商業(yè)后續(xù)建設(shè)進(jìn)度緩慢，這不由讓人擔(dān)心它會不會在某些規(guī)劃建設(shè)上最終“爛尾”。

面對這樣一種嚴(yán)峻的情況，有臥龍湖置業(yè)相關(guān)工作人員曾經(jīng)在面對媒體的采訪時(shí)表示，項(xiàng)目預(yù)計(jì)到2024至2025年前后完工，而即便到時(shí)真的能夠按計(jì)劃實(shí)現(xiàn)，這離項(xiàng)目最開始拿地已經(jīng)過去了近二十年的光陰。

在工程公司“破壞當(dāng)?shù)貭I商環(huán)境”的控訴以及大量商業(yè)開發(fā)遲遲未落地之下，臥龍湖小鎮(zhèn)項(xiàng)目還有更多的工程問題需要去解決。

比如在消費(fèi)者直接面對的產(chǎn)品與服務(wù)層面，臥龍湖小鎮(zhèn)因自身復(fù)雜的情況而連續(xù)多年被業(yè)主投訴。

交付的房子裝“假窗戶”、存在疑似私設(shè)違建和非法開工的情況、所交房屋“一套房空鼓50余處”、部分房屋緊鄰公墓、樓地面滲水、門框變形、框洞間隙大、配套電器故障、隨意變更配套、甚至“肆意霸凌業(yè)主”…

在網(wǎng)絡(luò)上，我們可以搜索到不少相關(guān)業(yè)主及媒體對于臥龍湖小鎮(zhèn)項(xiàng)目的控訴，業(yè)主的憤怒之下，有些人還給臥龍湖小鎮(zhèn)起了一個(gè)叫做“惡龍湖小鎮(zhèn)”的外號。

盡管問題多多，但臥龍湖小鎮(zhèn)項(xiàng)目仍然能夠扛著風(fēng)浪繼續(xù)推出新項(xiàng)目、吸引不知情的業(yè)主及購房者，這種現(xiàn)狀讓人十分不解。

編輯

比如在網(wǎng)上流傳出的這個(gè)叫做“臥龍湖康養(yǎng)小鎮(zhèn)”新推項(xiàng)目中，我們竟然還看到了“新冠防疫操”這樣的活動。全面開放的當(dāng)下，只能說臥龍湖康養(yǎng)小鎮(zhèn)的“康養(yǎng)含量”看起來并沒有太多的科學(xué)含量，其中的運(yùn)營實(shí)力不免讓人產(chǎn)生質(zhì)疑。

對于臥龍湖小鎮(zhèn)被披露的大量問題點(diǎn)，我們將會進(jìn)行長期的關(guān)注，相信在有關(guān)部門和相關(guān)媒體、業(yè)主的監(jiān)督下，它的這些問題點(diǎn)一定不會輕易地就這么躲過去。

只希望，目前已經(jīng)引發(fā)關(guān)注的種種爭議不會是臥龍湖小鎮(zhèn)“山雨欲來風(fēng)滿樓”的征兆，它最好的“解”還是直面問題并一步一步解決掉才行。