作者：蔚芮

來源：GPLP犀牛財經(jīng)（ID:gplpcn）

8月24日，中海地產(chǎn)（00688.HK）公布的中報顯示，2020年上半年，中海地產(chǎn)錄得收入為886.3億元，同比增長11%；核心凈利潤為179.4億元，同比增長0.3%；公司股東應(yīng)占溢利為205.3億元，同比下降3.7%。

與此同時，中海地產(chǎn)半年加權(quán)平均融資成本錄得4.01%，凈借貸比率錄得32.95%，凈利潤率錄得23.2%。多項指標(biāo)來看，依舊很具有中海地產(chǎn)的“小特色”：穩(wěn)、小上升。在市場的眼中，中海地產(chǎn)一直是保守求穩(wěn)，不過近年來，中海地產(chǎn)這艘“航母”快了起來，然而，此時，“快”起來的中海地產(chǎn)也不是一馬平川。

為做大規(guī)模，沖！

中海地產(chǎn)正在沖刺4000億港元（約3600億元）規(guī)模。

2020年上半年，中海地產(chǎn)銷售合約金額為1720.1億元，同比增長4.2%；合約銷售面積為954萬平方米，同比增長3.5%。

據(jù)克而瑞研究院發(fā)布的《2020年上半年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200排行榜》，中海地產(chǎn)排在榜單的第六位，其實很多人并不清楚，10多年前的中海地產(chǎn)曾名列前三甲。2007年之前，中海地產(chǎn)的銷售規(guī)模僅次于萬科（000002.SZ），位列行業(yè)第二；2009年下降到第四；2017年之后年度排名持續(xù)位列第七，被后續(xù)的萬科、恒大等企業(yè)所超越（如表1所示）

表1 中海地產(chǎn)2013年以來銷售額排名

（?數(shù)據(jù)來源：克而瑞研究院）

在地產(chǎn)紅利時代，中海地產(chǎn)選擇求穩(wěn)，錯失了一個快速做大規(guī)模的時代。

當(dāng)然，從中海地產(chǎn)的銷售規(guī)模來看，銷售金額是在不斷增長的，只不過是相比較同行，中海地產(chǎn)的發(fā)展速度掉隊了，特別是2015-2018年這時間段內(nèi)。

據(jù)億翰智庫相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2015-2018年4年間，TOP100房企平均復(fù)合增長率達44%，而中海地產(chǎn)復(fù)合增長率僅為18.6%，在TOP10房企中增速最慢。

據(jù)相關(guān)媒體在2017年報道，時任中海地產(chǎn)董事局主席肖肖曾表示，“沒有規(guī)模支撐，保持利潤增長和領(lǐng)先也是不可能持續(xù)的”。

2017年，肖肖年滿60歲到了退休年齡，顏建國從龍湖集團（00960.HK）回到中海地產(chǎn)接任董事局主席，上任后的顏建國隨即改變了中海地產(chǎn)的風(fēng)格，開始由“求穩(wěn)”轉(zhuǎn)向了“加速求規(guī)?！钡娘L(fēng)格。2017年，顏建國就給中海地產(chǎn)定了個2020年實現(xiàn)4000億港元的銷售目標(biāo)。

不斷攀升的拿地規(guī)模證明了中海地產(chǎn)的野心，據(jù)其歷年財報（如下圖2）：

2017年，中海地產(chǎn)以951.16億元取得了1741.41萬平方米的土地儲備；

2018年，中海地產(chǎn)的土地儲備為1764.10萬平方米，投入的金額為913.53億元；

2019年，中海地產(chǎn)更是逆勢擴張，以1133.59億元的金額取得了1145.61萬平方米的土地儲備。

由此可見，中海地產(chǎn)對規(guī)模的渴望。

表2 中海地產(chǎn)2017-2019年土地儲備情況

（數(shù)據(jù)來源：中海地產(chǎn)公告）

2020年，對于土地儲備，中海地產(chǎn)管理層曾披露，2020年新增1400億元的土地權(quán)益投資預(yù)算。

重金投入之下，中海地產(chǎn)拿下了眾多“地王”：

2020年8月3日，中海地產(chǎn)經(jīng)過66輪拼殺，耗資79億元拿下北京亦莊河西區(qū)不限價宅地，刷新了北京2020年總價地王；溢價率為23.44%，核經(jīng)營樓面價40415元/平米。

2020年8月6日，中海地產(chǎn)以總價16.99億元競得哈爾濱1宗商住用地，溢價率為26.88%。成交樓面價為9508元/平米，該地塊樓面價刷新了哈爾濱歷史記錄。

?（資料來源：中指研究院）

根據(jù)中指研究院的數(shù)據(jù)，2020年1-8月中海地產(chǎn)拿地金額為781億元，排在第二位，僅次于中國恒大（03333.HK）。

不過，伴隨著中海地產(chǎn)拿地規(guī)模的擴大，這也同時增加了中海地產(chǎn)的銷售壓力。中海地產(chǎn)中報顯示，2020年1-8月，中海地產(chǎn)的合約銷售金額為2222.94億元，同比增長2.1%，僅完成4000億元銷售目標(biāo)的55.57%，在剩下的4個月，中海地產(chǎn)要去沖擊余下的44.43%，銷售壓力巨大。

“利潤王”增長放緩

曾經(jīng)，在嚴(yán)格控制規(guī)模之下，除了萬科，中海地產(chǎn)被地產(chǎn)圈稱之為另外兩個標(biāo)桿：

一是中海地產(chǎn)的負債控制是房地產(chǎn)行業(yè)的標(biāo)桿。負債方面，2015-2019年，中海地產(chǎn)的資產(chǎn)負債率分別為62.97%、60.19%、57.62%、59.52%、60.06%，嚴(yán)格控制在60%左右。

2020年上半年中海地產(chǎn)資產(chǎn)負債率為59.77%，扣除預(yù)售賬款后的資產(chǎn)負債率為57.8%，凈負債率為32.95%，在年銷售規(guī)模千億元以上房企中保持最低；上半年加權(quán)平均借貸成本為4.01%，融資成本處于行業(yè)最低區(qū)間，持有現(xiàn)金1113.8億元，占總資產(chǎn)的14.6%。

（數(shù)據(jù)來源：中海地產(chǎn)年報）

一方面是符合行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的負債率，然而，另外一方面，中海地產(chǎn)在地產(chǎn)發(fā)展的黃金時代嚴(yán)格控制負債也引起市場的質(zhì)疑聲。市場普遍質(zhì)疑，中海地產(chǎn)“為了利潤而利潤“嚴(yán)格控制凈負債率在40%以下，沒有發(fā)揮自身的融資成本低的優(yōu)勢，錯過時間限制了規(guī)模的發(fā)展。

二是中海地產(chǎn)的高利潤是房地產(chǎn)行業(yè)的標(biāo)桿。

利潤方面，中海地產(chǎn)一直是“老大哥“。2015-2019年中海地產(chǎn)的凈利潤分別為346.43億元、370.24億元、407.67億元、377.16億元、416.18億元。

（數(shù)據(jù)來源：中海地產(chǎn)年報）

只不過，如同硬幣的兩面，保證了負債率及利潤率，中海地產(chǎn)也錯失了增速，與此同時，伴隨著其重啟規(guī)模發(fā)展的路徑，中海地產(chǎn)的利潤率也同時正在降低。

中海地產(chǎn)年報顯示，2019年，中海地產(chǎn)的凈利潤增速為10.35%，毛利率為33.66%，凈利率為26.12%。毛利率與凈利潤分別同比下降4.54個百分點、1.41個百分點。

（數(shù)據(jù)來源：中海地產(chǎn)年報）

在利潤率上曾被視為標(biāo)桿的中海地產(chǎn)也被萬科所超越。2019年，凈利潤排在第二名的萬科的毛利率為36.20%，已經(jīng)高于中海地產(chǎn)。雖然中海地產(chǎn)凈利潤從量上還是略勝萬科一籌，但是差距在不斷縮小。

（數(shù)據(jù)來源：年報）

2015年萬科與中海地產(chǎn)的利潤差距還高達165.24億元，而到了2019年，差距已經(jīng)縮小到27.46億元。

如果說傳統(tǒng)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)優(yōu)勢正在被其他地產(chǎn)商所超越，那么，在創(chuàng)新業(yè)務(wù)方面，中海地產(chǎn)是否領(lǐng)先行業(yè)呢？

創(chuàng)新業(yè)務(wù)下滑

2020年中期業(yè)績會上，董事局主席顏建國表示，中海地產(chǎn)的目標(biāo)是百年基業(yè)，住宅開發(fā)業(yè)務(wù)，持有型商業(yè)物業(yè)，教育、養(yǎng)老、物流、供應(yīng)鏈管理等創(chuàng)新業(yè)務(wù)，這三類產(chǎn)業(yè)都要進入行業(yè)頭部。

然而，在創(chuàng)新業(yè)務(wù)方面，中海地產(chǎn)遠遠落后于萬科、恒大等房地產(chǎn)頭部企業(yè)。

事實上，已經(jīng)在房地產(chǎn)黃金十年落后于行業(yè)頭部企業(yè)的中海地產(chǎn)，要想追趕行業(yè)老大依舊存在一段距離。相對于土儲、利潤，中海地產(chǎn)的創(chuàng)新業(yè)務(wù)與萬科、恒大等相比還是差距較大，畢竟從事新業(yè)務(wù)需要些冒險精神。

從中期經(jīng)營情況來看，中海地產(chǎn)資源配比上，目前仍延續(xù)以90%的資源用于住宅開發(fā)，1%-2%的資源投入創(chuàng)新業(yè)務(wù)。

據(jù)中海地產(chǎn)中期業(yè)績報告，2020年上半年，中海地產(chǎn)寫字樓、集中商業(yè)、酒店、公寓等商業(yè)物業(yè)取得收入為20.3億元，同比僅微增1.1%；創(chuàng)新業(yè)務(wù)下滑至3.6億元，2019年同期為3.8億元。

而根據(jù)萬科財報，萬科物業(yè)在創(chuàng)新業(yè)務(wù)的增速為21%，二者差距明顯。

傳統(tǒng)業(yè)務(wù)面臨趕超，創(chuàng)新業(yè)務(wù)發(fā)展面臨下滑壓力，中海地產(chǎn)想要進入頭部行列，仍需要付出更大的投入和努力。