近日，市場消息指出位于深圳龍華的一處在售新盤推出促銷方案：方案一是購買123平方米戶型的新房，贈送東莞一處新房項(xiàng)目首付款的17%至20%，方案二是購買123平方米或155平方米的新房，贈送大鵬新區(qū)一處統(tǒng)建樓項(xiàng)目69平方米或84平方米的新房，這些新房項(xiàng)目為同一開發(fā)商的項(xiàng)目。

很顯然，這是在玩噱頭，而非營銷手段，連促銷都談不上。因?yàn)椋?strong>對購房者來說，需要面對的并不是一下子得到兩套房，而是如何才能買下一套房，且不需要背負(fù)過重的債務(wù)負(fù)擔(dān)，不要每月支付高額的房貸。如果按照“買一送一”的方式，等于購買者一下子承擔(dān)著兩套房的還貸壓力，顯然是沒有這樣的承受能力的。就算第二種方案中贈送的一套房并不需要購房者掏錢，但是，一套房的價(jià)格很高，等于背負(fù)兩套房的壓力。

事實(shí)也是，需要購房的居民，無論是首套房還是二套房，都是中等收入階層，都需要依靠房貸支持。對他們來說，唯有降價(jià)才是最實(shí)惠、最有效的手段，才能降低貸款壓力。否則，購買了房子，就等于過上了苦日子。如果開發(fā)商真的為居民著想，完全可以通過降價(jià)來售房，而不是搞“買一送一”這樣的噱頭。如果把搭售的房子折合成價(jià)款，用在降價(jià)上，營銷的效果一定會好得多，愿意購房的居民也會多得多。否則，噱頭玩得再好，也沒有用。有錢的，不會這樣買房；沒錢的，沒法這樣買房。

不過，從深圳這家開發(fā)企業(yè)的噱頭中也不難看出，開發(fā)商回籠資金的心情還是十分緊迫的。之所以采用“買一送一”的方式，更多的可能還是銷售狀況不佳，想以這樣的方式多賣幾套房，多回籠一點(diǎn)資金。特別是第一種方案，完全是多賣房的節(jié)奏，而非真的送房。第二種方式，則更有可能是另一處的房子銷售難度更大，回籠資金的效率太低，只有搭售，才有可能銷售出去。而搭售的結(jié)果，就是好銷的房子因?yàn)榉績r(jià)太高，銷售狀況也難以改善。

自從一線城市推出“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策后，市場銷售狀況出現(xiàn)了一些積極變化，看房、簽約的購房者明顯增加，但是，能否帶動市場交易量的同步增加，目前還很難說。深圳這家開發(fā)商的行為，實(shí)際也從另一個(gè)方面說明，開發(fā)商對“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策作用的期待并不是很高，因此，還是想通過自身的促銷手段達(dá)到售房的目的。關(guān)鍵就看，用怎樣的促銷方式才能達(dá)到最佳的促銷效果。

實(shí)際上，房地產(chǎn)市場走到今天這個(gè)地步，開發(fā)商真的不能再太寄希望于政府和政策來幫自己解套了。政府再有誠意，政策再有力度，也不如降價(jià)售房。政府也好，政策也罷，都代替不了企業(yè)，也不可能讓企業(yè)把房子賣出去。只有企業(yè)自己采取的售房措施、賣房策略，才是最直接、最有效的。政府出臺政策，只會讓購房者對降價(jià)的期待更強(qiáng)，只有企業(yè)主動降價(jià)，先把購房者的注意力吸引過來，交易才有可能達(dá)成，房子才有可能銷售出去。否則，就只能跟著政策唱戲，交易始終出現(xiàn)不了。

同時(shí)要看到，經(jīng)歷了二十年市場磨礪的購房者，對房地產(chǎn)市場的情況也已經(jīng)比較熟悉和了解，對“房住不炒”定位的信心也很強(qiáng)。在這樣的情況下，指望不降價(jià)就讓居民買房，顯然有點(diǎn)盲目自信了。對開發(fā)商來說，這樣的自信放在若干年前，還是沒有任何問題的。放到今天，只能用“盲目”二字來形容。眼下的房地產(chǎn)市場，已經(jīng)是萬事俱備、只欠東風(fēng)了，這個(gè)東風(fēng)，就是開發(fā)商降價(jià)。

我們理解，管理層能夠如此不惜一切代價(jià)地出臺政策，說到底，就是怕房價(jià)大跌給開發(fā)商帶來風(fēng)險(xiǎn)。殊不知，這樣的擔(dān)心，必須與居民的心理緊密結(jié)合起來，要了解居民對購房問題是怎么想的，而不能總站在政府、企業(yè)的角度看問題。不了解居民的購房心理，而只考慮用政策維護(hù)房價(jià)，顯然是會受到居民的抵制的，居民會用等待觀望來應(yīng)對各類政策的。“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策出臺后，除了北京和上海有點(diǎn)動靜外，其他城市并沒有什么明顯變化，深圳的開發(fā)企業(yè)還在用“買一送一”的方式售房。就算是玩噱頭，也是因?yàn)閮?nèi)心緊張，因?yàn)閷Α罢J(rèn)房不認(rèn)貸”政策不抱太多期待。如果還想保住房價(jià)不降，真的會讓市場進(jìn)一步受傷、讓開發(fā)商進(jìn)一步擴(kuò)大風(fēng)險(xiǎn)，對房地產(chǎn)市場問題，應(yīng)當(dāng)思考得更深、更理性一些了。