歲末已至，疫情打亂了每個(gè)人的生活；下半年，部分缺乏長續(xù)經(jīng)營理念的長租企業(yè)面臨爆雷風(fēng)險(xiǎn)；一時(shí)間，大眾對(duì)長租抱有遲疑態(tài)度，甚至是頭部企業(yè)。坊間時(shí)常出現(xiàn)這樣的討論：長租行業(yè)會(huì)不會(huì)淪陷？自如會(huì)不會(huì)成為下一個(gè)雷區(qū)？

其實(shí)在回答這兩個(gè)問題之前，看這樣一組數(shù)據(jù)：

自如管理規(guī)模是長租行業(yè)第二名到第十名總和，目前倒閉的眾多家中小企業(yè)，或許其間數(shù)總和也并不及自如管理規(guī)模。此外，自如又再向集中式公寓模式發(fā)力，先后推出租住社區(qū)——自如里、戰(zhàn)略并購貝客青年精品公寓，自如作為長租主體一直表現(xiàn)比較正面，因此對(duì)于長租行業(yè)遠(yuǎn)不必如此擔(dān)憂。

長租又將如何？大約從2018年開始，分散式長租公寓市場才陸續(xù)出現(xiàn)爆雷現(xiàn)象，暫不追究行業(yè)早期野蠻生長埋下的病根，幾乎所有爆雷的企業(yè)都有著兩個(gè)典型特征：一是盲目尋求擴(kuò)張，導(dǎo)致資金鏈斷裂；二是租金貸比例過高，牽一發(fā)而動(dòng)全身。

站在這兩點(diǎn)的基礎(chǔ)上，我們?cè)賮硭伎急婚L租公寓爆雷所波及的自如，是否有會(huì)掉入同樣陷阱的可能？

01 現(xiàn)階段“不缺錢”的自如

首先需要關(guān)注的是自如的資金鏈。

作為一家非上市公司，自如并未向外界披露自身的現(xiàn)金流狀況，卻也不難從某些外部事件中找到有價(jià)值的草蛇灰線。

3月初貝殼找房沖刺IPO之際，有消息人士稱鏈家旗下的另一家品牌——自如，也拿到了軟銀通過愿景基金投資的10億美元。

做一個(gè)橫向?qū)Ρ鹊脑?，蛋殼公寓年初赴美IPO的融資規(guī)模不足2億美元，軟銀愿意花10億美元的價(jià)格重倉自如，勢必對(duì)自如的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行了通盤了解，大概率是基于對(duì)自如長期價(jià)值的研究做出的決策。同時(shí)10億美元的資本注入，對(duì)自如而言絕對(duì)是一個(gè)好消息，彼時(shí)疫情對(duì)于長租公寓市場的沖擊已經(jīng)開始發(fā)酵，充實(shí)的“糧倉”可能是自如順利挺過寒冬的原因之一。

相關(guān)的另一組數(shù)據(jù)是自如剛剛發(fā)布的《2020長租消費(fèi)新趨勢報(bào)告》：自如客從注冊(cè)到簽約流程平均為21天，房源出租周期為15天，遠(yuǎn)低于普租的45天；自如客平均租住時(shí)長今年提升到近1整年……

這些數(shù)據(jù)對(duì)于企業(yè)經(jīng)營無疑是顆定心丸。大多數(shù)長租公寓的爆雷，根本原因在于房屋的空置率和空置周期過高，最終因?yàn)樽饨鹗杖肱c支出失衡，導(dǎo)致企業(yè)的現(xiàn)金流極限承壓?；蛟S自如的高周轉(zhuǎn)率離不開“百億補(bǔ)貼”計(jì)劃離不開VR等黑科技的投入，卻也最大限度避免了資金鏈出問題。

當(dāng)然，還有另外一重隱形的保障。

背靠鏈家系龐大的房產(chǎn)帝國，自如在資金、流量和技術(shù)上并不缺少后盾，即便是最壞的情況下，按照自如當(dāng)前的市場規(guī)模，倘若不是出現(xiàn)數(shù)百億級(jí)別的資金漏洞，這個(gè)后盾大概率會(huì)繼續(xù)對(duì)自如的持續(xù)輸血。

02 自如的慎重式經(jīng)營

其次需要思考的是自如的經(jīng)營策略。

蛋殼公寓董事長沈博陽在2018年接受媒體采訪時(shí)曾談及對(duì)虧損的態(tài)度，認(rèn)為盈利并非當(dāng)前最重要的事情，抓住時(shí)間窗口做大規(guī)模更加重要。

蛋殼公寓深處的分散式長租公寓賽道，商業(yè)邏輯在于從分散的房東手中取得房源，經(jīng)過標(biāo)準(zhǔn)化改造或裝修后，在進(jìn)行統(tǒng)一出租。相對(duì)單一的商業(yè)模式，如果盲目進(jìn)行高速擴(kuò)張，早已為日后的爆雷埋下了伏筆。

同時(shí)為了吸引年輕租客，越來越多的長租公寓選擇與互聯(lián)網(wǎng)金融合作，創(chuàng)造性的發(fā)明了租金貸的玩法：金融公司一次性將租金支付給長租公寓企業(yè)，由于期限錯(cuò)配就形成了一個(gè)沒有有效監(jiān)管的資金池，一些長租公寓企業(yè)為了快速擴(kuò)張將租金款挪作他用，最后是一幕幕爆雷的慘痛教訓(xùn)。

自如可能是為數(shù)不多選擇了慎重式經(jīng)營的企業(yè)。

按照自如之前的說法，目前自如的租金貸占比已經(jīng)不足20%，符合住建部等不超過30%的標(biāo)準(zhǔn)。如果自如給出的數(shù)據(jù)屬實(shí)的話，幾乎不存在太大的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，畢竟那些爆雷的長租公寓企業(yè)，租金貸占比往往在70%以上。

慎重經(jīng)營的另一個(gè)標(biāo)志是自如的及時(shí)止損。

12月初的時(shí)候，自如因?yàn)槎嗝繓|的維權(quán)被推上風(fēng)口浪尖，起因是自如單方面要求業(yè)主解約，并以賠償業(yè)主兩個(gè)月房租的形式終止合作關(guān)系。自如官方給出的解釋是：極少數(shù)房屋受疫情、商圈變化及城市規(guī)劃等因素綜合影響，呈現(xiàn)委托價(jià)格與租賃價(jià)格倒掛的趨勢，被迫與房東進(jìn)行適當(dāng)降低委托租賃價(jià)格的協(xié)商。

此類事件卻無疑向外界傳遞了一個(gè)清晰的信號(hào)，即自如正在有序清退不良資產(chǎn)，可能會(huì)在一定程度上引發(fā)與房東的糾紛，卻有利于企業(yè)的持久經(jīng)營。

除了租金貸和不良資產(chǎn)，自如營收的多元化也漸入正軌。比如2020年自如一站全包式精致搬家服務(wù)的訂單比去年同比增長67.48%，37%的租客每月定時(shí)購買一次保潔服務(wù)，對(duì)外維修項(xiàng)目累計(jì)訂單同比增長153.94%……與長租公寓的同類企業(yè)相比，自如正在逐步告別一條腿走路的模式。

03 住的需求是剛性的

最后需要厘清的是自如們存在的合理性。

一樁接一樁的爆雷事件，讓長租公寓的污名化已經(jīng)是不爭的事實(shí)，但并不急于全盤否定長租公寓的價(jià)值。

幾乎每個(gè)在一二線城市生活過的年輕人，都有過一番糟心的租房經(jīng)歷，要么被黑中介坑過押金，要么被房東刁難扣過錢，我們是多么渴望建立一個(gè)透明、公正的租房平臺(tái)，一個(gè)有品質(zhì)、有保障的服務(wù)平臺(tái)。

至少在被爆雷潮觸目驚心前，自如、蛋殼等玩家都符合這樣的標(biāo)準(zhǔn)。不同于萬科泊寓等集中式長租公寓，自如代表的分散式長租公寓似乎更符合年輕人的需求，房子散落在城市的每個(gè)角落，租客可以根據(jù)出勤時(shí)間、交通路線等選擇適合自己的房源，平臺(tái)透明的價(jià)格體系和管家的服務(wù)，也讓租客多了幾分安全感。

在風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)遇同時(shí)存在的情況下，考驗(yàn)的其實(shí)是玩家們的覺悟。長租公寓的商業(yè)模式并不復(fù)雜，但經(jīng)營的痛點(diǎn)也不少。

一是長租公寓的周轉(zhuǎn)率，直接關(guān)系著企業(yè)的現(xiàn)金流，就像自如的崛起過程離不開鏈家遍布城市各地的線下門店，正是這些門店的持續(xù)引流保障了自如早期的高周轉(zhuǎn)率?？上Т蠖鄶?shù)長租公寓玩家沒有這么幸運(yùn)，被迫選擇了“高進(jìn)低出”的模式，以性價(jià)比來吸引租客消化房源，導(dǎo)致自身長期處于虧損狀態(tài)。

二是長租公寓的服務(wù)，平臺(tái)和租客之間是簡單的租賃關(guān)系，還是深層次的服務(wù)關(guān)系，體現(xiàn)在租客對(duì)平臺(tái)信任感的強(qiáng)與弱，也是一些長租公寓品牌在爆發(fā)出一兩起負(fù)面事件后，引發(fā)租客們大規(guī)模退租的根源，如果沒有租客們本著避免損失心態(tài)的“擠兌”，一些長租公寓的爆雷可能不會(huì)如此快速的蔓延。

自如可以說是行業(yè)內(nèi)為數(shù)不多有覺悟的玩家，一面圍繞不同群體的需求將合租、整租、豪宅等不斷更新迭代；一面針對(duì)租客需求推出搬家、保潔、維修等服務(wù)。相較于那些將長租公寓當(dāng)作金融產(chǎn)品來做的平臺(tái)，二者有著本質(zhì)的差別。

住的需求的剛性的，特別是對(duì)于新一代的年輕人來說，有品質(zhì)的居住條件已經(jīng)是剛需。只要自如們銘記著這一點(diǎn)，就不缺少生存的根基。

04 長租公寓的對(duì)與錯(cuò)

2020年注定是長租公寓行業(yè)的一個(gè)重要拐點(diǎn)。

雖然目前市場如此，但長租行業(yè)肩負(fù)起新市民、青年人安居的責(zé)任，一直獲得政府的認(rèn)可，利好政策也在向這個(gè)行業(yè)不斷傾斜，如果在經(jīng)營有序的狀態(tài)下可持續(xù)發(fā)展，未來仍將值得期待。

面向2021年，在新就業(yè)大學(xué)生等新市民向中心城市流動(dòng)而產(chǎn)生持續(xù)旺盛的租賃需求態(tài)勢下，從十四五規(guī)劃建議到中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，相關(guān)主管部門對(duì)長租發(fā)展均提出了更高期待：完善長租房政策、規(guī)范發(fā)展長租房市場、鼓勵(lì)市場化長租機(jī)構(gòu)發(fā)揮功能作用、增加大中城市租賃住房有效供給等，都指向了以“規(guī)范”與“發(fā)展”并進(jìn)方式為新市民、青年人創(chuàng)造更加穩(wěn)定的居住條件。

而以自如為代表的市場化長租機(jī)構(gòu)，在發(fā)展的過程中承擔(dān)起城市租住人群安家的信任，守護(hù)城市居住生態(tài)革新的希望。與此同時(shí)，伴隨著移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)與城市化進(jìn)程的不斷加速，“長租機(jī)構(gòu)”作為城市居住升級(jí)的重要組成部分，已成為了當(dāng)代不可缺少的“城市美好生活基礎(chǔ)設(shè)施”。

正如所有行業(yè)都會(huì)經(jīng)歷大浪淘沙的過程，長租公寓自然也不會(huì)例外。一些過度迷戀互聯(lián)網(wǎng)“快”商業(yè)模式的玩家，正在被市場無情淘汰；一些保持初心、沉得住氣的玩家，也需要被市場所認(rèn)可。

作為長租公寓爆雷事件的旁觀者或者參與者，我們需要保持應(yīng)有的理性：諸如長收短付、高收低付、過度使用租金貸等經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該被規(guī)避，同時(shí)也不應(yīng)該惡意唱衰乃至刻意抹黑仍然堅(jiān)守在長租公寓賽道上的企業(yè)。

倘若沒有自如等堅(jiān)持穩(wěn)健經(jīng)營的長租公寓企業(yè)，租客們可能還在良莠不齊的房源信息中試錯(cuò)、篩選，業(yè)主需要背負(fù)居高不下的尋客成本、房屋管理成本和空置成本，整個(gè)行業(yè)還處于互聯(lián)網(wǎng)尚未染指的“農(nóng)耕時(shí)代”。

有理由相信，隨著越來越多粗獷激進(jìn)派玩家的倒下，長租公寓所承載的重量和責(zé)任也將進(jìn)一步被外界所看見，這是一個(gè)鏈條、重服務(wù)、需要深度運(yùn)營的行業(yè)，機(jī)會(huì)屬于秉持精耕態(tài)度的實(shí)干者，不再是試圖分一杯羹的投機(jī)者。

這似乎也印證了一種流行的觀點(diǎn)，長租公寓市場沒有腰部和尾部，這是一門只屬于頭部玩家的游戲。