臨近年底，昆明公寓市場再現(xiàn)特價公寓。呈貢高鐵南站附近一項目推出員工內(nèi)購特價，單價低至2500元/平方米，這個超低價格在業(yè)內(nèi)引發(fā)熱議。

然而一波未平一波又起，就在昨日，呈貢大漁片區(qū)的另一項目也推出了特價公寓，單價低至4463元/平方米，一次付款還有額外優(yōu)惠。

昆明樓市為何頻見特價公寓？這對市場有什么參考意義？

2500元/平方米? “白菜價”公寓引發(fā)熱議

11月中旬，經(jīng)多方打聽，一位房產(chǎn)中介給都市時報·大象房鑒所記者發(fā)來一份《項目11月員工內(nèi)購政策》。

該文件中稱，為確保某項目商辦產(chǎn)品的快速去化及年度指標的達成，實現(xiàn)資金快速回籠，項目營銷管理部結(jié)合現(xiàn)有庫存貨包的梳理情況，申請執(zhí)行某項目員工內(nèi)購政策，其中，員工內(nèi)購SOHO產(chǎn)品房源單價均為一口價2500元/平方米；LOFT產(chǎn)品房源單價均為一口價3300元/平方米，要求一次性付款，認購之日起2日內(nèi)付清全款，執(zhí)行時間為2021年11月5日至2021年11月7日。

該文件落款時間為2021年11月4日。

11月17日上午，記者來到位于呈貢高鐵南站附近的項目營銷中心。營銷中心后方就是正在建設的項目工地，部分樓棟主體已經(jīng)呈現(xiàn)，外觀也刷了漆，工地內(nèi)正在施工。

項目沙盤內(nèi)的多個樓棟模型上貼有“售罄”字樣的標簽，至于內(nèi)購政策中提到的2500元/平方米的公寓，記著并未看到此價格的房源。

置業(yè)顧問介紹，目前項目在售房源不多，僅剩20多套，有平層和LOFT兩種公寓產(chǎn)品。

“平層公寓均價4500元/平方米，LOFT公寓均價6100—6200元/平方米，平層公寓面積20多平方米，LOFT面積在40—60多平方米，2022年9月和2023年年初分批陸續(xù)交付?！?/p>

據(jù)了解，該項目曾于十一和雙十一期間推出中平層公寓優(yōu)惠價，力度和目前一樣，都是4500元/平方米；LOFT公寓價格為5800—5900元/平方米。去年，該項目公寓最高售價約9000—10000元/平方米。

今年1—10月 昆明共賣了16640套公寓

除了該特價項目，位于呈貢大漁片區(qū)的另一項目也推出了100套特價公寓，房源分別位于項目S11棟2、8、9樓和4樓整層，具體價格為：50平方米2樓房源單價低至4463元/平方米，49平方米8樓房源單價低至5382元/平方米，70平方米全款30萬元（貸款32萬元）起。

按揭和一次性付款的優(yōu)惠差距在6個點。該項目交房時間為2022年6月。

今年公寓市場不景氣，已是業(yè)內(nèi)共識。巫家壩、西北新城、經(jīng)開區(qū)、呈貢等多個公寓產(chǎn)品集中在售的片區(qū)，之前曾多次推出過優(yōu)惠力度不一的特價公寓。

那么，今年以來公寓市場的銷售情況如何？是否被優(yōu)惠價撬動了呢？

克而瑞提供的今年1—10月昆明在售公寓的銷售數(shù)據(jù)顯示，今年，昆明主城四區(qū)加呈貢區(qū)在售公寓項目共有77個，截至10月底累計成交16640套公寓，成交金額達64.95億元，成交均價8883元/平方米，套均價約54萬元。

具體來看，成交套數(shù)最多的項目是金茂廣場，共成交1076套，成交均價6782元/平方米，套均價約34萬元。而成交套數(shù)最少的是永和府項目，共成交3套，成交均價12121元/平方米，套均價約93萬元。

公寓產(chǎn)品中，成交套均價最高的項目是攏悅，套均價約474萬元，共成交9套，成交均價35167元/平方米，同時該項目也是成交均價最高的項目。

而成交均價最低的是長水航城項目，成交均價2581元/平方米，共成交36套，套均價約12萬元。

值得注意的是，今年前10個月，公寓供應面積為26.24萬平方米，共有5322套，成交面積為80.86萬平方米，共16640套。從數(shù)據(jù)來看，今年昆明公寓市場仍是“求大于供”狀態(tài)。

克而瑞10月昆明房地產(chǎn)月報顯示，截至10月底，昆明商品房市場庫存量高達2030萬平方米，去化周期25個月；其中，辦公+公寓存量為580萬平方米，去化周期為49.05個月，存量與去化周期環(huán)比減少，但存量仍居高位，去庫存任務艱巨。

專家觀點?未來3—5年昆明公寓市場或?qū)⒒貧w平穩(wěn)

從去年到今年，有關(guān)部門已經(jīng)從政策端入手，限制了新增公寓項目的審批與商辦改公寓的現(xiàn)象。未來公寓市場已難再有新增量。這對昆明公寓去庫存是否有推動作用？

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師梁楠分析認為，新政策從供應端限制新建公寓項目入市，遏制昆明房地產(chǎn)市場商辦改公寓等市場亂象，有助于平衡供大于求的公寓市場，避免公寓庫存壓力進一步加大，從長遠來看，對公寓產(chǎn)品去庫存有一定利好，但受限于公寓庫存積壓較大、產(chǎn)品自身缺點等，昆明公寓的去化壓力仍較大。

在沒有新增公寓產(chǎn)品的情況下，隨著市場積壓產(chǎn)品逐步被消化，未來3—5年后，昆明公寓市場或?qū)⒒貧w健康平穩(wěn)的主旋律。

公寓產(chǎn)品的增值，不僅與市場供銷有關(guān)，還與產(chǎn)品所處地段、周邊交通等因素有一定關(guān)聯(lián)，所以公寓產(chǎn)品是否會增值具有一定的不確定性。

昆明公寓價格上漲一定程度上是由于受到部分地處核心區(qū)域、擁有稀缺資源、品質(zhì)較為上乘的項目成交價格小幅上漲的帶動，但在昆明公寓市場庫存高企、去化難度大的現(xiàn)狀下，部分開發(fā)商為快速回款，選擇降價促銷等手段加速去化，一定程度上拉低昆明公寓市場成交均價，致使昆明公寓市場抗跌性不高。

購房者面對開發(fā)商推出的特價公寓該如何選擇？梁楠認為，與住宅相比，公寓產(chǎn)品具有不限購、低總價的優(yōu)點，開發(fā)商特價公寓的推出，對于剛需群體而言有一定的吸引力，但若購買公寓產(chǎn)品，購房者需綜合考量地段、交通、政策規(guī)劃等多方面因素，理性分析部分房價折扣力度較大的項目，謹慎入市，避免延期交房、產(chǎn)品配套無法兌現(xiàn)等問題的出現(xiàn)。

價格是吸引客群的重要因素，“白菜價”“骨折價”公寓值得買嗎？

來源：都市時報大象房鑒所

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