01

前言部分

從2022年6月開(kāi)始“勸”境外業(yè)主出售房屋辦理購(gòu)匯，到預(yù)判第四季度樓市的橫盤(pán)，幾乎每個(gè)階段都在按照我們的節(jié)奏在走；
年后2月開(kāi)始，各大新聞，自媒體都在不斷宣傳樓市成交的“活躍”，進(jìn)入3月下半旬后，上海整體的樓市究竟怎么樣呢？

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馨昊調(diào)研實(shí)錄

01各板塊經(jīng)紀(jì)人調(diào)研實(shí)錄

A經(jīng)紀(jì)人：“沒(méi)那么夸張，只是把之前沒(méi)賣(mài)掉的房子賣(mài)了而已，三房比較好賣(mài)、掛牌量上升了”

B經(jīng)紀(jì)人：“成交還可以，小火了一把，價(jià)格還行，感覺(jué)3期2房的價(jià)格比之前回落了一點(diǎn)，其它的基本上回到了去年4月之前的價(jià)格”?

C經(jīng)紀(jì)人：“這邊的兩房?jī)r(jià)格跌了一點(diǎn)，有一套20萬(wàn)成交了 ，去年高峰期在23萬(wàn)左右，大面積的還沒(méi)怎么跌”?

02買(mǎi)家和賣(mài)家調(diào)研實(shí)錄

A賣(mài)家：“我不著急賣(mài)掉，有什么消息和我說(shuō)就可以，銀行那邊暫時(shí)沒(méi)什么變化，我們保持溝通“
B買(mǎi)家：“目前手上有一筆資金，你幫我留意看看有沒(méi)有比較好的產(chǎn)品，暫時(shí)不著急，我可以先考慮租一套大戶(hù)型住，再看看局勢(shì)”
C賣(mài)家：“聽(tīng)說(shuō)最近的市場(chǎng)情況還不錯(cuò)，我那套**的房子，如果賣(mài)掉，大概什么價(jià)格好賣(mài)？”

02

上海房產(chǎn)交易數(shù)據(jù)

2009年-2022年?二手房成交數(shù)據(jù)

去年的時(shí)間，樓市因全國(guó)性的客觀原因，導(dǎo)致全市交易情緒不高，部分購(gòu)入或賣(mài)出的需求被抑制。故現(xiàn)階段的掛牌量上升，是去年市場(chǎng)壓力的釋放。但客觀原因的影響之深，也讓目前的買(mǎi)賣(mài)雙方會(huì)更冷靜的考慮問(wèn)題，會(huì)突顯交易的遲緩。

2021.10-2023.2??上海新房市場(chǎng)供求量?jī)r(jià)走勢(shì)

一手豪宅數(shù)據(jù)成交套

二手豪宅數(shù)據(jù)成交套

從以上數(shù)據(jù)成交數(shù)據(jù)看出，2月份成交量卻是比1月份上升很多，同比和環(huán)比都上漲50%以上，其中600萬(wàn)以?xún)?nèi)成交占比2月達(dá)到90.6%；

1月份這個(gè)比例為88%，3000萬(wàn)以上成交占比1%不到，主要成交還是以“剛需”為主；

03

上海樓市現(xiàn)狀

目前上海樓市可整體概括為：“以?xún)r(jià)換量”，從政策層面、市場(chǎng)掛牌、買(mǎi)方多個(gè)方面來(lái)分析目前樓市市場(chǎng)現(xiàn)狀情況。

政策層面

上海樓市政策目前就剩下“核驗(yàn)價(jià)放開(kāi)、金融政策的調(diào)整、限購(gòu)的放松”、可到目前為止，還沒(méi)有明顯的政策出來(lái)，這是為什么？

三個(gè)政策手段中，核驗(yàn)價(jià)已經(jīng)放開(kāi)了很多，基本達(dá)到了整場(chǎng)價(jià)格的8-9成左右；金融貸款如果放開(kāi)，不排除會(huì)催動(dòng)市場(chǎng)交易的可能性；

如果原先可以貸款500萬(wàn)：每個(gè)月還款2萬(wàn)，放開(kāi)后，可以貸款1000萬(wàn)；每個(gè)月還款4萬(wàn)，有多少人會(huì)選擇全額貸款？

至于放開(kāi)限購(gòu)：上海作為全國(guó)性大都市，如果“水閘”放開(kāi)，上游的水-外地資金 沒(méi)有不往低處流的道理；

總結(jié)：當(dāng)前樓市情況，有穩(wěn)步的成交，同時(shí)價(jià)格上又沒(méi)有大的浮動(dòng)，應(yīng)該也是比較理想的狀態(tài)；所以為什么還需要政策的刺激。

市場(chǎng)掛牌去年因?yàn)?strong>6、7月份成交的“火爆”，特別是大量豪宅的高價(jià)成交，致使8月后掛牌業(yè)主的心態(tài)很好，普遍高于市場(chǎng)5%至10%，錯(cuò)過(guò)了去年較好的售賣(mài)時(shí)機(jī)，以至今日還在與新掛牌的雜糅一起，其實(shí)就是因?yàn)?strong>價(jià)格不吻合市場(chǎng)所致。

自開(kāi)年以來(lái)掛牌的房源：

◎一方面市場(chǎng)運(yùn)行的規(guī)律，在年初會(huì)有多量的房源；

◎一方面自全年以來(lái)房屋出售的態(tài)勢(shì)得到釋放；

近期掛牌來(lái)看：

買(mǎi)賣(mài)雙方心態(tài)明顯發(fā)生改變，掛牌超過(guò)半年的房源，本想年后的一波市場(chǎng)能夠在合理的期望價(jià)位走掉，但年后市場(chǎng)的成交并沒(méi)有達(dá)到預(yù)期。

在買(mǎi)賣(mài)雙方的博弈來(lái)看：

此部分業(yè)主逐漸“示弱”，愿意“回調(diào)”價(jià)格成交；很明顯，此類(lèi)業(yè)主的心態(tài)也影響了新掛牌的業(yè)主，至少心理上沒(méi)有像去年那樣認(rèn)為還可以高價(jià)出，都相對(duì)比較理性，甚至直接以低價(jià)，短時(shí)間可成交的價(jià)格掛牌；

掛牌量出現(xiàn)增加的情況分為兩部分：

◎一部分是置換或打新的業(yè)主，加速了資產(chǎn)的整合，希望借此機(jī)會(huì)去化非優(yōu)資產(chǎn)，置換好的產(chǎn)品；

◎一部分仍然是境外業(yè)主為主，進(jìn)行資產(chǎn)配置，“雞蛋”放在不同的籃子里；

總結(jié)：因“口罩”事件后，其實(shí)改變了很多人的想法，回歸現(xiàn)實(shí)，過(guò)好當(dāng)下的想法也會(huì)讓一部分持有貸款或房屋比較多的業(yè)主，出售手上的部分資產(chǎn)，持幣在手，提升生活質(zhì)量，等待好的投資機(jī)會(huì)；

市場(chǎng)買(mǎi)方

當(dāng)下買(mǎi)方，基本完全回歸理性，超過(guò)8成以自住為主，甚至出現(xiàn)平價(jià)置換的情況，對(duì)于選擇購(gòu)入的新家，非常謹(jǐn)慎，性?xún)r(jià)比+優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的雙重考慮才會(huì)入手；

案例：“某小區(qū)近期賣(mài)掉了4套，一套掛牌2000多萬(wàn) 最終1800多萬(wàn)成交，還有兩套130平的也是1800多萬(wàn)，比掛牌價(jià)格調(diào)整了大概10%吧”? ?

近期成交的一個(gè)縮影，一波需求積累+部分業(yè)主的價(jià)格回調(diào) 導(dǎo)致2月的“小陽(yáng)春”；近期入手的價(jià)格幾乎都回調(diào)了5%-10%的價(jià)格；

何為回調(diào)：如2022年初成交的價(jià)格在2050萬(wàn)，后面同戶(hù)型掛牌出來(lái)的價(jià)格基本都在2200萬(wàn)-2300萬(wàn)左右，要是經(jīng)過(guò)近半年的銷(xiāo)售，還沒(méi)有接手的買(mǎi)方，最后成交的價(jià)格基本都回調(diào)到了2050萬(wàn)左右，所以談不上跌價(jià)，而是“回調(diào)”。

4000萬(wàn)以上豪宅-買(mǎi)賣(mài)方

此類(lèi)買(mǎi)賣(mài)雙方和以上“剛需”都有不一樣的結(jié)果。

對(duì)于業(yè)主賣(mài)方來(lái)說(shuō)：

相對(duì)更為理性，特別是豪宅業(yè)主，都是綜合國(guó)際國(guó)內(nèi)形勢(shì)、匯率變、時(shí)間成本、機(jī)會(huì)成本等、綜合考慮的，加上相對(duì)比一手買(mǎi)進(jìn)時(shí)的價(jià)格，已經(jīng)獲利很多，所以出現(xiàn)部分豪宅低于現(xiàn)在掛牌價(jià)格10%甚至20%的價(jià)格出手；

另一部分則豪宅業(yè)主是觀望型，資金并沒(méi)有更好的去處，純粹是為了多一個(gè)投資選擇，價(jià)格上相對(duì)比較堅(jiān)持，銷(xiāo)售周期較長(zhǎng)；所以豪宅的掛牌相比剛需產(chǎn)品比較少；

◎一方面豪宅去年已經(jīng)出了一批；

◎一方面豪宅業(yè)主在出手前做的功課相對(duì)較足，要么短期交易，長(zhǎng)期耗的業(yè)主不多；

對(duì)于豪宅買(mǎi)方：

不存在像“剛需”買(mǎi)方，短時(shí)間為了改善居住環(huán)境或其它因素不得不購(gòu)入，此類(lèi)買(mǎi)方大部分現(xiàn)在的居住條件已經(jīng)很好，主要以產(chǎn)品的稀缺性和性?xún)r(jià)比為主；

在投資產(chǎn)品的選擇上，出手的機(jī)會(huì)相對(duì)更為謹(jǐn)慎，較比2022年6，7月份的豪氣買(mǎi)方，已經(jīng)少之又少，大部分比較“理性”。

04

對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方的建議

目前主流想法已經(jīng)完全回歸“理性”-極少有人還會(huì)像想通過(guò)投資房產(chǎn)獲利很大，進(jìn)入房地產(chǎn)的買(mǎi)方，居住舒適性為第一考慮；

投資心態(tài)唯一考慮的點(diǎn)是以后是否好出手，而且近期保守估計(jì)，置換打新會(huì)占到相當(dāng)大的比例；投資心態(tài)的入手者已經(jīng)會(huì)考慮租金的回報(bào)（可能在過(guò)去的20年沒(méi)有考慮過(guò)的事情）

◎?賣(mài)方

二手房建議：對(duì)于持有多套房產(chǎn)，可以考慮將資產(chǎn)整合、租售。在不偏離市場(chǎng)預(yù)期的情況下，可以嘗試性掛牌，及時(shí)調(diào)整價(jià)格出售。目的在于提升或重組資產(chǎn)，尤其是有置換意向的業(yè)主，可以向上觀望，求得更佳的房產(chǎn)。?

對(duì)于居住需求優(yōu)先：需要同步置換的業(yè)主，也可以選擇優(yōu)于目前自身的房產(chǎn)，也是以“求上”為主導(dǎo)，置換更優(yōu)質(zhì)的住房。

對(duì)于有意出售多套：?jiǎn)翁谆蛲街脫Q的業(yè)主，還需仔細(xì)考量時(shí)間上的銜接問(wèn)題，歡迎您隨時(shí)來(lái)電咨詢(xún)馨昊，我們提供的房產(chǎn)單邊服務(wù)-僅代理一方利益，保障您的置換銜接不出紕漏，時(shí)間線完美吻合，省去您一切的后顧之憂。

◎?買(mǎi)方

值得注意的是，對(duì)于有居住需求的買(mǎi)方朋友，在近期內(nèi)看到合適的優(yōu)質(zhì)房源可以選擇購(gòu)入，原因有兩點(diǎn)：

• 其一：是目前的市場(chǎng)價(jià)格較為合適；

• 其二：未來(lái)出現(xiàn)優(yōu)質(zhì)房源的概率會(huì)越來(lái)越?。?/p>

之前：

在數(shù)年前，一些優(yōu)質(zhì)的房源還集中在部分人手中，他們多以投資客、境外人士為主，而今因各種原因的出售，房源也不斷的流入了市場(chǎng)。

目前：大家的需求都向居住靠近，故自住越來(lái)越多，再出現(xiàn)掛牌的周期也會(huì)愈發(fā)變長(zhǎng)，這也是為什么對(duì)于有居住需求的買(mǎi)方如果近期有好的產(chǎn)品，又在逾期范圍以?xún)?nèi)，可以下手的本質(zhì)原因，但不是意味著需要著急下手，心態(tài)第一。

未來(lái)：未來(lái)有該方面需求的業(yè)主可以選擇觀望。尤其是在目前的豪宅市場(chǎng)，有頗多買(mǎi)家在坐等撿漏，為此在掛牌前還需審時(shí)度勢(shì)，豪宅作為一個(gè)極具私人屬性的奢侈品，求緣勿求急。
在豪宅交易方面，目前仍以業(yè)主方為主導(dǎo)。這得益于豪宅稀缺的屬性，如不急于對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行處理，可以持觀望態(tài)度。目前需快速出售的，以境外身份的業(yè)主居多，主要用作資產(chǎn)整合，或?qū)⑷嗣駧艃稉Q成其余資產(chǎn)。

05

最后點(diǎn)評(píng)

◎?4000萬(wàn)以?xún)?nèi)產(chǎn)品：

當(dāng)下市場(chǎng)回暖是比較明顯，但不論市場(chǎng)低迷或高漲，學(xué)區(qū)房、婚房等購(gòu)買(mǎi)需求仍大量存在。目前市場(chǎng)上掛牌量足，可選性多，對(duì)于買(mǎi)房而言是一次很好的出手機(jī)會(huì)。但要注意同類(lèi)型房源甄別。

結(jié)合上文，雖然掛牌量激增，但實(shí)際成交數(shù)仍少，是一個(gè)以?xún)r(jià)換量的時(shí)期。站在買(mǎi)房視角，可在本次市場(chǎng)的上升期間購(gòu)入心儀房屋。

◎?4000萬(wàn)以上產(chǎn)品：

對(duì)于有意購(gòu)入一套豪宅的朋友，還是持觀望的心態(tài)，如果急于求得，可能會(huì)被市場(chǎng)上放出的信息蒙蔽；

一套好的豪宅一定具有稀缺的屬性，選擇豪宅作為投資或自用都優(yōu)先考量自身的需求。目前市場(chǎng)上的產(chǎn)品大多無(wú)法盡如人意，原因是優(yōu)質(zhì)的房源已被急于變換資產(chǎn)的業(yè)主交易，所以在購(gòu)入豪宅上還需擦亮雙眼，多多甄別。

◎?最后再算一筆賬：

回應(yīng)近期部分高端租賃市場(chǎng)

1年前：A客戶(hù)，買(mǎi)入一套豪宅4000萬(wàn)，貸款1000萬(wàn)，每個(gè)月還款5萬(wàn)，2-3年后可能受益達(dá)到6000萬(wàn)，也就是每個(gè)月“5萬(wàn)”的債務(wù)到二三年后收入有2000萬(wàn)；

現(xiàn)在：A客戶(hù)，一套豪宅4000萬(wàn)，貸款1000萬(wàn)，每個(gè)月還款5萬(wàn)，2-3年后，價(jià)格多少，不太清楚，涉及經(jīng)濟(jì)環(huán)境，政策環(huán)境，金融環(huán)境，還會(huì)考慮買(mǎi)入嗎？

部分人選擇租一套5萬(wàn)的房子住，雖然同樣每個(gè)月付出5萬(wàn)，但3000萬(wàn)在手上，心里踏實(shí)，可能過(guò)幾年后同樣有機(jī)會(huì)找到好的產(chǎn)品，如果是你會(huì)怎么選？