深圳調(diào)整樓市政策是經(jīng)驗還是教訓(xùn)

7月15日，深圳市住建局發(fā)布《關(guān)于進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（下稱《通知》），通過調(diào)整商品住房限購年限、完善差別化住房信貸措施、發(fā)揮稅收調(diào)控作用等手段對樓市進行調(diào)控，支持合理自住需求的同時遏制投機炒房，實現(xiàn)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期目標。

我們注意到，深圳在此次的樓市政策調(diào)整中，有一個值得關(guān)注的細節(jié)，那就是恢復(fù)了豪宅稅，把豪宅稅標準調(diào)回到了750萬元。為了回避豪宅稅，一些價格在七八百萬元的房子，在掛牌轉(zhuǎn)讓時，為了回避豪宅稅，會選擇適當(dāng)降價。也就是說，豪宅稅的作用還是比較明顯的，是能夠讓業(yè)主對豪宅稅心存敬畏的，對樓市調(diào)控政策心存敬畏的。

事實也是，按照深圳相關(guān)中介提供的信息，自去年11月份取消豪宅稅以來，深圳的房價就上漲了30%以上，有的豪宅甚至一天一個價、白晚價不同。這也意味著，深圳取消豪宅稅，等于是釋放了放松甚至放開樓市調(diào)控的信號。

我們說，按照“因城施策”要求，地方確實具有靈活掌握調(diào)控政策的權(quán)力，可以依據(jù)本地實際，對樓市調(diào)控政策進行適當(dāng)調(diào)整，以便于更好地適應(yīng)樓市需要，適應(yīng)居民購房需要。前提是，必須堅持“房住不炒”定位，必須堅持住房的居住屬性，而不是放開炒房空間、投資空間。如果讓樓市再回到炒作和投資時代，那房價就必然會出現(xiàn)快速上漲現(xiàn)象，從而與“房住不炒”定位相悖，就要采取措施，遏制房價上漲，遏制炒房和過度投資。

而從深圳的情況來看，短短的半年時間就出現(xiàn)房價上漲30%的現(xiàn)象，即便是結(jié)構(gòu)性上漲，是豪宅為上漲主力，也是樓市失控的表現(xiàn)，是投資和炒作死灰復(fù)燃的表現(xiàn)，是樓市政策被再一次扭曲的表現(xiàn)。而這樣的現(xiàn)象，顯然不只是在深圳出現(xiàn)了，在杭州、東莞等地，同樣出現(xiàn)。這其中，“人才引進”可能是“背鍋俠”，是這些地方借助“人才引進”放松了樓市調(diào)控，釋放了樓市調(diào)控放松的信號。

這也意味著，深圳的此次收緊樓市調(diào)控政策，特別是恢復(fù)豪宅稅，并不是樓市調(diào)控經(jīng)驗的總結(jié)，而是教訓(xùn)的吸取。如果要說經(jīng)驗的話，那就是不管市場情況如何變化，政策不能輕易放松。要想放松樓市調(diào)控政策，就必須有完善的制度做保證，有明確的約束機制和措施。否則，市場必須會出現(xiàn)新的矛盾、新的問題，房價也會出現(xiàn)快速反彈現(xiàn)象。

事實上，深圳作為新崛起的一座城市，特別是近年來產(chǎn)業(yè)發(fā)展十分迅速，人才集聚也非常明顯。尤其是高端人才，向演進集聚的速度很快、數(shù)量很大，城市人員結(jié)構(gòu)的優(yōu)化效果也比較明顯，購買力水平很高。但是，對住房的投資和炒作管控，也似乎比較薄弱。原因就在于，深圳沒有按照自身實際，制定符合深圳特點的樓市調(diào)控政策，而是像其他地方一樣，采用簡單的限購限售和限貸。恰恰是，深圳樓市穩(wěn)定最核心的問題，就是要遏制炒房和過度投資住房，對家庭的住房數(shù)量實施約束和控制，并對中低收入階層實施住房保護，讓中低收入階層不因為房價上漲而住不起房。如果不管多么有錢的家庭，擁有的住房最高都不能超過3套，那么，想要過度投資和炒作住房，就沒有空間了。而只要沒有達到在深圳購房的條件，也不能在深圳購房等，那么，深圳的住房保有率也有可以比較好地得到控制。

要知道，深圳是以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為主的城市，深圳的發(fā)展，也主要是依賴于產(chǎn)業(yè)，而不像有些城市，主要依靠房地產(chǎn)拉動?？刂坪梅績r，實際也是對深圳產(chǎn)業(yè)的保護。如果房價過高，不僅企業(yè)的負擔(dān)會大大加重，居民的負擔(dān)也會加重。特別是產(chǎn)業(yè)工人，會因為房價過高而遠離深圳。就算深圳通過出臺人才引進政策，給予人才一定的住房補貼、購房補貼，也難以滿足所有人的住房需要，無法讓更多的人才，包括技工人才留在深圳。

所以，深圳控制房價的作用，不只是居民的住房問題，還是深圳的產(chǎn)業(yè)發(fā)展問題，深圳的產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新問題，包括深圳的科技創(chuàng)新、競爭力進一步提升和國際化進程加快，都會關(guān)系非常密切。深圳決不能因為眼前需要，也去效仿其他地方走房地產(chǎn)開發(fā)之路，深圳必須控制好房價，尤其要堅決剎住炒房和過度投資房產(chǎn)熱。對凡是有兩套以上住房者，轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時，都要征收豪宅稅、多房稅，且數(shù)量越多、稅收征收標準越高，從根本上杜絕在深圳炒房和過度投資住房。