什么時候需要做評估呢？評估的意義和價值是什么呢？我們能提供什么樣的評估服務呢？對于客戶而言，評估有什么必要性嗎？評估業(yè)務人員如何開展評估項目？都需要做哪些工作呢？

針對這些問題，我們采訪了咱們德譽評估的一位業(yè)務人員——宋亮。

由于接觸的項目比較豐富，與客戶溝通交流的經(jīng)驗也相對較多。

因此今天我們希望他能夠總結過去的項目經(jīng)驗，從客戶的角度去分析和解答這些問題。

PROFILE

宋亮

評估項目經(jīng)理

擅長：征收拆遷（個人/企業(yè)）、企業(yè)環(huán)保關停、涉訴涉案等項目中涉及的固定資產(chǎn)評估、無形資產(chǎn)評估、商品房評估、自建房評估、損失賠償評估、機器設備評估等項目。

評估師答疑

第010期｜德譽評估

Q : 您如何看待客戶的評估需求？

首先客戶找到我們，肯定是有評估需求的。

一般觸發(fā)這個需求的原因有很多種，比如我接觸到的包括一些無形資產(chǎn)實繳的、國外旅游需要驗資的、涉及股權轉讓交易的、以及因為征收拆遷而涉及需要評估的等等。

客戶的評估需求直接的體現(xiàn)就是需要一份能夠體現(xiàn)其委估資產(chǎn)的評估報告。

客觀來說，觸發(fā)客戶評估需求的原因很多。但是，很多客戶對評估其實都是不甚了解的，很多時候?qū)υu估必要性還是有一定猶豫的。

Q：如何讓客戶更好的認知與了解我們的評估服務？

我覺得兩個詞非常合適：價值和互信，這是我們評估服務的核心價值，也是客戶的內(nèi)在需求。

首先，評估是一種價值鑒定服務，其次它也是一份證據(jù)保存——一份經(jīng)得起驗證的證據(jù)。

從“價值”去理解：

我們需要對委估資產(chǎn)進行價格評估，為其提供一個公允價值鑒定，這種價值鑒定，可以在各項經(jīng)濟和交易活動中，幫助交易雙方達成互信，這也是交易等經(jīng)濟活動的前提和基礎。而且在一些特定的交易和經(jīng)濟活動中，評估是法定的、必不可少的流程和環(huán)節(jié)（比如涉及國有資產(chǎn)、國有股權交易的）。

從“互信”去理解：

整個評估行為其實也是一個證據(jù)保存的過程。評估過程中，會有盡職調(diào)查等，需要我們?nèi)ズ藢嵏黜椯Y料。

此外，由于我們獨立、公平、客觀的立場，評估報告也會更加具有證據(jù)優(yōu)勢。

因此，在相關訴訟糾紛中，我們出具的評估報告也往往能獲得法院采信。在交易過程中，雙方也需要參考評估報告中的評估值，那么交易也會更加公正透明，并且可以避免許多交易風險。

Q:?對于客戶而言，評估有什么必要性嗎？咱們能舉個例子嗎？

評估的價值點我們前面已經(jīng)簡單總結了，那說到評估的必要性，可能還是要從風險的角度去考慮。

咱們拿最近的項目舉個例子：

最近一個潤滑油企業(yè)面臨征收，為什么會被征收呢？

這與它所在的位置有關，這個企業(yè)剛好位于一個全民用水的水池附近，在相關規(guī)劃中，如果該企業(yè)還位于這里，那么可能在未來會影響到全民飲水。

因此，這時候這個企業(yè)肯定就必須要搬遷了。從社會利益和公眾利益的角度考慮這當然是一件好事。

但是對于企業(yè)主而言呢，這種行為卻可能給企業(yè)造成巨大的影響和損失，以及一些經(jīng)營困難。

由于這里面還涉及到停產(chǎn)停業(yè)損失，也就意味著這個事情拖得越久，停產(chǎn)停業(yè)損失就越多，涉及到征收補償，那么征收方的征收成本也會變得更高。

那么應該如何補償呢？給多少補償才是合理合法的呢？這時候往往極易產(chǎn)生爭執(zhí)和糾紛，如果不處理或者處理不好，這對雙方來說都會是一個風險點。

因此是需要一個可信的依據(jù)，可以讓雙方都認可，促成征收的順利進行，同時也避免后續(xù)的訴訟等相關風險。

咱們想一下，征收過程中哪一方能夠提供這樣的依據(jù)嗎？征收方、拆遷方肯定不能自己說了算，企業(yè)方也不能自己想要多少要多少。

這時候就體現(xiàn)出評估的意義和價值了，因為評估報告就提供了這樣一個依據(jù)，并且，在這種情況下，評估往往是一個必要的環(huán)節(jié)。

無論是征收方還是企業(yè)方，其實都希望能夠進行評估，確定一個公允價值，說白了，也就是雙方都不吃虧。

征收方希望盡快敲定補償數(shù)額，推動工作；而企業(yè)方也希望盡快敲定補償價值，恢復生產(chǎn)。

因此，有了評估的存在，雙方都會減少一定的顧慮，增強信任感，同時也會減少各方的風險。

這也就體現(xiàn)出評估的必要性了。

但是即便如此，在征收搬遷評估項目中，依然是比較容易圍繞評估出一些問題的，因此引發(fā)的糾紛也不在少數(shù)。為什么呢？

因為這種情況下，評估直接關系補償啊。其中的問題點或爭議點往往會涉及：評估范圍、評估程序、評估時點、評估方法等。

一般來說，征收方委托的評估，其評估值相對會低一點，一些客戶對評估比較了解，認知也比較高，就會直接來找我們做評估，或者直接在評估流程開始之前就積極主導選擇了合適的評估機構，也比較關注評估流程。

我們做過許多征收拆遷評估項目，在拿到我們的報告以后，客戶資產(chǎn)的價值都能夠比較準確合理的體現(xiàn)出來，也能夠獲得比較合理的補償。

因此，從避免風險，以及獲得更合理補償?shù)慕嵌?，評估也是十分必要的。

Q:?可以分享一個您最近做過的評估項目嗎？咱們在其中都做了哪些工作？

最近做了兩個上海的征拆評估項目，還是很有特點的。

這是一家醫(yī)療器械公司，應該是當?shù)匾?guī)劃一個學校，這家公司的位置可能有影響，所以就需要征收拆遷了。

征拆的主體是當?shù)氐哪辰逃?，該行政機關找到這家公司去開會洽談了征收事宜。

綜合了該行政機關的一些表現(xiàn)，考慮到可能面臨的風險，該公司的負責人聽從了律師的建議，開始在網(wǎng)上尋找評估機構。

最終是一家當?shù)芈伤闹魅卧诰W(wǎng)上看到我們的視頻后，找到了我們，并將我們推薦給了這家醫(yī)療器械公司的相關負責人。

在初步溝通后，達成了初步委托意向。我們評估小組即刻趕往上海，準備就各項具體細節(jié)與客戶的進一步溝通。

到了上海后，該公司迅速召集了一次多方座談會，我們也詳細介紹了德譽評估的企業(yè)信息、資質(zhì)信息、以及相關案例等。

雙方也有了進一步的互相了解與信任，但是客戶的疑慮也是有的。溝通過程中，針對方案、過程、結果，客戶也提出了許多問題，我們也更深層的了解了客戶的訴求。

客觀的說，并不是所有訴求我們都能滿足的。

Q:客戶為什么選擇我們？我們有哪些核心優(yōu)勢?

首先，像這類征收拆遷項目，往往都是極易涉訴的，恰好我們過去的案例積累中，有足夠的涉訴評估項目，也積累了較多的這方面的評估經(jīng)驗。

因此，對于客戶未來可能面臨的涉訴風險，有一定的預判，并能準確找到風險點，并給予相應方案與建議。

最重要的是，評估報告及評估值可以經(jīng)得起考驗。那么無論是與征收方進行談判還是未來面對訴訟，客戶都能有理有據(jù)的提出合理訴求。

其次，企業(yè)征收拆遷評估，涉及的評估范圍是相對復雜的，比如前面提到的停產(chǎn)停業(yè)損失評估、搬遷費評估等等，沒有一定的案例經(jīng)驗積累，還是很棘手的，可能會影響整個進度。

并且，這個過程中，如果缺少一定經(jīng)驗，可能會造成漏估和落估，那么會造成委估資產(chǎn)價值被低估，并給客戶帶來相應的損失。

當然，只有這些還不夠，因為對客戶而言可能會覺得不一定適用。因此，客戶更希望能夠看到直接的案例，這樣也會更加放心的把項目交給我們。

隨后，我們就從咱們的案例庫中找到了一個上海的評估項目案例，這個案例中的公司與該醫(yī)療公司相距不遠，并且客戶也有一定了解。

在分析講解兩個項目之間的異同點，以及相應的如何調(diào)整評估方案之后，客戶肯定了我們在征收拆遷評估領域的專業(yè)性，最終也決定把這個評估項目交到我們手上。

接到委托之后，真正的難題才剛剛開始。畢竟之前的咱們都是方案，到了落地執(zhí)行，其實是有許多工作要做的。

為了這個項目，我們小組一共投入了兩個多星期，最終的報告經(jīng)過多次審核，才交到客戶手上。

目前，我們已經(jīng)配合客戶，針對征收方等的問詢做了多次回答和解釋，其中的各項依據(jù)、條款的應用也都得到了認可，接下來也希望客戶與征收方之間能夠早日就補償問題達成一致意見。

當然真的到了訴訟階段，就是講證據(jù)的階段了，對于證據(jù)扎實的一方反而會更加有利。

通過這個項目呢，我們也希望各位企業(yè)主能夠更加了解評估的價值，遇到征收拆遷時，及早了解評估相關信息，做好證據(jù)保存和價值鑒定。

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