華發(fā)股份斷臂求生，中小房企如何應(yīng)對(duì)“灰犀?！?/h1>
華發(fā)股份斷臂求生，中小房企如何闖關(guān)生死線
?
銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹(shù)清在政策研究文章《堅(jiān)定不移打好防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)攻堅(jiān)戰(zhàn)》一文中指出，房地產(chǎn)金融化泡沫化勢(shì)頭得到遏制。房地產(chǎn)泡沫是威脅金融安全的最大“灰犀牛”。
?
從這個(gè)定性來(lái)看，如今房地產(chǎn)已經(jīng)成為金融安全最重要的影響因素，沒(méi)有之一。
?
星空君跟蹤了幾年房地產(chǎn)行業(yè)，很早就發(fā)現(xiàn)了端倪。
?
先是很多排名比較靠前但還不是頭部的房地產(chǎn)企業(yè)，絞盡腦汁做大財(cái)報(bào)銷售額，房地產(chǎn)財(cái)報(bào)可操控的余地比較大，但操作起來(lái)痕跡比較明顯。
?
為什么堅(jiān)持這么做呢？是因?yàn)榍皫啄赉y行放貸看財(cái)報(bào)排名，銷售額越靠前的頭部企業(yè)，越容易拿到貸款。
?
到了最近的“三道紅線”，連頭部企業(yè)也坐不住了，相當(dāng)一部分排名非?？壳霸O(shè)置全國(guó)Top?50的房地產(chǎn)企業(yè)，都觸到了紅線。
?
房地產(chǎn)企業(yè)能夠貸到的資金全面收縮。
?
11月26日傍晚，央行發(fā)布了《2020年第三季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》，其中提到房地產(chǎn)用了這樣的語(yǔ)氣：牢牢堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，堅(jiān)持穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性，實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度。
?
雖然這些話聽(tīng)的都快起繭了，但是不同的場(chǎng)合，威力是不一樣的。
?
央行這段話不是說(shuō)給房地產(chǎn)聽(tīng)的，而是說(shuō)給銀行聽(tīng)的。
?
在國(guó)際形勢(shì)異常復(fù)雜的當(dāng)先，金融安全才是央行最關(guān)注的。至于房地產(chǎn)企業(yè)的死活，主不在乎。
?
一、難的是中小地產(chǎn)商，華發(fā)股份如何應(yīng)對(duì)紅線
?
實(shí)事求是的講，雖然撞了三道紅線的頭部房地產(chǎn)企業(yè)非常多，但大企業(yè)有的是辦法化解。
?
大企業(yè)可以發(fā)個(gè)債融資，可以吸引投資方掏錢入股，可以剝離不良資產(chǎn)… …幾乎都不需要改變當(dāng)前的經(jīng)營(yíng)方式。
?
中小企業(yè)就不那么容易了。
?
發(fā)債很難，對(duì)投資方缺乏吸引力，自身規(guī)模有限很難剝離資產(chǎn)… …只能賣力經(jīng)營(yíng)改善資金狀況，或者坐等賣身。
?
比如，華發(fā)股份。
?
?
數(shù)據(jù)來(lái)源：同花順iFind，制圖：星空大數(shù)據(jù)
?
一般來(lái)說(shuō)，經(jīng)營(yíng)規(guī)模千億以下的，都算小房地產(chǎn)公司。華發(fā)股份短短十年，從30多億年銷售額直奔300多億，膨脹速度驚人。
?
華發(fā)股份的11月很忙。
?
12號(hào)發(fā)了公告，要出售子公司華發(fā)景龍和子公司建泰建設(shè)；20號(hào)發(fā)了5年期的債24.2億；28號(hào)發(fā)布公告出售子公司華熠開(kāi)發(fā)… …
?
誰(shuí)來(lái)接盤華發(fā)景龍和建泰建設(shè)呢？
?
公告顯示，是一家叫做維業(yè)股份的公司，而這家公司是華發(fā)股份的關(guān)聯(lián)方，共有一個(gè)控股大股東。關(guān)鍵時(shí)刻，上陣父子兵。此番操作，無(wú)非是左口袋換到右口袋，然后讓上市公司報(bào)表更加優(yōu)化不那么碰觸紅線而已。
?
根據(jù)三季報(bào)，華發(fā)股份剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為78.5%，凈負(fù)債率為148.4%，現(xiàn)金短債比為1.19，屬于橙色檔；半年報(bào)的時(shí)候，三項(xiàng)指標(biāo)分別為76.9%、151%、0.98，屬于紅色檔。
?
經(jīng)過(guò)三個(gè)月的砸鍋賣鐵賣點(diǎn)血，公司的指標(biāo)有了一丁點(diǎn)的改善，但距離全面改善，尚有不小的距離。
?
24日，公司又發(fā)了一個(gè)公告，聲稱要把閑置的募集資金拿出來(lái)用。
?
公司在2015年非公開(kāi)發(fā)行不超過(guò)38,125萬(wàn)股新股，募資42.32億，其中有一部分暫時(shí)沒(méi)有投入使用，被公司存到銀行買理財(cái)。
?
畢竟公司負(fù)債累累，這些錢閑著也是閑著，于是公司董事會(huì)討論后，決定使用閑置募集資金1.6億元臨時(shí)補(bǔ)充流動(dòng)資金，用于公司主營(yíng)業(yè)務(wù)相關(guān)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)。
?
能籌到的錢都用上了。
?
二、現(xiàn)金流游戲
?
星空君經(jīng)常說(shuō)，很多房地產(chǎn)公司的財(cái)報(bào)水分巨大，擠一擠都是水。
?
營(yíng)收可能是虛的，因?yàn)榉康禺a(chǎn)收到錢是不做收入的，而是計(jì)入合同負(fù)債，房產(chǎn)驗(yàn)收后才計(jì)入收入，距離收錢可能已經(jīng)過(guò)去好幾年了；
?
利息可能是虛的，房地產(chǎn)公司可以采用利息資本化，修飾利息支出，減少對(duì)凈利潤(rùn)的影響；
?
投資收益可能是虛的，對(duì)于持股40-50%之間的子公司，可攻可受，可咸可甜，可以并表也可以不并表，并表后就計(jì)入營(yíng)收，合并利潤(rùn)，不并表就把凈利潤(rùn)按比例計(jì)入投資收益，需不需要并表，會(huì)計(jì)說(shuō)了算；
?
利潤(rùn)可能是虛的… …
?
甚至，連星空君一直聲稱最難造假的現(xiàn)金流量表，房地產(chǎn)企業(yè)都可能是虛的。
?
莫非，現(xiàn)金流也能造假？
?
倒不是造假，而是合理修飾。
?
正常的企業(yè)，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流入，主要是銷售商品構(gòu)成；經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流出，主要是采購(gòu)原材料、員工工資以及相應(yīng)的稅金構(gòu)成。
?
不正常的企業(yè)，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流入流出，主要是其他收到和支付的現(xiàn)金流構(gòu)成。
?
什么是其他？
?
以華發(fā)股份為例，公司賬面有大量的“其他流動(dòng)資產(chǎn)”，這個(gè)項(xiàng)目的變動(dòng)，對(duì)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)纛~影響重大。
?
?
?
半年報(bào)顯示，這些其他流動(dòng)資產(chǎn)絕大多數(shù)都是關(guān)聯(lián)方企業(yè)的往來(lái)款。
?
什么又是往來(lái)款？
?
企業(yè)間不是為了交易而形成的款項(xiàng)，稱為往來(lái)款，本質(zhì)上是企業(yè)間的一種借款。那么，這些錢最初從哪來(lái)的？
?
原來(lái)，公司和這些聯(lián)營(yíng)公司形成“利益同盟”。
?
有錢一起花，有飯一起吃，有債一起還，不求同年同月同日生，只求同年同月同日死… …串臺(tái)了……
?
利益同盟中的企業(yè)，有的貸到的款多一些，就以往來(lái)款的形式借給更需要錢的小伙伴，體現(xiàn)在現(xiàn)金流量表的其他經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流入流出。
?
但是實(shí)際上，這應(yīng)該是籌資性現(xiàn)金流。經(jīng)過(guò)此番運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)了現(xiàn)金流量表的修飾。
?
對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，參股公司就是一個(gè)百寶箱，什么都可以裝。
?
三、年報(bào)預(yù)測(cè)
?
正如前文所說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)指標(biāo)水分比較大，所以華發(fā)股份的年報(bào)必然會(huì)很華麗，甚至現(xiàn)金流量表都會(huì)很好看。
?
但是，為了三道紅線，公司也很拼，畢竟這是硬杠杠。
?
好在公司旗下有超過(guò)1000家的參股、控股公司，通過(guò)優(yōu)化組合，實(shí)現(xiàn)短期內(nèi)的財(cái)務(wù)指標(biāo)改善，還是有可能的。
?
不過(guò)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)并不樂(lè)觀，接盤的只能是關(guān)聯(lián)方，長(zhǎng)期看，關(guān)聯(lián)方承受能力也有限，現(xiàn)金流的壓力最終會(huì)向一座大山讓中小地產(chǎn)商透不過(guò)氣。
