REARD城市會(huì)客廳

【REARD城市會(huì)客廳】持續(xù)聚焦城市更新領(lǐng)域的發(fā)展趨勢(shì)與實(shí)踐新作，以采訪對(duì)話形式帶來(lái)對(duì)作品的策略性解析。即將于2023年5月開(kāi)幕的瑞安蟠龍?zhí)斓兀芍^是近年來(lái)上海地區(qū)令人矚目的城中村重點(diǎn)改造項(xiàng)目之一。由于時(shí)間跨度長(zhǎng)，涉及方面繁復(fù)，這個(gè)分為多期推進(jìn)的區(qū)域型項(xiàng)目，也意味著巨大的挑戰(zhàn)，對(duì)開(kāi)發(fā)主體的實(shí)力有著非常高的要求。

如何激活區(qū)域活力，重現(xiàn)與時(shí)代契合的江南文化，將自然、城市、未來(lái)和歷史相聯(lián)結(jié)，同時(shí)兼顧不同人群的需求，以開(kāi)發(fā)者的社會(huì)責(zé)任感為區(qū)域和城市作出貢獻(xiàn)？作為瑞安天地系列的迭代產(chǎn)品，如何延續(xù)不俗的口碑，并蛻變出令人意想不到的精彩呈現(xiàn)？我們將從邊曉婧滿懷信心的層層敘述中，一起探索蟠龍的歷史、現(xiàn)在與未來(lái)，領(lǐng)略新江南與新時(shí)代的有機(jī)融合；了解瑞安如何基于過(guò)往的區(qū)域型產(chǎn)品的精煉理念和成熟經(jīng)驗(yàn)，將可持續(xù)理念與多方需求深度融合，區(qū)域與城市界面交融滲透，打造這一具備社會(huì)、經(jīng)濟(jì)與生態(tài)多層面效益的作品。

上海蟠龍?zhí)斓厥侨鸢卜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)的大型城市改造項(xiàng)目，作為天地系列的迭代產(chǎn)品，立足于優(yōu)越的自然環(huán)境和古鎮(zhèn)歷史積淀，蟠龍?zhí)斓匾浴拔幕瘑拘?、自然融合、城市煥新”為核心理念，?xiàng)目總占地面積752畝，規(guī)劃三大功能空間，包含約23萬(wàn)方公共公園綠地——蟠龍公園、約5萬(wàn)方水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)商業(yè)——蟠龍?zhí)斓?，以及約25萬(wàn)方摩登江南人居范本——蟠龍國(guó)際住區(qū)。

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作為上海近年城中村改造的重點(diǎn)項(xiàng)目之一，瑞安蟠龍?zhí)斓氐目傮w功能和定位是怎樣的？

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蟠龍?zhí)斓卣麄€(gè)項(xiàng)目涵蓋了商業(yè)、整體環(huán)境改善、綠地及住宅，是一個(gè)城市區(qū)域型的更新發(fā)展綜合項(xiàng)目。在定位方面，我們將其本身的一些綠地、水系、環(huán)境等因素，與新天地獨(dú)有的商業(yè)業(yè)態(tài)和國(guó)際化的舒適社區(qū)相融合，提出了復(fù)合型的功能概念：“nature、culture、future”?！皀ature”意指自然喚醒，我們認(rèn)為這里除了擁有江南的煙火氣，還有氧氣，對(duì)于周邊居民而言是環(huán)境改善及提升的項(xiàng)目；其次在自然以外的“culture”部分，這里有很深的文化底蘊(yùn)，因?yàn)轶待埖慕ㄦ?zhèn)歷史非常悠久，在隋朝的時(shí)候就有記錄，所以對(duì)文化的承載和再挖掘是我們這個(gè)項(xiàng)目的一個(gè)關(guān)鍵和重點(diǎn)。

另外提到“future”部分，這里是未來(lái)和現(xiàn)在的一個(gè)結(jié)合點(diǎn)，因?yàn)楝F(xiàn)下的人生活在當(dāng)代，如果光去演繹過(guò)去，是無(wú)法適應(yīng)現(xiàn)代人的活動(dòng)，那我們的呈現(xiàn)也只能是“展覽”，我們想要的是過(guò)去和未來(lái)交融與一體，讓現(xiàn)代人、當(dāng)下的人可以生活在其中。這就是我們理念中的“future”，這幾項(xiàng)在一起就形成了我們對(duì)蟠龍?zhí)斓鼐C合的功能定位。

蟠龍?zhí)斓卣w鳥(niǎo)瞰

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在過(guò)往成功經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，瑞安如何發(fā)揮招商、運(yùn)營(yíng)等多方面的優(yōu)勢(shì)，打造蟠龍?zhí)斓剡@一迭代作品？

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在瑞安整體規(guī)劃開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目中，天地系列是一個(gè)比較重要的品牌。其實(shí)在“天地”（商業(yè)）之前，真正承載著我們理念的是規(guī)劃，而在合適的規(guī)劃之中才會(huì)有新天地這樣一個(gè)產(chǎn)品應(yīng)運(yùn)而生。所以從最終的理念講起，一方面貫徹了瑞安已有的經(jīng)驗(yàn)，來(lái)自于我們考慮空間規(guī)劃和人群活動(dòng)的社區(qū)關(guān)系，這是我們區(qū)域發(fā)展的基礎(chǔ)和根基；接下來(lái)我們也會(huì)考慮到在地文化的演繹和挖掘，這是在我們整個(gè)瑞安體系里做天地項(xiàng)目一定要做到的，我們總結(jié)為對(duì)在地文化和傳統(tǒng)的尊重；還有一部分，因?yàn)槲覀円恢痹谶\(yùn)營(yíng)天地項(xiàng)目，所以對(duì)人的這種商業(yè)意識(shí)和運(yùn)營(yíng)的觸覺(jué)也是很前線的，我們會(huì)把這些內(nèi)容反饋到最前端的規(guī)劃和未來(lái)運(yùn)營(yíng)的計(jì)劃當(dāng)中，這幾方面結(jié)合在一起就是經(jīng)驗(yàn)的沉淀。

蟠龍?zhí)斓厣虡I(yè)鳥(niǎo)瞰

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在蟠龍?zhí)斓刂?，我們做到了幾點(diǎn)，首先是因地制宜——天地項(xiàng)目里蟠龍的環(huán)境非常之好，所以我們也是把這種優(yōu)越性融合其中。剛才提到“nature”這樣一個(gè)定位，同時(shí)蟠龍?zhí)斓赜谐鞘休p度假u(mài)rban retreat的概念在里面，所以這是對(duì)產(chǎn)品的一種迭代，這種迭代是基于之前的經(jīng)驗(yàn)，加上因地制宜的取材而來(lái)。

其次是對(duì)文化的演繹——這個(gè)迭代可以參考之前的嶺南天地，也是一個(gè)關(guān)于老城更新和文化更新的項(xiàng)目。蟠龍?zhí)斓馗鄤t在于將以前書(shū)面記載的東西再活化回來(lái)，可以理解為“轉(zhuǎn)譯”工作。原本保留下來(lái)的內(nèi)容比較少，我們參與的時(shí)候很多老東西、老記憶已經(jīng)沒(méi)有了，怎樣將其恢復(fù)到天地之中？一個(gè)部分就是天地里面的空間，從物理形態(tài)去恢復(fù)；第二就是從我們運(yùn)營(yíng)的內(nèi)容里面去做一些恢復(fù)，包括店鋪、活動(dòng)等一系列內(nèi)容的結(jié)合。從經(jīng)驗(yàn)到現(xiàn)在的取材，才生發(fā)出未來(lái)蟠龍?zhí)斓氐恼w呈現(xiàn)。

商業(yè)濱水南岸-鳥(niǎo)瞰

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在上海的城中村改造浪潮下，瑞安如何超越常規(guī)范式，確立出具有戰(zhàn)略性的改造思路？

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我們能做好城中村和城市更新這些舊改項(xiàng)目，跟瑞安的基因是有關(guān)系的?；谌鸢捕嗄陙?lái)一直做區(qū)域開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所積累的成果，可以說(shuō)是城市的管理者看到我們，發(fā)現(xiàn)需求和優(yōu)勢(shì)能完全重合，兩方剛好有緣分在一起。從瑞安的發(fā)展歷程來(lái)看，類(lèi)似體量的項(xiàng)目，從整體規(guī)劃到整體運(yùn)營(yíng)是我們的長(zhǎng)項(xiàng)。例如我們?cè)谔綐騾^(qū)域做的新天地項(xiàng)目，原有的體量大概有160萬(wàn)平方米；我們?cè)诤缈谟?5年的瑞虹新城更新項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)量達(dá)到了200萬(wàn)平方米；其他城市的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)體量基本上也都在150萬(wàn)方以上。從體量大家就能看出，這些完全是區(qū)域型的改造與開(kāi)發(fā)。現(xiàn)在我們做的城市更新還有城中村，正是一個(gè)區(qū)域型的項(xiàng)目，對(duì)開(kāi)發(fā)的主導(dǎo)者或社會(huì)主體具備的能力要求較高，從規(guī)劃、建設(shè)開(kāi)發(fā)、資金能力以及最后的運(yùn)營(yíng)長(zhǎng)效結(jié)果方面都需要匹配。所以如果從戰(zhàn)略角度看，城市管理者和我們站在同一條跑道上。

蟠龍?zhí)斓厣虡I(yè)鳥(niǎo)瞰

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剛剛提到的戰(zhàn)略，再分享一些我們集團(tuán)的基因和理念，來(lái)自于集團(tuán)主席羅先生一直提倡的“我們要和城市共同發(fā)展，城市發(fā)展，我們的公司才能進(jìn)步”。這種理念始終伴隨著每一個(gè)瑞安人，所以我們每做一個(gè)項(xiàng)目，都會(huì)時(shí)刻被提問(wèn)：你為城市留下了什么，為周邊的居民帶來(lái)了什么，對(duì)區(qū)域的貢獻(xiàn)是什么？這些他一直拷問(wèn)管理層的問(wèn)題，也貫穿在瑞安人的基因當(dāng)中。所以這也解釋了我們呈現(xiàn)出來(lái)的項(xiàng)目對(duì)社會(huì)予以了回饋。

這方面我也舉一些小的例子，我們?cè)隗待堥_(kāi)發(fā)中，會(huì)遇到超出項(xiàng)目邊界的、并不屬于我們投資或改造的內(nèi)容，但我們?nèi)詴?huì)用公司的資金、儲(chǔ)備及資源去完成原本在范圍外的工作。團(tuán)隊(duì)成員都能理解這是企業(yè)的社會(huì)責(zé)任，這最終成為蟠龍成功的重要組成部分——我們會(huì)用更大的視野去看待整個(gè)項(xiàng)目、區(qū)域，以及我們?yōu)檫@座城市帶來(lái)的貢獻(xiàn)。

蟠龍?zhí)斓厣虡I(yè)街景

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對(duì)于這樣一個(gè)時(shí)間跨度較長(zhǎng)的復(fù)雜項(xiàng)目，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)面臨了哪些特殊挑戰(zhàn)？

B

比較大的挑戰(zhàn)源于我們對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的完美追求，即使起初的規(guī)劃和全域設(shè)計(jì)已經(jīng)進(jìn)行了足夠的考慮，但后續(xù)仍有不斷的打磨調(diào)整。例如我們?cè)谶M(jìn)行項(xiàng)目第二階段的工作時(shí)，會(huì)對(duì)前一階段的設(shè)計(jì)輸出提出優(yōu)化、調(diào)整，這時(shí)工作上的反復(fù)會(huì)導(dǎo)致資金和時(shí)間上的更多投入。我認(rèn)為這種挑戰(zhàn)對(duì)于長(zhǎng)時(shí)間跨度的項(xiàng)目總會(huì)存在。無(wú)論前期的構(gòu)想多么周全，涵蓋范圍多廣，過(guò)程中總會(huì)遇到類(lèi)似的反復(fù)，只是不同公司對(duì)精益求精付出的代價(jià)多少有所不同。

如果從行業(yè)角度談及舊改和城中村的挑戰(zhàn)這樣一個(gè)大的話題，對(duì)很多公司來(lái)說(shuō)資金和現(xiàn)金流會(huì)是一項(xiàng)不小的挑戰(zhàn)。我碰到過(guò)很多同行跟我聊起，待到前期的資金投入得到回報(bào)及至整個(gè)項(xiàng)目的結(jié)束，時(shí)間線會(huì)拉得非常長(zhǎng)，如何確保健康的現(xiàn)金流是很多參與舊改的開(kāi)發(fā)者會(huì)面臨的難題。

蟠龍?zhí)斓厣虡I(yè)街景

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在項(xiàng)目運(yùn)作中，如何協(xié)調(diào)多方因素來(lái)實(shí)現(xiàn)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和生態(tài)層面的綜合效益？

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首先，我們對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的定義和未來(lái)開(kāi)發(fā)形成的狀態(tài)，與剛才提到的經(jīng)濟(jì)、生態(tài)以及社會(huì)效益均是相協(xié)調(diào)而不沖突的。從一開(kāi)始我們就考慮得比較全面，既要回饋社會(huì)，又要滿足未來(lái)消費(fèi)者的需求。若項(xiàng)目自理念到開(kāi)發(fā)基調(diào)上是與社會(huì)需求相契合的，實(shí)施也會(huì)更為容易。

在真正的實(shí)操和運(yùn)行部分，我們會(huì)注重與社會(huì)關(guān)系方和政府方的高頻交流。以對(duì)當(dāng)?shù)匚幕淖鹬嘏e例，我們走訪了30多位相關(guān)人士，包括十幾位當(dāng)?shù)乩先撕鸵恍?zhuān)家，傾聽(tīng)他們提出的一些想法，并將其融入到對(duì)文化挖掘和未來(lái)運(yùn)營(yíng)的概念中。同時(shí)對(duì)于方案定位，我們會(huì)與當(dāng)?shù)卣_(kāi)展多輪交流，以非常開(kāi)放的態(tài)度吸納意見(jiàn)，讓他們感受到尊重和參與感。在這個(gè)過(guò)程中雙方做到了互信開(kāi)放、坦誠(chéng)布公，這是很重要的。

剛才也提到了環(huán)境的問(wèn)題，我們打造了一個(gè)具有長(zhǎng)效社會(huì)效益的項(xiàng)目，瑞安將以往沉淀的理念融入其中，而我們的理念無(wú)論內(nèi)容、產(chǎn)品還是運(yùn)營(yíng)，一直都是可持續(xù)的。正是這些可持續(xù)的理念的嵌入，加上我們回饋社會(huì)的心態(tài)，使得整個(gè)項(xiàng)目達(dá)到綜合效益的實(shí)現(xiàn)。

住宅0506地塊建筑平視圖

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在重塑具有國(guó)際氣質(zhì)的新江南，進(jìn)行空間環(huán)境整體提升的同時(shí)，怎樣保留當(dāng)?shù)鼐用竦纳钣洃洠⑴ρ永m(xù)歷史文脈、營(yíng)造地域風(fēng)貌場(chǎng)景？

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這個(gè)與前面的問(wèn)題有所呼應(yīng)，關(guān)鍵在于公司秉持尊重當(dāng)?shù)匚幕?、人文特征及傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)理念。我們來(lái)到當(dāng)?shù)兀妥咴L了眾多專(zhuān)家和老居民，去挖掘他們的記憶。我們也去了很多圖書(shū)館翻閱史料，把當(dāng)年對(duì)蟠龍的記載全部整理出來(lái)。因?yàn)檎沓龅膬?nèi)容非常多，也很有價(jià)值，我們邀請(qǐng)三聯(lián)出版社出版了《蟠龍新志》這本圖書(shū)，來(lái)講述蟠龍的過(guò)去。這是我們的一個(gè)副產(chǎn)品，也是過(guò)程中產(chǎn)生的很讓我們滿意的一個(gè)小的驚喜。

歷史終究是歷史，書(shū)上呈現(xiàn)的只是文字。核心步驟是如何對(duì)這些內(nèi)容進(jìn)行轉(zhuǎn)化，轉(zhuǎn)譯到我們能夠呈現(xiàn)的部分。我們做了兩個(gè)方面，一是通過(guò)空間的打造來(lái)影響人的感知，比如江南的水、古時(shí)候留下來(lái)的橋、我們的修復(fù)建筑，這些空間會(huì)喚醒人們對(duì)古時(shí)江南的記憶。在水上，像是以前在河邊洗衣服用的水埠頭，現(xiàn)在依然能夠在我們的古鎮(zhèn)中看得到，河上面有拴船的牛鼻子，還有九龍一鳳的古橋的恢復(fù)，鎮(zhèn)里面的十字街，當(dāng)年的東西街、南北街，這些被恢復(fù)出來(lái)，從空間上讓人們體會(huì)到江南的氣質(zhì)和歷史的記憶。

商業(yè)南市噴泉廣場(chǎng)-人視入口

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另外一部分是我們?cè)谶\(yùn)營(yíng)過(guò)程中所融入的，更多是軟性的東西。以前人們記憶中的老店會(huì)回歸這里，比如過(guò)去的阿婆茶這種非物質(zhì)文化遺產(chǎn)的內(nèi)容，我們會(huì)再放進(jìn)來(lái)。一些當(dāng)?shù)氐睦先苏劦剿麄兗規(guī)状霸谶@里開(kāi)茶館，我們也會(huì)去邀請(qǐng)他們?cè)诤舆呍匍_(kāi)一個(gè)茶館，這些都會(huì)充實(shí)到我們的商業(yè)中。

我們還有一些體驗(yàn)的業(yè)態(tài)，包括我們?cè)陉惣异籼么蛟斓捏待埐┪镳^，里面就有《蟠龍新志》書(shū)中記載的蟠龍百幀圖。百幀就是100樣物件，其中有些物件很有記憶價(jià)值，可能是當(dāng)時(shí)蟠龍興盛起的布市里面的一塊布，那么我們也會(huì)把它放回去，通過(guò)這些記憶來(lái)呈現(xiàn)獨(dú)特的體驗(yàn)。另外我們還有很多節(jié)氣和活動(dòng)穿插在商業(yè)運(yùn)營(yíng)中，例如浴佛節(jié)的集市、回應(yīng)水上龍舟，未來(lái)游船的概念也會(huì)得到恢復(fù)。

不管是從物理形態(tài)上，還是人的感知上，通過(guò)多種手法的打造，整個(gè)系列從多個(gè)方面重塑原來(lái)的記憶，又與當(dāng)代生活密切聯(lián)系。

綠地-濕地棧道

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空間的混合性對(duì)于滿足多類(lèi)型人群的需求具有重要的意義，有助于重啟區(qū)域活力。蟠龍?zhí)斓卦谶@方面融入了哪些考慮？

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對(duì)人群的考慮，我們自開(kāi)始便做了全面的人群畫(huà)像，再有針對(duì)性地去回應(yīng)需求，甚至創(chuàng)造需求，或者輸出區(qū)域理念。比如我們位于西虹橋商務(wù)區(qū)，面向很多國(guó)展、進(jìn)博會(huì)的人群，蟠龍如何將江南文化輸出出去，無(wú)論是來(lái)自哪國(guó)何地的進(jìn)博會(huì)人群，來(lái)到這里，都能切換到古鎮(zhèn)場(chǎng)景狀態(tài)中來(lái)。這些是我們需要輸出給外來(lái)人群的部分。

綠地-龍形天橋

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還有對(duì)城市居民的回應(yīng)，這是對(duì)城市的貢獻(xiàn)——面對(duì)周邊區(qū)域的人群，我們打造了23萬(wàn)方的功能型綠地（而非傳統(tǒng)綠化帶），希望人們前來(lái)享受公園的氧氣，做有益身心健康的活動(dòng)。我們打造了3公里的漫步道、專(zhuān)業(yè)跑道、球場(chǎng)這些服務(wù)居民的設(shè)施。

另外蟠龍?zhí)斓負(fù)碛凶约旱亩ㄎ缓涂腿?，?huì)吸引更多城市輕度假的人過(guò)來(lái)，所以他們對(duì)于親子活動(dòng)、微度假或是高品質(zhì)酒店的需求，對(duì)比較自然的生活狀態(tài)的渴望等方面，都會(huì)融入古鎮(zhèn)的業(yè)態(tài)之中。

綠地-龍形天橋

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項(xiàng)目如何實(shí)現(xiàn)與周邊區(qū)域的有機(jī)融合，達(dá)到對(duì)更大的城市肌理的互補(bǔ)與共生？

B

互補(bǔ)和共生提得非常好，考慮到周邊CBD及國(guó)展的部分，我們確實(shí)會(huì)在定位上進(jìn)行差異化互補(bǔ)，更偏重文化感。商業(yè)古鎮(zhèn)與購(gòu)物商場(chǎng)的形態(tài)差異很大，自身蘊(yùn)含著巨大的人文和歷史能量。這種從定位方面對(duì)體驗(yàn)和消費(fèi)的關(guān)注區(qū)分，讓我們更注重體驗(yàn)的呈現(xiàn)。與區(qū)域的融合方面，我們整個(gè)區(qū)域是完全開(kāi)放的，23萬(wàn)方的綠地全天24小時(shí)對(duì)外開(kāi)放。這種開(kāi)放的狀態(tài)還體現(xiàn)在道路等物理方面的銜接、區(qū)域?qū)ν獾男蜗蠛驼姑嫔?。在城市的界面?lái)看，蟠龍?zhí)斓氐娜诤隙群芨?，人們很容易走進(jìn)這個(gè)地塊，也很容易從這邊逛出去，是一種城市無(wú)邊界的舒適狀態(tài)。

綠地-洛陽(yáng)佳種

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請(qǐng)分享一下對(duì)項(xiàng)目的未來(lái)期待。

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蟠龍?zhí)斓丶磳⒃谖逶路輰?duì)外營(yíng)業(yè)，我對(duì)這個(gè)項(xiàng)目是非常有信心的。區(qū)別于其他的產(chǎn)品，它將以一種完全新穎的狀態(tài)呈現(xiàn)在我們的消費(fèi)者和公眾的視野中，不僅形態(tài)有魅力，涵蓋的業(yè)態(tài)也能帶給人相當(dāng)多元豐富的體驗(yàn)。舉個(gè)例子，在步入蟠龍?jiān)诓莸厣下?，發(fā)現(xiàn)余德耀美術(shù)館藏身在相當(dāng)漂亮的建筑中；你帶孩子來(lái)休閑，晚上可以在崇尚自然生活方式的coco-mat酒店過(guò)夜，又在蟠龍古鎮(zhèn)的美景中打卡。所以我歡迎大家都到我們蟠龍?zhí)斓貋?lái)玩，看一看我們做的nature、culture、future有沒(méi)有實(shí)現(xiàn)，我相信會(huì)給大家?guī)?lái)非常不一樣的體驗(yàn)。

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