在運(yùn)營(yíng)時(shí)代，城市設(shè)計(jì)在“設(shè)計(jì)”什么？

我們可以看到，在此前的增量發(fā)展時(shí)期，城市設(shè)計(jì)實(shí)踐的對(duì)象，側(cè)重在建筑群體、公共空間、交通系統(tǒng)、城市形態(tài)風(fēng)貌等領(lǐng)域，即過去更多側(cè)重“物的外在”。

當(dāng)城市建設(shè)發(fā)展從“增量擴(kuò)容”向“全周期運(yùn)營(yíng)”轉(zhuǎn)型時(shí)，城市設(shè)計(jì)在設(shè)計(jì)什么？是個(gè)問題。

為什么說，核心是把握“城市產(chǎn)品”？

當(dāng)前，城市設(shè)計(jì)師直接面對(duì)著“城市用戶”的檢驗(yàn)。對(duì)政府，是否能夠準(zhǔn)確響應(yīng)城市戰(zhàn)略和政策導(dǎo)向；對(duì)市民，是否滿足日益增長(zhǎng)的美好生活需求；對(duì)投資者和企業(yè)，是否滿足一級(jí)、二級(jí)市場(chǎng)甚至物業(yè)運(yùn)營(yíng)的財(cái)務(wù)可行要求。

作者心目中好的城市產(chǎn)品：成都太古里、杭州天目里、深圳前海萬(wàn)象“微風(fēng)峽谷”圖片來源：網(wǎng)絡(luò)

為此，城市設(shè)計(jì)作為城市可持續(xù)活力的解決方案，有必要把“城市產(chǎn)品“邏輯植入城市設(shè)計(jì)過程。從側(cè)重空間要素設(shè)計(jì)轉(zhuǎn)向城市產(chǎn)品的綜合設(shè)計(jì)，真正將城市愿景從“Slogan”變成“Habitat”。

注：城市設(shè)計(jì)中的城市產(chǎn)品，是指可以作為城市開發(fā)單元的規(guī)模尺度，將居住、辦公、商業(yè)、公共空間等不同類型的城市元素，按照合理的規(guī)模配比在人的慢行活動(dòng)范圍圈內(nèi)“打包裝袋”，所形成的綜合開發(fā)城區(qū)。

團(tuán)隊(duì)自2019年起，與臺(tái)州市國(guó)資平臺(tái)公司攜手，先后開展了一系列從藍(lán)圖謀劃到開發(fā)實(shí)施的城市設(shè)計(jì)實(shí)踐。

臺(tái)州高鐵新區(qū)實(shí)施性城市設(shè)計(jì)5.4平方公里，從國(guó)際方案征集到控規(guī)編制，歷經(jīng)三年運(yùn)作，正全力落實(shí)“未來山水城 中央活力區(qū)”定位，加快推進(jìn)四大產(chǎn)品板塊建設(shè)

臺(tái)州江北新區(qū)概念性城市設(shè)計(jì)

經(jīng)過實(shí)踐的思考，我們嘗試將“以城市產(chǎn)品為核心的城市設(shè)計(jì)”方法，總結(jié)為

“3環(huán)節(jié)+6維度”:

01 篩選｜

a.?政策透析：戰(zhàn)略價(jià)值導(dǎo)向與支撐條件研判；

b.?數(shù)據(jù)支撐：行業(yè)數(shù)據(jù)洞悉市場(chǎng)偏好；

c.?產(chǎn)品貫穿：產(chǎn)品封裝例證及供應(yīng)選擇；

02 布局｜

d.?空間重塑：供給條件與資源價(jià)值極化；

03 驗(yàn)證｜

e.?財(cái)務(wù)測(cè)試：一級(jí)和二級(jí)市場(chǎng)，若有必要，返回 C ；

f.??實(shí)施選擇：引爆點(diǎn)+路徑。

市場(chǎng)邏輯篩產(chǎn)品

產(chǎn)品得符合買方需求，“叫好也叫座“

從城市設(shè)計(jì)到實(shí)施建設(shè)的全過程實(shí)際上是政府、開發(fā)商、企業(yè)、公眾從建立“共識(shí)“到促成“共同實(shí)現(xiàn)“的過程，我們給出的城市產(chǎn)品應(yīng)是對(duì)國(guó)家政策有響應(yīng)、滿足人群需求且市場(chǎng)前景向好的。

Step?a.

政策透析：遵照國(guó)家政策，挖潛地方政策，讓產(chǎn)品有據(jù)可依

在對(duì)臺(tái)州某新區(qū)進(jìn)行概念性城市設(shè)計(jì)時(shí)，為響應(yīng)“兩山理論”號(hào)召，更好地打響地方鄉(xiāng)村振興品牌，我們注意到地方政策鼓勵(lì)匹配新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)發(fā)展需求，推進(jìn)農(nóng)田連片、低丘緩坡點(diǎn)狀供地等措施對(duì)國(guó)土空間資源進(jìn)行優(yōu)化利用。

《浙江省人民政府辦公廳關(guān)于實(shí)施全域土地綜合整治與生態(tài)修復(fù)工程的意見》、《浙江省人民政府辦公廳關(guān)于做好低丘緩坡開發(fā)利用推進(jìn)生態(tài)“坡地村鎮(zhèn)”建設(shè)若干意見》等提出”農(nóng)田集中連片“、”建設(shè)用地集中集聚“、“低丘緩坡點(diǎn)狀供地”等鼓勵(lì)措施/圖片來源：項(xiàng)目組自繪

安吉“田園魯家”國(guó)家級(jí)田園綜合體試點(diǎn)/圖片來源：小紅書

在這樣的前提下，我們建議對(duì)閑置、低效利用的建設(shè)用地進(jìn)行復(fù)墾整治，換取新增建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)獎(jiǎng)勵(lì)。以土地流轉(zhuǎn)方式，通過社會(huì)招商吸引外部資本和專業(yè)機(jī)構(gòu)投資運(yùn)營(yíng)，創(chuàng)新“平臺(tái)公司+村集體+農(nóng)戶”的經(jīng)營(yíng)模式打造”田園街市“鄉(xiāng)村振興產(chǎn)品。將生態(tài)科技農(nóng)業(yè)作為核心競(jìng)爭(zhēng)力，并適度引入都市田園、親子農(nóng)場(chǎng)等游客吸引點(diǎn)，使鄉(xiāng)村不單是安居地，同時(shí)也擁有對(duì)外展示生態(tài)農(nóng)業(yè)產(chǎn)品的窗口。

“平臺(tái)公司+村集體+農(nóng)戶”經(jīng)營(yíng)模式打造”田園街市“

臺(tái)州某新區(qū)概念規(guī)劃田園街市效果圖/圖片來源：項(xiàng)目組自繪

Step?b+c

需求導(dǎo)向，數(shù)據(jù)洞察：差異化的產(chǎn)品定制，確保產(chǎn)品契合投資邏輯

錨定城市設(shè)計(jì)的目標(biāo)對(duì)象，通過人口構(gòu)成及流動(dòng)、旅游消費(fèi)門類、各類物業(yè)租金及存量等數(shù)據(jù)分析，客觀反饋市場(chǎng)偏好，篩選出具備投資吸引力的現(xiàn)實(shí)產(chǎn)品例證，反觀現(xiàn)狀產(chǎn)品供應(yīng)差距，提出定制化的城市產(chǎn)品解決方案。

以臺(tái)州高鐵新區(qū)的實(shí)施性城市設(shè)計(jì)為例：

一看創(chuàng)新企業(yè)需求，2015年前建成的傳統(tǒng)商務(wù)辦公產(chǎn)品空間類型單一、缺乏多功能配套，民營(yíng)企業(yè)家創(chuàng)新群體歸屬感不強(qiáng)，容易“出走”，空置現(xiàn)象明顯。隨著中央商務(wù)區(qū)掛名，新型辦公產(chǎn)品入市發(fā)展向好，預(yù)計(jì)未來更高適應(yīng)性、更親自然、更智慧化的中高端辦公產(chǎn)品置換需求較大。

臺(tái)州辦公物業(yè)空置率（略去具體樓宇名稱）

臺(tái)州中央商務(wù)區(qū)集住宅、辦公、商業(yè)、酒店、娛樂等多種功能于一體/ 圖片來源：GA環(huán)球建筑

二看市民消費(fèi)需求，2019年臺(tái)州社會(huì)消費(fèi)品零售總額以2562億元排行全省第五，上半年網(wǎng)絡(luò)消費(fèi)總額以337.7億元排行全省第四，2019天貓雙11中，臺(tái)州市為全國(guó)男性購(gòu)買奢侈品包件數(shù)第一城市。市民消費(fèi)能力強(qiáng)，對(duì)高端零售的需求偏好明顯。

臺(tái)州市民消費(fèi)能力居全省前列 / 數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計(jì)年鑒、中商產(chǎn)業(yè)研究數(shù)據(jù)

而現(xiàn)有商業(yè)產(chǎn)品可分為“大型商業(yè)綜合體“和”舊街區(qū)改造商業(yè)文化街“兩類，以中端餐飲、零售等傳統(tǒng)業(yè)態(tài)為主，社交休閑、科技創(chuàng)意、沉浸體驗(yàn)等潮流消費(fèi)業(yè)態(tài)供應(yīng)較少，缺乏更多元的消費(fèi)場(chǎng)景，市民更愿意驅(qū)車到上海、杭州購(gòu)物，造成大量消費(fèi)外溢。

臺(tái)州市現(xiàn)狀商業(yè)產(chǎn)品類型單一 / 圖片來源：項(xiàng)目組自繪

因而，高鐵新區(qū)實(shí)施性城市設(shè)計(jì)提出“整體開發(fā)，綜合營(yíng)城，文化先行”。在篩選城市產(chǎn)品時(shí)，更注重以開發(fā)產(chǎn)品帶動(dòng)城區(qū)環(huán)境優(yōu)化、服務(wù)配套升級(jí)，從而提升周圍地區(qū)人氣和住宅產(chǎn)品價(jià)值，通過汲取地方文化特色，極化公共產(chǎn)品價(jià)值。

臺(tái)州高鐵新區(qū)效果圖 / 圖片來源：項(xiàng)目組

【臺(tái)州云谷】“讓創(chuàng)新成為一種文化“，回應(yīng)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)對(duì)于創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)空間的需求。

通過立體垂直、復(fù)合開發(fā)的中央綠谷，將運(yùn)動(dòng)休閑、科技潮玩、文化體驗(yàn)與企業(yè)服務(wù)集中布置，連接不同建筑標(biāo)高，最大程度提升各商務(wù)街坊的公共服務(wù)均好性。構(gòu)筑混合高活力的創(chuàng)新商務(wù)街坊，兩側(cè)加密支路，以90-130m*150-200m為街坊基本單元，每個(gè)街坊集合辦公+商業(yè)+娛樂+居住等多元業(yè)態(tài)。

激發(fā)活力與交往的中央綠谷串聯(lián)彈性靈活、混合活力的創(chuàng)新商務(wù)街區(qū) / 圖片來源：項(xiàng)目組

匹配民營(yíng)企業(yè)需求，定制100*40米的初創(chuàng)企業(yè)定制空間、50*60米的微小企業(yè)空間組合和60*70米的人才保障服務(wù)與頭腦功能空間，使產(chǎn)品空間規(guī)模靈活、成本可控，更適應(yīng)不同產(chǎn)業(yè)類型更迭。

臺(tái)州云谷定制化產(chǎn)業(yè)空間模式圖 / 圖片來源：項(xiàng)目組

【歡樂水岸】“在山水間沉浸式體驗(yàn)精致生活“，回應(yīng)市民多元消費(fèi)場(chǎng)景的需求。

融合湖、河、島、灘、岸、堤、碼頭、水街的極致親水體驗(yàn)，構(gòu)筑“濱水商業(yè)街區(qū)+mall+藝術(shù)院落+城市文化體驗(yàn)館”的創(chuàng)新商業(yè)空間模式，形成集未來片區(qū)能級(jí)最高、業(yè)態(tài)最豐富的親自然商業(yè)服務(wù)公共中心。

歡樂水岸 / 圖片來源：項(xiàng)目組

空間邏輯做匹配

產(chǎn)品放在“適宜“的空間位置上，才能實(shí)現(xiàn)全域資源價(jià)值最大化

在跟業(yè)主方的溝通過程中，我們經(jīng)常遇到這類問題，“有一個(gè)項(xiàng)目，你們看看放在哪里比較合適？問題的本質(zhì)是要求我們更科學(xué)地解釋如何將資源供給條件和城市產(chǎn)品的空間需求進(jìn)行合理匹配。

Step?d.

空間重塑：顯化價(jià)值，有的放矢精明增長(zhǎng)

將意向?qū)?biāo)的城市產(chǎn)品選址要求進(jìn)行歸納抽象，提純共性需求，如腹地人口集聚度、交通可達(dá)性、建設(shè)用地規(guī)模與成熟度、公共服務(wù)配套等，以此劃定空間資源供給條件的評(píng)價(jià)維度。

Amazon第二總部選址請(qǐng)求提案中明確對(duì)城市的人口集聚、公共服務(wù)配套、交通可達(dá)性和建設(shè)用地規(guī)模提出了需求。/ 圖片來源：項(xiàng)目組自繪

在臺(tái)州某新區(qū)的概念性城市設(shè)計(jì)中，我們從生態(tài)資源豐富度、人口集聚度、外部交通可達(dá)性、景觀視覺豐富度、歷史人文資源可達(dá)性、土地獲取難易度6個(gè)維度將全域資源要素疊加聚類，將全域劃分為8個(gè)主導(dǎo)特征各異的空間價(jià)值分區(qū)。

將全域劃分為8個(gè)主導(dǎo)價(jià)值特征各異的空間價(jià)值分區(qū)/ 圖片來源：項(xiàng)目組

由此盡可能客觀地匹配產(chǎn)品需求與空間供給條件，給出全域18個(gè)城市產(chǎn)品的空間布局建議，古城寺廟、群峰河川、濕地田園，繪就獨(dú)一無二的新區(qū)底色。

將全域劃分為8個(gè)主導(dǎo)價(jià)值特征各異的空間價(jià)值分區(qū)/ 圖片來源：項(xiàng)目組自繪

河流入江交匯處，打造白鷺洲緊密縫合生態(tài)居住與自然生境

軌道設(shè)站+金鰲典故+衛(wèi)溫首航，打造“臺(tái)州印”新區(qū)公共活力中心，承載商業(yè)休閑活動(dòng)和大型文化事件

漁船碼頭+臺(tái)州電廠+衛(wèi)城，打造“前所港”工業(yè)遺存潮創(chuàng)街區(qū)

運(yùn)營(yíng)邏輯推演實(shí)施

全域資源變資產(chǎn)，建構(gòu)符合“二八原則”的資源運(yùn)營(yíng)方式

城市發(fā)展框架的建構(gòu)與產(chǎn)品化公共資源有序投放，集中資源和精力做好城市發(fā)展建設(shè)工作中具有帶動(dòng)性和引導(dǎo)性的百分之二十，奠定整體價(jià)值基調(diào)。

Step?e.

財(cái)務(wù)測(cè)試：?jiǎn)卧_發(fā)，滾動(dòng)實(shí)施，收支平衡

通過劃定運(yùn)營(yíng)區(qū)，均衡配置不同回報(bào)能力的產(chǎn)品，以高人氣、高溢價(jià)的產(chǎn)品激活引領(lǐng)，實(shí)現(xiàn)片區(qū)的滾動(dòng)閉環(huán)開發(fā)和聯(lián)動(dòng)可持續(xù)運(yùn)營(yíng)，由此驗(yàn)證城市產(chǎn)品組合封裝的合理性。

臺(tái)州某新區(qū)概念性城市設(shè)計(jì)中，將全域劃分為五大運(yùn)營(yíng)區(qū)

其次，根據(jù)產(chǎn)品性質(zhì)是功能復(fù)合的高價(jià)值地塊、強(qiáng)公共屬性地塊或是一般開發(fā)地塊，綜合考慮政府主導(dǎo)、企業(yè)主導(dǎo)、政企合作、epc 企業(yè)代建等多種開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式，將單個(gè)城市產(chǎn)品拆分為可銜接實(shí)施的產(chǎn)品單元。針對(duì)每個(gè)產(chǎn)品單元確定合理的用地功能配比、建設(shè)規(guī)模配比及明確城市設(shè)計(jì)要點(diǎn)，對(duì)重點(diǎn)單元編制詳細(xì)投融資方案，面向客群進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)，量身定制用地配比及建設(shè)指標(biāo)，以帶方案出讓土地的方式對(duì)接引導(dǎo)建設(shè)。

開發(fā)維度考量，為項(xiàng)目沿江片區(qū)劃定指導(dǎo)實(shí)施的15個(gè)產(chǎn)品單元

重點(diǎn)產(chǎn)品單元編制詳細(xì)投融資方案，確定合理指標(biāo)

Step?f.

實(shí)施選擇：時(shí)序安排+爆點(diǎn)產(chǎn)品策劃

開發(fā)時(shí)序匹配城市戰(zhàn)略資源投放時(shí)序，審慎劃定首開區(qū)，結(jié)合產(chǎn)業(yè)招商名錄、二級(jí)市場(chǎng)適應(yīng)性驗(yàn)證，擬定實(shí)施路徑，確保首開區(qū)能夠快速集聚人氣引流，為片區(qū)開發(fā)建設(shè)提供現(xiàn)金流支撐的同時(shí)，打響城市品牌。

某新區(qū)概念性城市設(shè)計(jì)首開區(qū)劃定，通過濱江高端居住地產(chǎn)和歡樂江岸公園為開發(fā)建設(shè)快速聚人氣引流，昭示“合而不同“的江岸活力

話尾

雜談

存量時(shí)代，城市開發(fā)市場(chǎng)化運(yùn)作為主的模式下，城市設(shè)計(jì)更需要重視對(duì)空間資源運(yùn)作的組合設(shè)計(jì)。

將“城市產(chǎn)品”研究的方法代入城市設(shè)計(jì)過程中，從而建立城市產(chǎn)品設(shè)計(jì)概念。產(chǎn)品，指為了滿足市場(chǎng)需求，而創(chuàng)建的用于運(yùn)營(yíng)的功能及服務(wù)。同理，城市產(chǎn)品也應(yīng)是城市品牌、人居環(huán)境、投資環(huán)境和市民文化的綜合空間載體。

隨著土地財(cái)政時(shí)代漸漸褪去，謹(jǐn)慎的投資態(tài)度讓”花錢買個(gè)熱鬧、造個(gè)勢(shì)頭“的城市設(shè)計(jì)日漸被淘汰，城市設(shè)計(jì)從業(yè)人員更應(yīng)向前跟進(jìn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，迭代城市設(shè)計(jì)方法，以更務(wù)實(shí)的創(chuàng)新姿態(tài)回應(yīng)城市發(fā)展新需要。

文章撰寫：

深規(guī)院·城市設(shè)計(jì)研究所

張燁卉

作者簡(jiǎn)介：天津大學(xué)城市規(guī)劃碩士，現(xiàn)就職于深圳市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院城市設(shè)計(jì)研究所，一個(gè)看起來嚴(yán)肅的”不安分子“。