魔幻年報、“榨干式”分紅，禹州地產(chǎn)這是要跑路的節(jié)奏？
來源：雪山財金
同一家公司，2020年上半年營收140.1億元，全年營收不增反降至104.1億元，同比下降55.2%。
這樣一份魔幻的年報數(shù)據(jù)來自接下來我們要講的這家規(guī)模不小，名氣不大的公司——禹州地產(chǎn)。
禹洲地產(chǎn)1994年成立于廈門，2009年在香港聯(lián)交所上市，目前已發(fā)展成集房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)投資運營、酒店運營、物業(yè)管理、金融、貿(mào)易為一體的多元化綜合性集團，目前已布局長三角、環(huán)渤海、大灣區(qū)、華中和海西五大區(qū)域。
圖：禹州地產(chǎn)董事長 林龍安
魔幻年報：36億營收離奇蒸發(fā)
今年三月，禹州地產(chǎn)發(fā)布了其2020年財報，憑借一連串吊詭的數(shù)據(jù)，拉高股民看懂房企報表的難度，數(shù)據(jù)一出，外界一片嘩然。
根據(jù)其年報，2020年上半年營收140.1億元，全年營收不增反降至104.1億元，同比下降55.2%。
兩個疑點：1.年度營收為何比半年營收還少？2.消失的36億去了哪里？
對此，禹洲集團給出的解釋是：由于上海的若干物業(yè)項目的開發(fā)進度及武漢、唐山的物業(yè)交付有所延期，導(dǎo)致收入遞延確認。
但是，如果延期收入確認，意味著成本也要延期確認，這個解釋顯然與禹洲地產(chǎn)暴跌的凈利潤矛盾。
數(shù)據(jù)顯示，禹洲地產(chǎn)上半年凈利潤為15.51億，同比下降了18.67%；全年凈利潤卻變成了2.28億，同比下降了94.25%。
一般來說，公司季報和年中報可以不經(jīng)審計，因此對比營收和凈利潤的變化，只能有一個解釋：年報因為審計師的不認可，禹洲地產(chǎn)剔除了一些收入。
也有地產(chǎn)分析師直言“出現(xiàn)這種情況，只能理解為中期報告存在造假或錯報的情況?！?/strong>禹洲地產(chǎn)的數(shù)據(jù)也失去了應(yīng)有的效力。
‘榨干式’分紅：分派股息為當(dāng)期凈利潤的13倍多
如果說禹州地產(chǎn)的年報數(shù)據(jù)讓人大跌眼鏡，那么接下來要講的”榨干式“分紅則讓人大開眼界。
據(jù)其2020年報披露，公司分派中期股息以每股普通股12港仙派息合計約5.61億元，另外，擬派末期股息21.5港仙/股合計約10.31億元，共計要拿出約15.92億元。
如果說2019年在錄得大額凈利潤的狀況下，公司大比例分派股息尚可以理解，那么公司在2020年僅錄得歸母凈利潤1.17億元，且在下降96.76%的狀況之下，作出如此巨額分派派息決策，實在難以服眾。
一旦執(zhí)行分派股息，作為公司實控人的林龍安及相關(guān)方將獲得大頭將近10億元。余下的才會分給散戶。
實際情況來看，港股市場超過40%派息率的公司就比較少了，像禹洲地產(chǎn)這種業(yè)績大幅下降的同時還進行超高派息的堪稱罕見。雖然派息率高低并不能直接反應(yīng)公司經(jīng)營的好壞，但通常情況下派息率過高會被認為公司管理者看淡公司前景，有“落袋為安”的心理。
在房地產(chǎn)行業(yè)普遍收緊的大背景下，公司如此大比例分派股息，導(dǎo)致自有資金驟然減少，對保障自身流動性來說不是個好消息。
大幅降價拋售樓盤，緊急拆除樣板間
一直以來，“朗廷系”都被禹洲地產(chǎn)視作敲門磚，為其打開當(dāng)?shù)厥袌鲎鲣亯|。不過近來“朗廷系”業(yè)主維權(quán)事件頻出，雪山財金猜測是否與其財務(wù)狀況和管理者的消極經(jīng)營有關(guān)。
去年11月，位于青島的禹洲朗廷府降價60萬拋售房源，引發(fā)大批業(yè)主維權(quán)。
根據(jù)業(yè)主鄒先生爆料，自己去年在即墨禹洲朗廷府以總價二百多萬元購買的期房一夜之間驟降了五十多萬，這一切都源于禹州地產(chǎn)的“任性”定價。
鄒先生表示，自己當(dāng)時以18490/㎡的價格購買了朗廷府的洋房，“現(xiàn)在洋房降到了13000左右一平，房子降價我們也理解，但是開發(fā)商一下降這么多，大幾十萬一句話給我們降沒有了，我們不能接受?！?/p>
有著同樣遭遇的不止鄒先生一人，自禹洲朗廷府去年開盤以來購房的業(yè)主都在此次降價事件中受到了波及。眼看臨近交房，17000－18000/㎡的房子降到12000－13000/㎡，差價將近60萬，這讓全體業(yè)主的內(nèi)心跌落谷底，更有業(yè)主大呼，直接降了一個“首付款”。
此外，禹州地產(chǎn)在低價拋售房源的同時，也在著急拆樣板間：
不顧業(yè)主利益一邊低價拋售樓盤，一邊緊急拆除樣板間，在營收腰斬的境況下，禹州地產(chǎn)的“跑路”心態(tài)直接顯現(xiàn)在了其對待樓盤項目的態(tài)度上。
消費者的抵制直接反映到了市場層面，3月23日，穆迪將禹洲集團的企業(yè)家族評級(CFR)從“Ba3”下調(diào)至“B1”，并將其高級無抵押評級從“B1”下調(diào)至“B2”?？硕饘⒃u級降為“回避”。
禹州地產(chǎn)唱衰已是看得見的事實。
