如果有一套房子比市場(chǎng)價(jià)格低，你會(huì)心動(dòng)嗎?當(dāng)然!是我也心動(dòng)。而法拍房，往往都是比市場(chǎng)價(jià)格低的，很多人不了解，看到低價(jià)就心動(dòng)了，最后卻發(fā)現(xiàn)滿地都是坑。那么，法拍房可以私下交易嗎?

很遺憾的說，不可以。

法拍房是指法院拍賣房。當(dāng)債務(wù)人(業(yè)主)無力履行按揭合約或無法清償債務(wù)時(shí)，而被債權(quán)人經(jīng)由各種司法程序向法院聲請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，將債務(wù)人名下房屋拍賣，以拍賣所得金滿足債權(quán)。

法拍房，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止于這表面上的成本，還有很多隱藏的、你不知道的坑。

1、隱藏的各種費(fèi)用

稅費(fèi)，可能是法拍房一個(gè)非?？膳碌拇嬖凇Ｄ弥貞c的房子舉例，如果沒有滿2年，就會(huì)多出5.55%的營(yíng)業(yè)稅費(fèi)。一套200萬的房子算下來，單是這個(gè)稅費(fèi)都要11萬了，如果是商業(yè)性質(zhì)的房產(chǎn)，稅費(fèi)還要更高。

之前就有報(bào)道，有人以300多萬的成交價(jià)拍得一套房子，卻發(fā)現(xiàn)稅費(fèi)都要交200多萬。最后算下來的真實(shí)價(jià)格，比市場(chǎng)價(jià)都高出了45萬。競(jìng)拍者無奈選擇放棄，先前交的25萬保證金也拿不回來，就等于是不但便宜房子沒有買成，還白白損失了25萬元。

除去稅費(fèi)之外，還有物管費(fèi)、水電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)甚至是前業(yè)主故意拖欠的其他費(fèi)用等等。

2、無法辦理房產(chǎn)證

我們拍下一套房子，就應(yīng)該是得到了這套房子的所有權(quán)。但是有的房子，就算是你拍賣買下了房子，也是沒有辦法辦理房產(chǎn)證的。而不能辦理房產(chǎn)證，也就是實(shí)說這個(gè)房子還不完全屬于你。

其中最典型的就是合同房，所謂合同房，就是只有買賣合同，但是卻證件不齊的房子。這樣的房子，是沒有辦法辦理房產(chǎn)證的。另外，還有的房子，是原戶主沒有把戶口遷出去，而你就算買下了房子，也是不好辦理落戶的，這會(huì)直接影響后面孩子上學(xué)等各種相關(guān)權(quán)益。

3、無法獲得房屋的使用權(quán)

通過拍賣，你確實(shí)低價(jià)買到了房子，也辦理好了各種證件。但是這個(gè)時(shí)候，你還是有可能沒有辦法去自己的房子居住。因?yàn)?，有可能前面的業(yè)主為了防止自己的房子被拍賣，特意把房子出租給其他人，一下子簽訂10、20年的租期，并且一次性的收取了房租費(fèi)。我們國(guó)家的法律規(guī)定，租賃大于買賣，所以這個(gè)時(shí)候就算你通過拍賣買到了這套房，你依然沒有辦法使用這套房子。必須要等到幾年或者10多年的租期結(jié)束了之后，你才能夠收回這套房子的使用權(quán)。

還有一些房子，里面可能住著一些不講理的人，或者住著老人，他們不愿意搬出去。你就算是買了房子，后面要趕走這些人也非常的麻煩。

4、債券債務(wù)糾紛

還有的房子，可能被房主進(jìn)行了多次抵押。不僅僅抵押給了銀行，還有可能抵押給了高利貸等各種民間借貸。這個(gè)時(shí)候，雖然你拍下了房子，但是這些民間的債主很有可能會(huì)找你的麻煩，上門要債、潑油漆、堵門塞鎖眼什么的。這樣的房子，買了之后也是不得安寧，花錢給自己買罪受。

這三種法拍房不能買

1、原業(yè)主身份背景很復(fù)雜的房子

通常來講，房屋之所以會(huì)被抵押或者沒收的，大多是因?yàn)閭鶆?wù)人無法履行到期債務(wù)，導(dǎo)致被債權(quán)人起訴、查封抵押房產(chǎn)，最終被法院強(qiáng)制執(zhí)行拍賣，很多一部分是由于理財(cái)失敗，資金鏈斷鏈或者沾染高利貸跑路的，如果是普通做買賣失敗，人品尚可還行。

也就不用擔(dān)心入住后會(huì)有什么麻煩的糾紛，但是，如果你不幸遇到流氓房主，可能會(huì)返回來鬧事、找麻煩，就后患無窮了。

2、租賃及被占有的房子要當(dāng)心

買房肯定是要看房的，這樣自己也才能安心一些，然而，法拍房想看房可沒那么方便。不去實(shí)地考察看房，就容易出現(xiàn)這樣的情況：很可能遇到存在建筑瑕疵的房產(chǎn)，而法院對(duì)房子的瑕疵是不擔(dān)責(zé)的?？捶苛耍芰私膺@個(gè)買賣的房子是不是存在對(duì)外出租了或者是被占有的情況。

此外，法拍房一般都是二手房，買賣不破租賃，這個(gè)從法律上而言，是不影響租賃合約的。說白了，就是在進(jìn)行法拍房買賣的時(shí)候，如果原房主租給了別人居住或者做生意，你是沒有權(quán)利趕走租房的人的，只能等合約到期或者賠付對(duì)方違約金才可以。

3、房產(chǎn)屬性不清楚的房子

不管購(gòu)買什么類型的房屋都要查清房產(chǎn)的屬性，法拍房也不例外。房產(chǎn)的屬性主要包括土地的出讓性質(zhì)、使用年限、有沒有辦理過不動(dòng)產(chǎn)證、稅費(fèi)繳納，有沒有拖欠等。這里需要說明的是，法院拍賣財(cái)產(chǎn)時(shí)報(bào)出的拍賣價(jià)，通常只是“裸價(jià)”，參拍者如果舉牌競(jìng)得，除了要一次性全額向法院支付銷售款外，還要承擔(dān)一些隱性費(fèi)用，比如被拍賣房子的名下還有拖欠的物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等，也需競(jìng)拍人一并承擔(dān)的。

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